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【民间借贷】对以租赁合同为民间借贷合同作担保情形的审查及处理

信贷风险管理2021-02-15 11:02:12

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作者: 大宽  

单位:北京炜衡(天津)律师事务所    

经授权转自公众号:海坛特哥   ID:haitanlegal


民间借贷纠纷中,担保的形式纷繁复杂。当借款人无力偿还借款时,出借人有时要求借款人与其签订租赁合同,并以租赁合同对抗其他债权人、抵押权人,甚至法院的强制执行。如何审查并妥善处理以租赁合同为民间借贷合同作担保的情形成为需要解决的问题。


一、租赁合同为民间借贷作担保的表现形式


出借人一般处于强势地位,租赁合同有时仅保留在出借人手中,借款人没有留存任何证据,甚至租赁合同的个别条款、起止期限、合同签订日期、租赁人都是空白的,借款人可以视具体情况填写相关内容;租赁期限一般较长,往往达到法律规定的租赁最长期限20年或超过此期限;租赁费的支付方式表现为一次性支付,实际以借款来代替;借款人不能及时偿还借款时,出借人一般以暴力手段强行占用借款人的房屋。


二、以租赁合同为借款合同作担保的行为对借款人、其他债权人及法院执法潜在的危害


1、对借款人利益的损害。借款人为了得到急需的资金往往处于弱势的地位,其被迫签订租赁合同,将其所有的房屋甚至是唯一住房交由出借人占用、使用。出借款人利用租赁合同的优势地位,并辅以暴力手段可能致使借款人支付高额利息。一旦借款人不能及时偿还借款,出借人就会强行占用借款人的房屋,造成借款人流离失所的状况。2、 损害其他债权人、抵押权人的利益。出借人利用了“买卖不破租赁”的原则,对借款人的房屋实际占有,企图达到实现其自身债权,而又阻碍其他权利人实现债权的目的。当借款人无其他财产时,出借人的行为势必损害了其他债权人甚至抵押权人的利益。3、妨碍法院执行。出借人凭借租赁合同长时间占用借款人的房屋,法院很难将该房屋拍卖、变卖,从而造成执行不力,司法权威受损的局面。


三、法院在执行阶段是否有权对于租赁合同进行实质性审查?


在现行的法律框架之下,法院执行机构对于出借人与借款人之间租赁合同的真实性有无实质性的审查权?


一种观点是,对租赁合同的合法性审查应通过审判的方式体现,否则,就剥夺了当事人上诉的权利,对现有的诉讼秩序构成破坏,所以法院执行机构无权对出借人与借款人之间的租赁合同进行合法性审查。另一种观点是,法院执行机构可以对出借人与借款人之间的租赁合同进行实质性审查。笔者同意第二种观点。因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定:“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的,人民法院应当在三日内立案,并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的,裁定不予受理;立案后发现不符合受理条件的,裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的,人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足,逾期未补足的,不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的,应当裁定撤销原裁定,指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。”同时还规定:“人民法院审查执行异议或者复议案件,应当依法组成合议庭。指令重新审查的执行异议案件,应当另行组成合议庭。办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件的审查。”“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的,应当进行听证。”


上述规定从程序上赋予了法院执行机构审查的权利,使执行机构不是机械的执行,而是针对具体的情况灵活处理,破解执行中遇到的困境;同时,给予了执行异议人复议的权利及案情复杂和争议较大案件听证的权利,保证了执行异议人的利益。结合以上情况,可以确认,法院执行机构可以对出借人与借款人之间的租赁合同进行合法性审查。


四、如何对出借人与借款人签订的租赁合同进行合法性审查。


如何透视租赁合同的现象抓住借贷的本质成为司法实践的难点,在此笔者提出以下意见:


(一)严格审查租赁具体期限,一般租赁期限为一至两年,对于租赁期限一次性达二十年的情况要深入探究租赁的具体背景,审查其租赁期的合理性。


(二)区分租赁房屋的性质。如果租赁的房屋是普通住宅,而租赁人以家庭为单位有一套甚至一套以上的房屋,或者租赁人根本不在租赁房屋所在地居住和生活,则要深入考察租赁是否为当事人的真实意思表示;如果租赁的标的物为商铺,则要具体分析租赁人是否有效利用了租赁物,租赁物长期处于一种闲置状态,则租赁不具有合理性。


(三)审查租赁资金的支付情况,租金的支付是否与借贷的时间相相一致,如果两个相一致,则可以说明租赁只是表现形式,而本质是借贷。


(四)租金的标准是否合理,如果将租赁总额折合到每一年,考察租金是否符合当地的市场标准,过高或过低都不合理。


五、对以租赁合同为借款合同作担保行为的处理


《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”


该条规定了对以房屋买卖合同为民间借贷合同作担保情况的处理方式,其法理基础在于对当事人之间的法律关系应当依照基础法律关系进行实体审查,并依照基础法律关系进行实体处理。通过推理可以得出,以租赁合同为民间借贷合同作担保的,也应当按照基础法律关系进行审查,按照民间借贷关系进行处理。


出借人要求继续履行租赁合同的,可以告知其按民间借贷纠纷处理,如坚持按租赁纠纷诉讼的,则可以驳回其诉讼请求。对于已经进入执行阶段的案件,法院可以对于出借人提出的异议进行实体审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。”虽然该条规定的为承租人与租赁人之间恶意串通的情形,但是在执行中可以参照该条的规定对于借款人利用租赁合同为民间借贷合同作担保的情况进行处理。经审查,对于合法有效的租赁合同,法院应予以确认;对于出借人以租赁合同为借款合同作担保的,法院执行机构可以驳回出借人的异议,依法对涉案房屋进行评估、拍卖,并责令出借人限期腾退该房屋。


综上所述,实务中,应对当事人之间的基础法律关系进行审查,依照基础法律关系的法律规定进行实体处理。出借人利用租赁合同为借款行为做担保的,对于出借人要求继续履行租赁合同的,可以告知其按民间借贷纠纷处理,如坚持按租赁纠纷诉讼的,则可以驳回其诉讼请求;执行阶段,出借人假借租赁合同对抗法院执行的,法院通过执行异议对于出借人与借款人之间的租赁合同进行合法性审查,经审查认定租赁合同系对借款合同作担保的,则可以责令出借人腾退该房屋,并依法处置该财产。


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