近几年来，伴随我国房地产市场的迅猛发展，一些开发商假借购房者名义购房，一方面捂盘惜售抬高房价，另一方面加强融资不断扩张。由此引发的民事诉讼纠纷也常有出现。此类纠纷主要涉及三方主体，三个合同法律关系,分别为买方与卖方的房屋买卖合同法律关系，买方与银行的借款合同法律关系以及买方与银行的抵押合同法律关系。在买卖双方通谋假借购房之名骗取抵押借款的情况下，应如何认定相关合同的性质和法律效力，如何界定各主体的权利义务关系，是此类案件的重点和难点，在司法实践中也存在一定争议。以下笔者结合案例及法理进行探讨。
【案情简介】
2014年购房者王某与开发商合谋购买商品房一套价值60万元，并办理了预告登记。之后王某与银行签订了抵押贷款协议，以上述房屋为担保向银行贷款42万并办理了抵押登记。后续还款均由开发商将钱打到王某账上由王某进行还款。2015年7月开发商为提前还款一次性给王某汇入40万，此笔款项王某并未用于还款，并于同年8月已逾期交房为由起诉开发商，要求开发商承担违约责任。同时开发商提起反诉请求确认商品房预售合同无效。
【争议焦点】
1、商品房预售合同是否有效。
2、开发商可否以商品房预售合同无效为由确认抵押登记无效撤销抵押登记。
3、银行可否以不知情为由要求购房者继续履行借款合同。
【律师答疑】
1、就商品房预售合同而言，笔者认为此类合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，应为自始无效。当事人双方并不存在真实的商品房交易行为，其真实目的是为了骗取银行贷款，故应当认定此合同自始无效，可以撤销预告登记。
2、根据合同法规定，一方欺诈使得对方违背真实意思订立的合同，相对方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中开发商与购房者对银行存在欺诈行为，对于抵押登记协议银行享有单方面的撤销权，开发商并不能以商品房预售合同无效为由撤销抵押登记。
3、本案中银行对系争房屋发放款项出于善意，不知晓原告和被告之间订立合同的真实目的是骗取贷款，对于原被告订立合同的真正目的不负有较高注意义务。虽然房屋买卖合同被确认为无效，原告对系争房屋不具有所有权，并需配合办理预告登记撤销手续，但根据不当产物权善意取得的规定，银行仍可善意取得系争房屋的抵押权，要求购房者继续履行还款义务。