过去，在和购房、投资群友交流过程中，有多人找我：
东哥，帮忙帮忙，我房子不想要了，开发商真孬孙，他不给我退定金，我交了2万啊。
还有人找我：
东哥，我交了4万，定了两套房。想转让房子炒房，我找到了买家，开发商不让转，定金也不给我退。我咋弄啊。他为什么不让更名？为什么不给我退钱啊？
每当我看到这种问题时，我很崩溃。
定金不退，你不知道吗？
你连这都不知道，你买什么房啊？
【一】定金在买房时的环节流程
我们都知道：现在买房，分为开盘前集中排号、认筹、开盘认购（大定）、缴首付款、按揭、合同等环节；或者直接大定、缴首付款、按揭、合同环节。
其中，确立房源法律关系的环节——就是大定（认购）。从大定这个环节开始，才是有法律效力的。
认购和认筹不一样。认筹金一般是必须要退的。在实践当中有个词叫升筹——筹，其实只是意向。有时叫诚意金。
由认筹到认购，发生了本质的改变——你交了定金，大定，开发商是不可以把房子卖给其他人的——他若卖了，就是一房两卖，你是可以告他的。——但一些不要脸的开发商还故意这样做，因为就算你告他，赔偿金额不多——恶意卖掉房子这种情况很少，多发生在市场非常好的时候。
这个时候，你明白了吧。定金，就是大定金额。大多数公司是2万。
交了2万后，一般签一个《认购书》，这个认购书基本相当于合约——买房双方的契约。你既然交了，就说明你要买这个房子。你不买，定金没收，这是有法律依据的。
【二】定金的法律依据
从法律术语来讲，
定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。
定金属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。保证金没有双倍返还的性质。
定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：
第一，合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；
第二，合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。
关于商品房买卖的定金的法律依据有：
一、2001年颁布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合的同，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”
二、《合同法》第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”还有一百一十五条、一百一十六条及该法的司法解释等都涉及此问题。
三、担保法解释第一百一十五条明确，当事人约定以定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
【三】定金不退的前提条件
更多的法律依据和操作我就不多说了，我也不是律师。具体我也不懂。
我们只需明白逻辑关系和法律前提。
在现实中，你要明白：只要签了那个认购书，交了定金——开发商是有法律依据不退定金的。
但，这里有两个前提：
1、认购书里的约定内容和条件——一般情况下，这种认购书，都是开发商制定的，而且没有统一版本。很多时间，特别是集中开盘的情况，开发商根本不会让购房者多看，购房者也没更多时间去看。这里面有关于房屋、价格、定金的约定条件，你，一定要看。
2、开发商的销售行为首先不违规——比如，无证销售；比如，违规开盘；比如，证件不全内部认购的情况——合同设立条件前提不对，开发商就不占理。
【四】怎么办？
1、没啥怎么办。都是成年人了，你连基本知识都不知道，你买什么房？投什么资？
2、交了4万定金就想炒房？炒房就那么没技术含量？想的太简单了吧。
3、你要求退定金的前提——肯定是你不想要房了——是你违约，你不遵守契约精神。
4、至于你说的置业顾问信口开河给你说可以退，那也没用。你就那么轻信？那就录音寻找好证据。置业顾问的话能否作为法律依据？我也不知道。问律师吧。
5、还想退？那就找关系吧。中国的事，法律是法律，关系是关系。不同公司的情况不同，一般情况下，销售经理都没权力退，很多营销总也没权力退——就算有权，也需要总经理签字确认。有的小公司还需要老板确认。看你找的关系的大小，决定了你能否退。
6、还有一种情况，开发商违规在先，比如证件不全，你就可以要求去退。不退？闹。这种情况，开发商不占理。
7、还是老老实实吧，都是成年人了。遵守契约，没想好就不要定房。闹来闹去，找来找去，托人情，欠一屁股人情债，成本也不低。
8、很多事，就是这么可笑；很多事，就是这么好玩。各自安好。
9、2万块定金钱对大多数人而言，也是不小的金额。多学习点常识、基础知识和法律常识，总是好的。
PS:具体以法律为准，具体操作以专业律师言语为准。
若您喜欢本文，扫描下方【东哥】助理二维码，加入【东哥探盘】郑州房产投资俱乐部大家庭与东哥交流。
长按二维码识别关注本公众号