名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系
作者：文军（广西海城律师事务所）
[导读] 当前，民间借贷形式纷繁复杂，有名为买卖实为借贷、名为合伙实为借贷、名为投资实为借贷等多种表现形式。下面，从名为房屋买卖，实为借贷合同的担保方面与大家分析探讨。
【裁判要点】
当事人之间实际上是民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是让与担保的方式，期限届满后出借人请求履行房屋买卖合同的，，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，。
【基本案情】
一、2014年3月26日，王高平（甲方）与博海公司（乙方）签订《房屋抵顶借款协议》约定：乙方公司因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款9800万元。此款项应当于2014年7月23日前还清。乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”同日，双方又签订了《逸海华庭认购协议》。
二、借款到期后，王高平多次催促博海公司偿还借款并履行协议，博海公司均以项目正在推进等理由推脱。
三、王高平提起本案诉讼，请求确认王高平与博海公司于2014年3月26日签订的《逸海华庭认购书》合法有效并将逸海华庭商品房交付王高平，确认商品房为王高平所有。
【裁判结果】
一审海南省高级院经审理后，裁定驳回其诉讼请求。王高平不服提起上诉。
，裁定驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
生效裁判认为，关于王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思。本院认为，本案中，王高平主张其与博海公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王高平与博海公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。经审理查明，王高平提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海华庭认购协议》均对借款事实予以确认。王高平作为甲方与博海公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发海南逸海华庭小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整（小写：98000000元）。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其在海南建设开发的逸海华庭小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王高平与博海公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王高平主张其与博海公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系，未提交足够的证据予以佐证，故本院不予支持。经审查，，并询问其是否变更诉讼请求，王高平的代理人确认其不变更诉讼请求。，。
【相关法条】
第二十四条第一款 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，。
【案件来源】
【律师观点】
1. 以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保时，房屋买卖合同只是一种担保方式，在借款人到期不履行还款义务时，出借人不能直接依据房屋买卖合同取得房屋的所有权。
2.，并向出借人释明变更诉讼请求时，出借人应当及时变更诉讼请求，如将诉讼请求从主张房屋所有权变更为主张借款人归还借款本金、利息及违约金，并可同步采取诉讼保全，否则出借人可能承担败诉的风险。
【延伸阅读】
当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后出借人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，。
案例一：王少甫、：“本院认为，本案争议的焦点是王少甫主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。根据一审及二审期间查明的事实，王少甫主张排除强制执行的理由是其与红枫房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该关系依法应受到法律保护。对此，王少甫提供了其与红枫房产公司签订的购销合同、补充协议、付款凭证、房屋预售网签备案以及房屋交付确认书等证据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。本院认为，尽管王少甫提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与蒋大红等人之间的买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。……第二，购房价格背离市场行情，不合常理。王少甫所购房屋备案网签合同价款为1535.1万元，但双方补充协议实际认可的价格却为710万元，每平方米单价仅为5500元。，涉案别墅的市场均价在每平方米单价2万元以上，王少甫也自认当时的市场价格在平方米单价1万元左右。据此，王少甫的房屋购买价格严重背离市场行情，有违常理。第三，单建珍与王少甫的委托转款人蒋大红之间存在回款事实。，有一定可信性。第四，王少甫虽然取得房屋的销售发票和房屋交付确认书，但结合红枫房产公司资金链断裂有关债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收及涉案房屋于2012年8月即被中信信托公司查封之情况，王少甫取得房屋销售发票和房屋确认书，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，故难以证明双方存在真实房屋买卖关系的事实。本院认为，，王少甫主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系之事实，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。中信信托公司主张王少甫不是真实的房屋购买人，不享有排除强制执行的实体权利，本院予以采信；如王少甫与红枫房产公司存有纠纷，其应另寻法律途径解决。”
案例二：：“本院认为，2001年7月24日双方签订的《协议书》，虽然约定李明生投资140万元，与龙成公司共同建设龙成商厦，以龙成商厦一层800平方米的建筑面积为投资条件。但同时约定龙成公司在2001年10月25日前有权解除此协议，并退还李明生140万元，如若超期，李明生则享有800平方米建筑面积的所有权。根据该约定，龙成公司可以在约定时间内解除合同，退回投资款，逾期则李明生取得相应房屋面积。而在该协议签订的次日，双方即签订了《商品房购销合同》，合同约定的房屋面积、总价款等主要内容与《协议书》中相关约定一致，与《协议书》约定的在龙成公司逾期未解除合同退回投资款条件下取得房屋的内容互相吻合。且《协议书》标注有“附：李明生购商品楼合同一份13页”字样。据此，原判决认定双方当事人签订的《协议书》实际体现的是借款的意思表示，双方之间是民间借贷关系，《商品房购销合同》系仅为促使《协议书》有效履行而设立的具有抵押担保性质的从合同，而非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意，有事实依据，并无不当。李明生主张双方签订的《商品房购销合同》是对《协议书》的变更，《协议书》已因此作废。经审查，李明生在原审及申请再审期间均未提交证据证明双方有变更《协议书》的合意。对《协议书》中“附：李明生购商品楼合同一份13页”字样，李明生申请再审主张该标注系伪造，也没有提供证据予以证明。本院审查期间，龙成公司提交的有龙成公司法定代表人杨德海、李明生及证人刘某某于2001年12月22日签字的内容为“李明生款定于2001.12.28还七十，如28号款不到，李明生有权把龙成房地产公司一楼800平门市转让给……”的书面材料，李明生对其真实性无异议，可以进一步佐证原判决认定双方之间是民间借贷法律关系而非商品房买卖合同关系并无不当。李明生申请再审提出如果是民间借贷关系未约定还款期限和利息不合理等理由，均不足以推翻原判决根据当事人提交的证据认定的事实及双方之间的法律关系性质。综合本案原审及申请再审期间双方当事人提交的证据情况，对于双方之间法律关系性质的争议，龙成公司所提交证据的证明力大于李明生所提交证据的证明力。李明生申请再审主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决认定事实的证据是伪造的、原判决适用法律确有错误的再审事由，均不能成立。”
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