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港版国内房产税细则解读!商住免征!未成年子女及企业今后不得持有住房?

大山房产俱乐部2018-12-10 06:47:00

4月1日,网上流传出香港媒体报导的国内新版房产税的征收细则。根据这个细则,商住不需要征收房产税,同时今后未成年子女和企业机构均不得持有住房资产。


这个细则很详细,尽管是风传版,但是总体方向应该可以作为参考。但是也仅供参考。


【1】

全国范围内以家庭为单位进行征收

以房产原值及评估值为基础


一、纳税义务人:以拥有名下房产的计税家庭为纳税义务人。  


二、计税家庭:夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。除继承外,今后应禁止未成年人拥有房产。


解读:夫妻加子女共同组成家庭成员,包括没有房产的子女,但是不包括父母。  


三、征收对象:对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税,非产权房待转为产权房后再计税。


解读:是以全国范围内的房产套数及面积来综合评估的,这与之前传说中的以当地第二套开始起征略有不同。

  

四、计税依据:房产购置原值或评估值。


解读:新房购置以原值为主,二手房则以评估值为主。  


五、家庭基本居住套数:夫妻处于在婚状态的,基本居住套数为两套;单身未婚或夫妻处于非婚状态(包括离异、丧偶)的,基本居住套数为一套。 


解读:家庭基本居住套数,并不是免征套数,而是可以少征税的,采用低税率的套数标准。  


六、家庭免税居住面积:等于人均免税居住面积乘以家庭人数,人均免税面积由地方政府自行制定,为30-60平米。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算,首套房面积不足以扣除的部分,可于第二套房中扣除,依此类推。


解读:免征部分是按照面积来计算的,等于家庭成员个数乘以30-60,而不是按照套数来计算的,而且由首套房所处的地方政府来确定。


七、税率


(1)采用分段累进税率,年税率为0.8%-20%。


超过免税面积落在基本居住套数以内的部分,年税率为0.8%;


超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分,税率为3%;


超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分,税率为5%;


超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分,税率为10%;


超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分,税率为20%。


解读:如果一个仅有两套房,扣除免征面积后,其他部分按照评估值*0.8%来缴纳年房产税。而如果第三套房,则按照3%的评估值来纳税,如此类推,拥有的套数越多的家庭,后面购买的房产税率就越高。


(2)套数排序以房屋购置时间为准,同一天购置的,以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除,


(3)与家庭外成员联名持有房产的,也计为单独一套,面积按注明产权比例或平均分摊。


(4)机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%或10%的单一税率,并禁止今后购买住宅房产。


解读:以公司名义购房的房产税征收比例大幅度上涨。


八、计税时点


  为上一年度12月31日,房产数据和家庭成员,皆以此为准。


九、税收优惠


(1)夫妻无子女的,按照3人计算免税面积;


(2)未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米;


(3)丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积;


(4)拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。


(5)不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。


解读:旅游房产免征或减半征收!


十、征税流程


(1)税务部门于每年一月一日由房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息,并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人,税款需在三月底前缴清,逾期开始计算滞纳金。


家庭成员信息可由人口普查数据获得,也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国住房信息查询系统获得,包括纳税人在本地的所有房产和套数排序、可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误的,可携带相关证件到本地税务部门办。


【2】

港版房产税细则执行难度大

未来房价将会出现明显区域分化


从香港媒体曝光的这版国内房产税执行细则来看,短期内执行的难度较大。


第一,首先是要建立住建部全国住房信息查询系统,确定家庭住房套数及相关信息。


此外还需要有人口普查数据来支持,确定家庭人口及成员。最后还需要建立相关部门负责征收,房产税的计算征收办法相对比较繁琐。


第二,地方对土地财政的依赖性没有彻底根除,短期内对房产税征收有一定的抗性。


尤其是三四线城市,根据港版房产税征收细则,三四线城市多数为多套房产的主要聚集地,一旦执行高达20%的房产税税率,必将引来抛售潮。


地方政府为了稳住房价,也会延迟房产税的征收时间。


因此总体上判断,尽管未来房产税征收的出台时间还会相对比较漫长。但是中国房地产总量下降,区域分化的趋势已经基本确定。


未来的房产投资将会越来越集中于一线城市及周边,尤其是一旦房产税的开征,有可能会引发三四线城市的抛售潮。


同时,房产税细则中没有提及个人持有商住房产税征收办法,未来可能商住不再房产税的征收范围。


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