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案例谈∮一起未成年人名下房屋抵押贷款公证引发的思考

公证圈2021-02-19 11:04:02
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作者:北京市中信公证处 刘莹 柴慧君
案情简介

老王夫妻出资为自己11岁的女儿小依在北京购买了一套商品房,并登记在小依的名下,现夫妻俩打算为即将上初中的小依购买一套西城的学区房,想用上述登记在小依名下的房屋办理银行抵押贷款,但是房管局工作人员不给办理抵押登记,因为小依是未成年人,在房屋抵押贷款文件上签字属无效,为此银行工作人员打电话来公证处咨询。主要涉及两个问题,第一,未成年人名下的房屋是否可以通过公证解决房管局抵押登记的问题。同时还提出老王夫妻在为小依购买上述商品房时是按揭抵押贷款,为什么同是未成年的房屋抵押,到房管局竟会有如此差距?第二,用未成年人房屋抵押而签订的抵押合同是否可以办理强制执行公证。

案件思考

 一、现状分析

近年来,由于各种原因,诸如:为了避免今后遗产税的征收、逃避债务、或者方便未成年人今后学习工作等原因,而将房屋直接登记在未成年孩子的名下,或未成年人从长辈处继承或受赠与的房屋等。根据相关法律规定,未成年人所从事的民事活动通常由其监护人代理完成,监护人有责任管理和保护未成年人的财产,除非证明是为了未成年人的利益而处分外不得轻易处分,否则将承担责任。在上述情况下,如果父母想用未成年人名下的房屋向银行等金融机构办理抵押贷款,而房管局和银行往往要求夫妻双方及未成年人一同到公证处办理公证,证明抵押房屋是出于为未成年人利益考虑。对于房管局和银行而言,公证处出具的公证书是最真实、合法的证明材料,但对公证处而言,要证明为未成年人利益却并不简单。

 二、案例分析

(一)按揭抵押贷款与持证抵押贷款的区别

从通常的合理谨慎人的角度出发,为未成年人购买房屋而按揭抵押贷款毋庸置疑是为未成年人利益的行为,除非有确切的证据证明按揭抵押贷款有损于未成年人利益。而用未成年人已经取得的房屋进行抵押贷款则需要具体分析是否为为未成年人利益考虑。在上述案例中,老王夫妻为了给女儿小依购买学区房而用小依已经取得的房屋进行抵押贷款。经过与银行工作人员沟通,小依父母具有偿贷能力,并且确系为购学区房而抵押贷款,加之上述房屋系老王夫妻出资购买。因此,老王夫妻可以带着小依一起到公证处办理为未成年人利益的声明书公证或者是将带有为未成年人利益条款的协议进行公证。通过审查老王夫妻提供的证件、购房合同、银行抵押贷款合同等相关材料,上述购买学区房的行为对于小依来讲,能够满足其将来的社交需求、尊重需求以及自我实现的需求,因此可以认定老王夫妻的行为是为小依的利益考虑。

(二)抵押贷款合同是否可以办理强制执行公证

一些银行为了规避风险、预防纠纷,在办理贷款时要求对借款合同、抵押合同等进行公证以后才能放款,那么用未成年人名下已取得的房屋抵押签订的抵押合同是否可以到公证处办理强制执行公证?目前已有法院对用未成年人房屋进行银行抵押贷款,用于经营周转的案例做出判决,该法院执行庭认为在执行程序中无权对上述经营性抵押贷款是否是为未成年人利益进行确定性的裁判,因此对于银行的涉及未成年人利益的债权文书公证不宜直接予以执行,应经过法院的审判程序以后才能予以认定。在这个已判决的案例中,还涉及到抵押的房屋被查封,综合这些因素法院作出上述裁判,就该案来讲,笔者同意法院的裁判,因为用未成年人的房屋进行经营性抵押贷款,很难判定是为未成年人利益考虑,除非提供十分充足确凿的证据予以证明,因此公证处对待此类情况也需慎重。而就老王夫妻的案例来讲,所示证据均可确信证明为小依利益考虑,为小依购买学区房毫无疑问是为其利益考虑,除非有相反的证据显示会损害其利益。因此笔者认为这里的抵押合同可以在公证处办理强制执行公证,且如果最终银行到法院申请强制执行,法院也应予以执行。

三、延伸思考

(一)利益之界定

通常人们对利益的理解,都是简单的等同于金钱、财富之类的。《韦氏大词典》中对“利益”(interest)的定义是:“something the state of a feeling”,笔者认为这对“利益”做了非常精准的解读,即利益之现实意义,必须加入主体自身所理解的具体内容,带有个体自身的需求才能成其为利益,而这里的需求,根据美国社会心理学家马斯洛博士的人类需求层次理论,包括生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现。因此利益应该是一种个体价值抉择,其内涵非常的丰富,而不能简单的等同于金钱财富。所以在具体判断是否是为未成年人利益的时候就需要具体分析行为目的与结果是否能够满足未成年人的这五种需求。

(二)运用马斯洛需求层次理论分析

1、生理与安全需求

生理需求是人之为人最基本也是最原始的一种需求,涉及到人类衣食住行的方方面面,人要维持生命体的正常运转,空气、水、食物、医疗等都必须满足。安全需求,不仅是保证未成年人的实体安全且还需满足心理上的安稳及希望。据此如果处分未成年人房屋是为了维持一家人的基本生存问题,虽然所获收益不仅只是满足未成人自己的生存,父母亲人作为其至亲之人其生命的存在与安全是对未成年人最大的利益所在。因此相应的争议最大的就是,当未成年人的至亲之人生命垂危住院,只有处分未成年人名下的房产才能给予治疗,此种情况下,处分未成年人名下房产拯救其至亲之人可谓之为未成年人利益。

2、社交需求与尊重需求

未成年人不仅生活在家庭这个核心圈子里,还面临融入和适应社会这个大圈子,去感受和获取亲人、朋友、同学、同事的关爱和照顾,而未成年人的成长成熟需要金钱成本,因此为了给未成年人更好的教育环境、生活环境和工作环境,甚至是为了为未成年人造成的财产损害和他人伤害支付赔偿而抵押贷款或者出售房屋,此种情形下可谓之为未成年人利益。

3、自我实现

自我实现是最高级的需求,是个体为了成为自己期望成为的人,发掘自身潜力,实现理想与抱负,奉献社会改造社会。当为了实现未成年人兴趣爱好和远大抱负,而处分未成年人名下房屋时,可谓之为为未成年人利益。

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