提前规划资产与负债,从容面对投资与贷款!

金融背景

2017年3月，为了规避金融风险与防范家庭负债水平过高，APRA出台了限贷新规。

不过最近，澳大利亚财长斯科特·莫里森（Scott Byres）却各有各的立场，各自言论也有一些擦抢走火的意思 。

APRA 主席Wayne Byres在“A50澳洲经济论坛”(A50 Australian Economic Forum)上表示，只有居民负债水平出现下降的情况下才有可能放松限贷规定。

澳大利亚财长Scott Morrison则表示，限贷规定已缓解了澳洲过热的房市增长水平，其措施也已有所成效，因此呼吁APRA对于只付息贷款和投资型贷款给予适度放松限贷措施。

，澳洲的家庭负债总额已被上调至2.466万亿澳元，相当于可支配收入的199.7%；被瑞银（UBS）评为“极高”，列入世界之最。澳大利亚居民负债率丝毫没有下降的迹象。

热点问题

澳洲负债率居高不下

您有思考过其背后真正的原因吗？

您有对自身的负债有一个正确的认识吗？

答案：

债务不一定成为您的负面影响，如果运用恰当也能让您风生水起。

我们发现有人通过借贷杠杆原理让自己越来越富有，也有人被负债重压的举步艰难。我们在了解客户的过程中，不仅仅要了解客户的资产与收入，还需要完全了解客户的负债情况，才能提供给到一个全面而有建设性的贷款方案。

首先，在贷款申请中，针对已有的房贷，信用卡和其它贷款，需要向银行进行披露。申请者需要提供以下基本材料：

•  房贷账单Home Loan Statement

•  车贷账单Car Loan Statement

•  信用卡账单Credit Card Statement

•  个人贷款账单Personal Loan Statement

好债务

•   帮助财富积累

•   利用杠杆实现再投资

•   解决当下财务状况并在未来给予可持续收益

生意贷款分为有抵押贷款（房产，车等固定资产）无抵押贷款（没有房产等资产）， 贷款额度一般为生意价值的50% － 65%。

•   申请人过往的生意经验以及跟所购买生意的行业相关工作经验；

•   所购买生意之前的两年财务报表；

•   申请人的还款能力；

•   其他相关条件： 前店主是否会继续在这个生意中工作， 所在行业的前景等；

•   申请人的商业贷款计划书；

•   最近2年生意的财务报表；

•   申请人上个财政年的Tax Return

生意投资者借助生意贷款，解决了初始投资本金缺口问题，并且可以维持一定的现金流，达到扩张经营或增加业务量的目的。在审批生意贷款时，当银行觉得您的生意财务状况良好，才会批给您贷款。从而也在某种程度上大大增大了您生意的成功率以及对您未来的回报率的一种期许。

商铺的贷款额度一般为65%-70%， 也有一些银行是可以做到80%。 贷款利率会比住房贷款稍高。一般可以做到房产价值的65%－70%， 部分情况下可以做到80%的物业价值；无论二手商铺还是新的商铺， 海外人士都可以购买并且不需要经过FIRB的审批；

•   申请人的还款能力；

•   租金回报率；

•   租约时长；

商业物业贷款不仅有一个稳定的物业租金收入，而且还是合理避税的非常有效的方式之一。您在商业物业贷款中所有的利息支出都是有可能计算在您的营业支出中， 同时商业购买的物业的折旧都是可以做到税务减免的。商业地产的回报率远高于住宅地产的回报率。

投资房贷款是我们最为熟知的贷款，也是房屋贷款中的一种。

房产投资贷款可以带来可观的现金流租金收入。如果现金流动是正值，您收来的房租可以用来支付抵押贷款及利息。 并且如果您的投资房是负收益，那么您就可以就所付的利息申报减税。除了负扣税，投资房还有许多其它的税务好处，包括房子的翻修，保养，维修，折旧等等。

近年，资管养老金贷款越老越盛行， SMSF 贷款好处也是远大于个人的负债影响。

由于SMSF在申请贷款的时不使用个人名下的信用额度，而是通过以下三种方式进行评估。

•   SMSF里养老金的余额

•   每次缴纳养老金的金额大小

•   购买房产的回报率对您的贷款额度

相比高昂的个人所得税，养老金的税率只有15%，并且如果您持有该房产超过12个月，在变卖的时候还能享受33%的资本所得税优惠，也就是只用缴纳10%的税！所以您可以通过SMSF减免掉高额的税款。

尽管在退休之前用Super购买的房产不能用于自住，但是却可以用养老金购买一间商业写字楼办公室或者买一块厂房用地，然后在以养老金的名义把这间办公室或这片地出租给自己的公司，这样可以让您公司的现金流变得更加灵活，还可以释放出您养老金内无法使用的存款。

在偿还贷款的时候，SMSF 可以让您选择使用税前收入来偿还贷款。相对的，正常的房贷则是用我们的税后收入偿还的，无形之中又白白给政府多交了20%-30%的税。

许多公司或生意经营者购买商务车都喜欢申请车贷。

商业性质的车贷可以节省现金流，同时有一定的税务利益，算的上好债务。

坏债务

•   增加个人财务负担

•   增加未来开销花费

•   负债所关联的资产并不保值

车贷很容易申请，也很容易诱惑买家提前超越自己的消费水平。车一旦购买，就开始贬值折旧。而车贷的大额尾付（Balloon Payment）更容易让负债者产生“车很贵，但还款很轻松”的错觉。

假设分别两位其它情况相同的申请者，一位有8万车贷，而另一位没有车贷。当他们同时申请房贷的时候，有车贷的申请者会被大打折扣。

如果想申请个人贷款或者车贷，可以从转贷中获取资金来购买汽车，家电或个人消费。较低的房屋利率来代替较高的车贷，信用卡或者个人贷款利率。

个人贷款通常都是以工资收入为担保的无抵押贷款，额度从几千到几万不等。

虽然看上去金额不大，但是利率相当高昂。申请者图了一时快活超前消费，过后只能看着账单徒伤悲了。

所以在不是情急之下需要资金周转，尽量不要去借个人贷款。在申请房屋贷款的时候，个人贷款会非常不好的影响到您的借贷额度。

各大银行，各大航空公司，各大超市，都极力推荐客户开一张他们的信用卡。这么多五花八门的信用卡，有些可以累积积分，有些可以享受福利，但最终目的就是促使你提前消费。

有的客户会问一个问题：我虽然有好几张信用卡，可是我平时不用信用卡花费，会影响我的房屋贷款吗？

答案是会！不管您有没有使用已经开通的信用卡，贷款申请中，我们将算入您所有信用卡额度。即使不使用，信用卡额度1万，您的负债就被算作1万。所以您的信用卡越多，额度越高，您在房屋贷款中借贷的将越少。

结语

讲座活动

欢迎各位前来参加澳华信贷3月3日墨尔本场开年专题讲座。我们将提供最有价值的干货分享以及张学友演唱会门票！

Melody Xu