这是米宅2018年第二次VIP 会员的线下讲座。
本次，我们关注的是在国内眼下最实时的经济形势和房地产的价值风口。
所以这就包含了三个主题：
宏观经济：国内宏观经济的新常态研判，特邀米筐首席政策研究员三万老师来讲；
国内房地产风口投资：粤港澳大湾区投资分析，特邀粤港澳资深房产配置师六土老师来讲；
云南的投资机会和分析：由米宅旅居的老大米宅1号主讲。
整个下午，从两点到六点，整整4个小时的干货分享，紧张而又踏实，烧脑而醍醐灌顶，甚至连上厕所的时间都没了。
接下来，我来给你简述这次会议的内容：
1
米筐投资主编三万的宏观经济新常态
三万老师在讲座开始，高屋建瓴直下判断：当下阶段的宏观经济新常态，具体表现为三个不可逆的形态：
1、GDP增速不可逆：由高速彻底降到中高速；
2、旧有产能：盈利低效、全面过剩；
3、过去十年经济的三大功臣之一，固定投资，迎来边际。
而之所以会出现这样的新常态，根源深远：
2012年，劳动年龄首次出现；
2012年，全球贸易增速从前10年明显高于GDP增速，回落至GDP增速以下。全球各国之间的贸易往来，开始低于GDP增速以下。
2013年，城镇户均住宅超过1套；
2014年，地方政府高负债难以为继，；
以上因素分别对应了中国经济发展的四大根本动力：
劳动力红利；中国制造；房地产建设周期；基础设施建设。
在2015年，以上四大支柱问题全面爆发。而面对这种局面，从国家层面放水已成不得已而为之！
但是，时间维度拉长之后，放水的边际效应递减趋势已成既定事实。
从金融角度来看，货币投放和GDP增长效率已经失衡。
2008年放水，可以明显感到对GDP的拉动。2015的放水，则GDP已经无动于衷。跟深层的思考是：如果将来经济再出现问题时，还能放水吗？
从预期来看，放水的理想状态应该是：金融、实体、沉淀三者实现正循环，良性循环。
但是当放水系统失效之后，金融不愿意去实体，自己玩；实体无法提供收益；沉淀又成为金融系统的负担。沉淀资金又去找金融企业买理财产品，整个链条呈现失效状态。
所以，三万老师总结当下形式，直言当下的所有政策，目的只有一个：修复放水系统，寻找新的平衡。
在金融端：关货币总龙头、降准改善流动性、资管新规、打破刚兑、打压余额宝、发展消费贷、去杠杆、资本市场改造
在实体端：供给侧改革、去产能、去库存、改变融资模式、促进消费（结合银行的信贷投放）、取消行业补贴、扩大进口、产能升级、营改增、新会计法
沉淀端：产业转移、转移、资本转移
那么重点来了，在以上新形态下，接下来的楼市会怎么走？城镇化会怎么走？金融形势会怎么走？
最后分享几个观点：
1、中国目前要打破刚兑，近几年资本又在加速违约，虽然当前的违约率并不高，只有0.43%，但却是一个不好的风向，目前购买银行的理财产品时要非常谨慎。
2、在高层引导下，将来企业必定加大直接融资，做活股市，破除银行绑架危机，让国内大部分企业融资来源于股市。所以政策必定会让过去玩投机的上市公司腾位置，通过各种方式来实现这一目的，比如说去杠杆、比如说退市机制。所以请一定要远离垃圾股。
乐视危机，为什么风波小，因为是来自于股市的直接融资；小米体量庞大，关联公司和企业也很多，并且大多是间接融资，所以如果小米出事，影响肯定大于乐视。
目前来说：股市投资注定要降低预期。并且要放弃过去短炒和投机炒作的老路子，要回归价值投资。
3、国家必要开拓新的沉淀走向，所以逆市场规律操作。比如说：
产业转移：东部向中西部产业转移；
转移：抢人，强行改变走势规律；
资本转移：三四线棚户区改造（占90%）；
新老倒挂，留住资本；
2
六土老师的粤港澳大湾区投资价值分析
投资投的是大概率的确定性，房子是城市经济形势的一种体现，房子就是一个城市的股票。
好城市投资三大因素：
1、。
2、看城市的金融性，本外币储蓄余额；看产业结构，产业结构决定购买力，购买力最强的是第三产业；产业会产生就业和沉淀。
3、看，年轻人占有比例，净流入比例。
好区域的标准：
以CBD为核心，度量达到CBD的距离，以及交通便利程度。
找郊区，那些被城市的发展慢慢包住的区域。
好房子的标准：
是空间效率，也叫空间分割，这是房子给人的最多效用。
房子的本质性需求：是睡觉的卧室，洗浴的卫生间。以此为标准，不断扩充效用，效用越多，就越是好房子。
国内两大可投资的区域：
北三县
基本面没变，通州和北三县未来共同没有变。所以确定性交易没有变，而跌的过于厉害，正是买入好时机。2017年三大跌：北京、上海、北三县，北三县更是腰斩。
粤港澳大湾区
属于顶层设计，并且也很久都没有涨了。
粤港澳大湾区房产投资原则：
1、看什么？看高端第三产业；
2、谁决定？购买人群决定；
3、怎么看？看CBD+交通；
4、谁定价？两个核心城市定价。深圳和广州，决定价格天花板，和核心城市的距离决定价格梯度。
粤港澳大湾区房产几个特征：
1、有临深，但没有环穗市场；广州辐射力不够，只能广佛一体。
2、深圳辐射范围和距离不同于京沪穗；带状，向东西北辐射。
3、不存在真正意义的佛山市场；广州只有珠江新城，因为广州人是主导。
4、东莞市场刚刚形成；土著多军开始进入市场。
5、惠州市场完全分层；
6、其余城市的市场是区域化市场。
3
米宅1号的云南投资价值分析
1、旅游地产能不能投资？
在2017年之前，如果非自住需求，纯旅游地产的投资价值，很明显是不如城市地产的。
但是，在2017年下半年之后，在城市地产投资整体封停的情势之下，旅游地产的投资价值已经改变，只要价格合适，有差价，文旅地产也是可以投资！
2、关于文旅地产的认知最大的问题是：无人接盘，无法变现。
其实文旅地产的投资价值在于时间对冲，如果是5年持有周期，加上文旅地产价值在国内的稀缺性，只能先到先得。并且从消费升级的态势来说，文旅地产未来的需求会很大。
云南是全国的云南、云南唯一可以承接海南的地方。
云南第一梯队的城市：西双版纳，大理，昆明，腾冲丽江
云南第二梯队的城市：玉溪、瑞丽、普洱
4
米公子最后总结
其实，从各地城市的逻辑中，从重点城市的房价变动实际中，我们可以得出人流和房价的一个固定逻辑：就是土著的意见全部忽略。
以海南为例，在全国买海南的时候，海南骂全国都是SB。目前海南全岛限购了，海口土著却自己行动了起来，开始了自嗨阶段。
米宅的价值，或者说粉丝之所以愿意加入米宅VIP，就是为了不让自己成为这样的人，成为别人的接盘侠，而要成为把房子卖给接盘侠的人。
△参会者纷纷拍照记重点
因为篇幅关系，具体的城市和版块分析，在这里只能蜻蜓点水，一带而过。可下载『破竹』APP或搜索“破竹在线”小程序，观看视频回放（正在加紧剪辑中），回放视频上线会第一时间通知大家。
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