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这二十大创新才是万科万亿梦的起点!诸多资本抢娶万科背后的真因!

商业地产内参2018-11-09 14:47:47



万科早已不满足只当地产老大,如今的目标是万亿大市值,住宅占50%,新业务50%。如今的万科是互联网+浪潮中的变革者,也是行业颠覆的挑战者,更是自生体系创新的实践者...


一、真正推进区域赛马机制+合伙人制的体系创新

万达的总部管控是条路,而万科的区域赛马制同样激发出强大的团队创造力。


万科广深区域总张纪文提出八爪鱼战略,也就是八大创新。北京的刘肖开展全员创新大赛,六大创新计划,把产业链内创新创业贯彻极致。




二、万科的首支REITS


今年年中,鹏华前海REITS封闭式混合型发起式证券投资基金已正式注册,这是国内首支公募REITs基金。


REITs常用于商业地产,募集基金用于项目开发,然后租金收入以分红形式分发给投资者。这将大大优化房企的资金结构,缓解资金压力。但同样,颠覆传统金融体系并分食蛋糕。




三、小股操盘的轻资产运营模式


就是通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益、超额收益,实现以小股权撬动大额收益的目标。


北京的金隅万科就已将90%卖出,万科只占10%股份。转让股权后,与东方藏山合作的社区MALL也同样顺利推进。




四、V-Link移动互联社区


V-Link就是次全新的尝试,打造客户真实体验的移动互联社区。


V-LINK社区打造的内涵包括We Work( 创业社区)、We Health(健康社区)、We Learn(成长社区)、We Share(共享社区)等四大方面的建设,构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。




五、电商+拍卖的新销售模式


从2012年开始,万科与淘宝就开始了互联网+探索,包括淘宝账单抵房款、余额宝购房等,都曾是业内热议的话题。


今年与淘宝合作热点颇多,譬如刚刚结束的双12的拍卖,20万组围观,总成交套数达115组,成交金额约2.213亿元。


通过互联网+模式的卖方,能够让房产品销售的信息对称化、价格透明化、成交去中介化,同样让买房者也获得一定实惠。




六、逆袭中的万科商业


就拿上海万科商管来说,2012年正式成立,目前团队已达150余人,运营12个商业项目,管理120万的商业面积,资产估值达400亿。


2049海上传奇已经是魔都社区mall的经典,而明年即将开业的七宝万科广场在丁长锋眼里可是万科体验商业的代表。



七、合伙收购+资产管理模式


本月,万科置业(香港)与李锦记就合伙以57亿元人名币买下了上海企业天地3号楼,8.7295万方,包括5层商业。


万科只占10%股份,但会输出自己的管理,由万科旗下的V Capital来对项目进行托管。




八、先租后买的购房新模式


这是万科模式转型的一大尝试,先租后买,租金可抵押房款。


开发商把自己的角色变为银行,做房贷,做金融租赁,最后再将项目打包卖到市场,这种方式很考验房企的资金运转能力,会颠覆现有的房地产销售模式,当然目前万科只在尝试阶段。




九、万科的养老服务


万科悦是面向鳏寡孤独老人的项目,具有一定福利性质,当然要从产业中适度盈利,并给老人提供了他们需要的服务。


社区养老核心包括三方面,专业的护理能力、在社区内、整合社区配套资源。


是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区,整合社区资源,提供居家、社区、机构三位一体化的养老服务。同时,养老机构作为城市社区配套的重要组成部分,提供多功能的社区配套服务




十、万科的教育mall


万科塾就是一站式培训教育MALL。第一部分是社区营地,瞄准的人群为0-6岁的学前小孩。第二部分是城市营地,相当于民营的青少年宫。


第三部分则是假日营地,专做户外有氧运动,包括三亚森林度假村、吉林松花湖滑雪场、东莞松山湖等。


关于“万科塾”张纪文描绘的蓝图是:社区营地2015年广深区域11城计划开业30家;城市营地到2018年计划开发面积20000-1400000平米。




十一、万科的3P平台


UBER式思维的尝试,开放整合行业的设计需求,是颠覆建筑设计领域的020链接平台。


这还只是开始,未来,万科工程、采购、物业管理都是信息开放的、平台化、和整个行业一起做的业态。




十二、万科的创客空间


万科的创客空间既有咖啡厅,也整合了长城会、微投网这样的孵化器,并且我们提供了从一个人的团队到上千人的团队所需要的办公场所。


在服务这块,行政服务、财税服务、法律咨询服务。等企业发展到一定程度,我们也会帮助对接导师团队、孵化器团队以及一些资金团队,创业团队只需做好他们的主业。


徐汇万科中心就提供约2000平米的创客空间,为创客们输出服务,实现商办类创新运营的完美突破。




十三、万科的长租公寓


万科驿是万科旗下的长租公寓,打造迎合当下年轻人对品质的新需求,已在广州、东菀、深圳、厦门布局。





十四、万科与Uber的跨界合作


万科与Uber共同推出拼车服务,引导路线相近的社区居民采用此服务。同时设立优步上下车站点(UberSTATION)以推进合作。自有的APP同样接入人民优步+拼车服务。


目前UberSTATIONH已进入十几个万科的项目,正进行全国布局推广。万科与Uber的合作真谛是激活、激发城市存量的新商业价值。




十五、去总后打造扁平式管理


上海万科在10月份就已执行无总称谓要求,这项举措能大大激发90后及00后的能动性,为推进合伙人制及管理改革及转型,打造协作、共创、共担、共享的企业文化。




十六、搭建万科物业运营新体系


推出O2O模式的睿服务,通过“住哪儿”APP提供物业服务、社区交流、商圈服务三大类。



十七、万科的代建公司


代建模式是发达国家的开发体系的核心一环。万科早已有想法,目前已正创新尝试。这家代建公司叫上城建设,已经被广深区域公司收编。


目前使用该施工单位的,包括广州万科云城二期、广州荔湾区新隆沙项目。这是抢传统施工单位饭碗的节奏,能否做大还得再看看。




十八、股权收购公司模式获廉价土地资源


今年10月份则前以6.6亿港币拿下了绿景中国17.81%的股权,这家是深圳城中村先驱,商业地产资源同样丰富。和3年前收购南联破融资渠道一样重量级。


当年的万科可是收购狂,2005年13家;2006年科收购22家;2007年收购27家,当年新增项目面积中41%来自收购或合作;2008年收购18家;2009年万科收购27家;2010年到2012年,万科共收购73家公司。




十九、智能家居也是菜


万科已发布一款空气净化器,成为首家卖电器的发展商,单价760-1680元,据说获得新鲜空气只需开灯的时间。


万科还开发了净水器、触控开关等产品,最终目标是由智能硬件的单品逐步向集成化的智能家居方向辐射。



二十、机器人战略


王石曾说未来万科40%员工是机器人。


本月初,万科就发布了代号为VX-1的首款万科机器人,中文名悟空一号,通过了无线信号、通讯、磁导航、视觉导航、车牌识别多重考验,为万科物业提供安保。


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