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深圳房价是真跌还是假摔？
作者：易宪容 来源：作者博客
国家统计局最新发布的70城房价数据显示，2016年2月，深圳房价环比上涨3.6%，同比去年涨幅高达57.6%，均位居全国首位。也就是说，到2月为止，深圳的房价还是在上涨，而且涨幅仍然是全国国最高。
那么这种情况是不是最近有所改变？因为，深圳的房价经过一年的疯狂上涨之后，早就成了今年关注的焦点，也成了政府要稳定房价的主要城市。特别是，中国央行等金融监管部门已经对造成一年来深圳房价快速上涨的“首付贷”开始调查及治理，对住房交易评估价准备调整等政策将推出，再加香港的房价经过几个月调整已经下降11%左右了。在这种情况下，深圳住房市场是不是有所反映？
从最近所获得的信息来看，深圳的房价也开始向下调整。据深圳美联物业后海片区负责人介绍，他们门店一套145平方米的房源，春节前挂牌1650万元，近期以1450万元成交，总价直降200万元，降价幅度超过了12%。深圳中原南山片区负责人表示，3月以来，深圳二手市场一些房东回调了挂牌价格，总体幅度在5%10%，他们门店一套170平方米的房源，春节前挂牌单价7.3万元/平方米，最近以6.8万元/平方米成交。还有深圳房地产开发商推出楼盘，房价也开始下行。比如位于龙华的某楼盘计划在本月月底开盘，推出15房的房源，均价5.3万元/平方米。而其周围的新建楼盘单价普遍超过6万元/平方米甚至7万元/平方米，这也意味着，开发商入市价格直接砍掉了近20%。也就是说，深圳的房价已经开始向下调整。但是这种调整是真跌还是假摔，由于目前所掌握的信息十分有限，要做一个准确的判断是不容易的。
但是，有几件事情是十分明确的。一是深圳房价一年多来年疯狂上涨，从基本的情况来看，这个市场是一个完全是投资投机者为主导的市场。许多地方的房价已经上涨到10万元一平方米了，基本上很少是住房消费者进入。在这种情况下，房价是否会继续上涨，主要是取决投资投机者的预期，而这种预期又得看政府对当前深圳疯狂房价上涨的出台的政策。尤其是信贷及税收政策。就目前的情况来看，住房交易税方面可能会有所增加，但是增加的幅度不是太大，而且住房信贷方面，住房首付比例及按揭贷款利率基本上没有变。可以说，如果这两大政策不变，深圳的住房投机炒作者的预期是否改变是不一定的。如果房价的预期不改变，深圳的房价是否会进入调整或下跌目前来说是相当不确定的。
二是政府的金融监管部门已经对首付贷进行检查，并确定这种方式是违法。这就意味着现有形式的首付贷会全面禁止。如果这轮深圳的房价疯狂上涨，首付贷的杠杆是主要推手，那么这种检查及禁止首付贷，对当前深圳的疯狂上涨的房价会有所影响。因为，相应的住房投机炒作者不能够通过现有的融资高杠杆进入市场。在这种情况下，疯狂上涨的深圳房价在短期内会有所调整。但是这种调整的时间会持续多长时间，就得看深圳投机炒作者是否能够寻找到住房投机炒作新的融资工具。只要这种加杠杆的新的融资还没有出现，深圳疯狂房价的调整还会继续，但是如果深圳的住房投机炒作者寻求到新的加杠杆的融资工具，这种房价的下跌立即会停止。
三是就深圳来看，互联网金融P2P及私募基金市场十分发达，所谓的金融工具创新也十分多。目前，中国股市投资不理想，政府过度宽松的货币政策并没有改变，从而使得从银行体系涌出来资金并没有进入实体经济而是流入房地产市场。而这种资金涌入房地产市场，投资者的房价上涨的预期并不会改变。在这种情况下，各种所谓的正式的及非正式的金融机构及住房投资投机炒作者都寻求新的首付贷的替代产品。就目前的情况来看，住房投机投资者要突然当前首付贷这种限制并非难事。
从以上的分析可以说，尽管当前疯狂上涨的深圳房价有些许的调整，但是这种调整是否会真跌是相当不确定的。因为主要影响房价变化的信贷杠杆及税收杠杆都没有变化。如果这两大杠杆不变化，住房市场的预期并不改变，市场同样能够推出替代首付贷的新的融资杠杆工具。就目前来说，当前深圳房价向下些许调整，是真跌还是假摔是相当不确定的，还得进一步观察。
数据说话：股市吸引力不足 楼市购买力已到极限
来源：齐俊杰（ID：qijunjie82）
作者：齐俊杰
股市的历史估值来看，目前市场估值仍在底部之上，也就是半山腰的位置。这个位置发动大行情，反正之前历史上从未出现过。
再看融资盘，一直在下降，尽管周末出了政策，各路媒体一通解读，但我觉得完全没什么用，转融通释放不了多少资金，况且证券公司现在手上有钱给客户融资，转融通这点钱，基本上起不到任何卵用。市场更多是借题发挥。
而从利率来看，shibor涨的很快，市场资金在外流。这个位置发动大行情的可能性不大。如果实在不放心，可以参与市场，先建立底仓，但尽量不要超过2成。
再看看楼市的情况，大家一直再说购买力，但其实楼市的购买力已经接近枯竭。这张图说明，所谓买房，其实大家都在换房。已经很少人买的起房了。那么问题来了，最顶上的那个土豪，一定是卖出的，除了这个土豪之外。底下的所有置换需求，以及最底端的那个接盘的人，全部贷款被套死。有朋友说的很好，衡量置换性交易量在总体交易量中占比这个指标意义的重要前提是当地的库存量。如果库存很多时上述比例持续升高那确实是反映需求枯竭的很好的指标；反之如果存量很低时，占比高是正常现象。那么问题来了，现在存量高还是低呢？
相比四大城市，深圳已经成了妖孽
其实房子作为住宅属性的牛市2008年就结束了，2008年以后，房子已经变成了一种金融产品。一开始是货币打的，这两年又是通胀给吓的！
但什么是真正的通胀呢，想想1989年和1994年。想想那个时候怎么突然就工资增长了那么多！！
现在不少人都学会了通胀这个词，一说什么就都是通胀。但随着偿还再贷款和外汇资产下降，基础货币竟然下降了。神不神奇！！！！钱越来越少了，转的越来越慢了，楼市越来越高？科学吗？
好了这就是我上周观察到的数据，希望这些东西能够帮助大家。当然有些人还是不解，为何道理我都懂，数据也很明白，但房价就是涨。这其实也没办法，越到最后阶段越要进入这种自反阶段，涨到你不信他能跌了，他就真的要跌了。不过说句老实话，大家也别盼着房子崩盘，因为房子崩盘后，可能会造成不少人失业，会有经济的短暂阵痛。这对大家也确实不是什么好事。
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