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2020年,云南城投凭什么可以进入中国房地产企业50强?

云南楼事2019-04-18 07:56:13

就在2018年开年不久,云南城投裹挟着收购“银泰系”后首个年报的突出业绩和正在推进的收购成都会展的凌然架势,宣布了自己的三年目标,即到2020年,云南城投要杀进中国房地产企业50强。


在3月19日晚间,云南城投发布公司2017年年度财报。报告显示,2017年公司全年实现营业收入143.91亿元,较 2016年的97.70亿元上升47.30%。这是云南城投营收首次破百亿,而在公布的数据里我们看到,浙江地区(收购“银泰系”16家公司中,有11家在浙江)贡献的营收高达62亿,是云南城投分地区统计营收中最高的区域,接近总营收的五成。收购“银泰系”的硕果,在当年的质疑声尚未烟消云散之际,亮出了漂亮的数据。


营收刚刚破百亿,就提出了三年杀进中国房地产50强的愿景目标,云南城投的底气从何而来?


要知道,2017年中国房地产50强的门槛是销售381亿元。根据近几年50强门槛提高的速度,我们按照保守的25%增长估算,2020年中国房地产企业50强的门槛,大约在700亿左右的销售额。2018年营收目标仅160亿的云南城投,如何在2019和2020年将自己的营收提高540亿?


作为一家上市公司,愿景目标的提出一定不会是没有根据的随意行为。而本文仅通过“银泰系”的业绩贡献、成都会展240亿资产包的纳入,以及云南城投部分超级项目在未来相继面市的预测来分析,云南城投三年跻身中国房企50强,其可实现性,有着足够的项目规模支撑。



银泰系”建功立业,云南城投营收破百亿


2017年,云南城投的报告数据显示,公司总营收与房地产营收首次破百亿,总营业收入达143.91亿,较去年上涨47.30%;房地产营收132.8亿,较去年上涨41.88%。


公司资产规模继续大幅增加,得益于其对“银泰系”的收购。2016年11月和2017年3月,云南城投两次出手收购了“银泰系”16家公司股权,两次收购完成后,云南城投以约60亿元的交易代价,在浙江以及全国其他多个城市新增了大批地产项目。


分析报告我们可以看出,完成对“银泰系”的收购之后,云南城投在主营业务地区的营收结构迅速发生了改变。浙江地区8个可售项目的新增,使得2017年浙江区域实现了62.02亿的营收,超过云南地区和成都地区,成为最大的增长区域,也成为云南城投营收和房地产销售双双破百亿的最主要的贡献区域。



南城投早前发布的公告显示,其对“银泰系”的收购有助于加速云南城投的全国战略扩张,提升商业运营能力,并有效拉动公司业绩增长。的确,就云南城投今年的营收增长情况来看,银泰项目的持续推进,将会为云南城投未来的业绩收入带来更多想象。可以预见,在未来三年,“银泰系”还将继续发力,助攻云南城投达成中国房企50强的目标。


2020年的中国房企50强门槛有多高?


按照中国房地产测评中心发布的数据,2014年-2017年,中国房地产企业销售排名第50位的房企分别是升龙集团,时代地产,路劲基建以及俊发地产,对应的销售额分别是154.3亿,196.3亿,310.3亿以及381.3亿。


根据公式,我们计算出,中国房地产50强中第50名销售额从2014到2015的增长率为27%,从2015到2016的增长率为58.1%,从2016年到2017年的则为22.9%。


整理发现,虽然每年房企50强排位不一致,但从数据横向对比来看,近四年,每年同一名次下的房企销售额逐年上升。为了体现事物的发展性,我们取保守的销售增长率25%来计算。


这也就意味着,若云南城投想要在2020年进军中国房企50强,其至少要在2020年预计实现650——750亿左右的营收,与今年143.91亿的营收相比,还差600亿左右。


假如成都会展入账,能助攻多少分?


虽然如此高企的目标看起来遥不可及,但跻身中国房企50强,云南城投并非没有底气。


除“银泰系”之外,云南城投正在谋划对另一大“资产包”成都会展的收购,这项高达240亿的收购重组案,其引起的关注度,远比当年收购“银泰系”来得更加猛烈。不仅仅因为其资产包内的产品组合类型多样且规模甚大,还因为邓鸿当年一手创立的成都会展已经成为中国会展史上的样板,其后期开创的“旅游+会展”运营模式,也同样为市场侧目。早在十多年前,云南方面就牵手成都会展,准备借鉴其成功模式,开创一条适合云南的旅游会展经济路子,为已经落后的云南旅游业和会展经济助力。


我们说,云南城投收购成都会展,将邓鸿变为云南城投的第二大股东,云南城投可能迎来前所未有的快速增长时期。成都会展旗下的资产,在未来三年完全可以帮助云南城投离中国房企50强的目标更近一步。


根据云南城投1月16日发布的《云南城投发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案(修订稿)》,云南城投对成都会展收购完成之后的营收情况进行预测,成都会展2020年的营收预计将达到123.9亿,接近于云南城投2017年全年的销售收入。也就是说,2020年成都会展可以为云南城投进入中国房企50强,贡献接近两成的业绩。



如果按照2020年中国房企50强门槛700亿销售计算,减去目前可见预测数据——成都会展2020年预计营收123.9亿,云南城投除成都会展之外的资产部分,需要实现576.1亿元的营收。


云南城投还有多少库存?


根据2017年云南城投年报,其在报告期内的房地产储备数据显示,其持有待开发土地的面积372.1万平方米,持有一级土地整理面积135.3万平方米,持有规划计容建筑面积达528.9万平方米。仅以持有的规划计容建筑面并按每平米1万元计算,就意味着这些超500亿的产值将会成为未来业绩的有力支撑。


今天的云南城投还拥有计划超千亿投资的晋宁未来城,还有计划投资超千亿未来产值1500亿的温泉山谷等航母级项目的持续推进,同时也不排除未来对更多优质资产收购的可能,以及更多新项目的纳入,云南城投在2020年跻身中国房企50强的这一目标达成并非没有现实依据。


50强不仅仅是销售规模,盈利能力同样需要加强


2017年,尽管云南城投交出了一份漂亮的营收业绩,但是我们看到,净利润仅2.64亿元,增长仅8.14%。如果看净利润的绝对数据,2.64亿并不是云南城投历史上最好的净利润数据。2016年2.44亿、2015年2.78亿的净利润,都在说明云南城投的盈利能力还是很弱。尤其是在营收达到143.9亿的2017年,尚不及40亿营收的2015年所带来的净利润。无论是50强的目标,还是此次收购成都会展三年累计净利润要达到64亿元,都是很好的愿景目标,我们乐见云南城投挺进50强的同时,也乐见云南城投盈利能力进一步增强。