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商品房预售合同解除后,按揭贷款“何去何从”?

张涛律师2019-05-15 09:49:14


房屋是家庭或个人的重大资产。现在一线城市的房价动辄两三百万,因此选择贷款购房是多数人的选择。但是一旦商品房预售合同解除,那么贷款又何去何从呢?我们通过一则案件来了解一下。


案情简介


甲与A房地产公司签订了商品房预售合同,约定支付方式为甲向A公司支付一定的首付款,剩余200万房款由甲向商业银行申请贷款支付;A公司将房屋交给甲,不可抗力情形除外,逾期超过60天,甲有权单方面解除商品房预售合同。


后,甲与B银行签订了借款合同,借款金额为200万,还款方式为等额本息,支付方式为B银行受托将贷款资金划入A公司名下账户;甲以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保;A公司为甲的该笔贷款的全部债务提供阶段性连带保证担保。

B银行已按约定发放贷款,甲已按月向B银行归还贷款本息。因A公司未按商品房预售合同约定的日期交付房屋并已逾期超过60日。甲遂起诉A公司,B银行至法院要求解除预售合同和借款合同,并要求A公司承担赔偿责任。


法院判决


法院判决:解除预售合同;解除借款合同;A公司返还甲首付款及甲已向B银行归还的相应贷款本金;A公司赔偿甲以首付款为本金的相应利息(银行同期存款利率);A公司赔偿甲已向B银行支付的贷款利息;A公司偿还B银行借款合同项下剩余的贷款。


B银行不服,向中院提起上诉,称:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,原审法院将其列为被告而不是有独立请求权第三人不符合法律规定;根据借款合同约定,退房时甲仍有归还银行贷款的义务,归还贷款的义务主体应包括甲及A公司双方;对于甲在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息(含罚息)的还款义务人,原审判决未予以明确;原审判决未明确A公司未履行清偿贷款余额的义务时,其有权就抵押房屋行使抵押权。


二审法院审理认为


当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼,确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告,参加诉讼的方式亦为被动参加,只不过在被告主体不适格时,人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人,其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。


本案甲作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同,并将作为按揭贷款合同一方当事人的B银行列为被告,并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题,即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为B银行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形,前述最高人民法院的司法解释并不适用。事实上,B银行作为原审被告参加诉讼,针对甲的诉讼请求,亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会,程序上已获相当保障。


关于按揭贷款合同解除后果的处理,二审法院认为,在商品房买卖合同解除后,按揭贷款合同的目的已无法实现,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是,按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。


对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。


为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。


据原审判决,按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人甲承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商A公司承担,同时A公司赔偿甲支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于B银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权,而仅为抵押权预告登记,自不存在所谓行使抵押权的问题。当A公司怠于履行归还剩余贷款的义务时,B银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权实现。基于上述论述,二审法院最终判决驳回上诉,维持原判。


简要来说,就是当商品房买卖合同解除后,借款合同也无存在的必要,理应解除。出卖人应:1.返还购房人的购房首付款,并赔偿利息(利率为人民银行同期存款利率);2.返还购房人已付给银行的贷款本金,并赔偿购房人已付给银行的贷款利息;3.偿还购房人与银行借款合同项下的剩余贷款。(来源:兰台房地产法评  作者:梁广俊)


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