义和庄地铁站位于天安门西南30公里处，周围有万科天帝、恒大未来城、太和中心广场三个商业住宅项目。
这是北京大兴新城的核心区。除这三个项目外，该地区没有其他相关配套项目，但房价一般已超过5万元/平方米。
据北京市住房和城乡发展委员会网站介绍，万科天帝、太和中心广场和恒大未来城的土地利用均为商业用地或办公用地。然而，万科天帝的销售人员在周末接受法治记者采访时表示，该项目的交付带有独立的厕所和厨房，可供居住；、厕所和厨房。
恒大未来城销售人员告诉法治周末记者，恒大未来城包括自建住房项目和商业及住宅项目。
3月2日(星期四)，许多买家仍在工作日聚集在这三个项目的销售办公室。法治周末记者粗略计算了下午2：00之间的情况。下午四点，每家售楼处咨询和购房的人数超过二十人，太和中心广场的售楼处也聚集了大量的代理商带客户去看房子。
据房地产营销者统计，过去2月份，北京商业和住宅市场售出3154套，同比增长73%。大兴区售出商住楼1355套，成交面积92300平方米，平均成交价50501元/平方米，成交价值46.59亿元，其中太和中心广场成交量达985套。
3月，这样的市场热度并没有冷却。
然而，在距北京1000多公里的上海，自今年初以来，一项整顿商业和住宅项目的行动已经开始。上海的商业和住宅市场正在进行重组，不再在年初暂停一些商业和住宅项目，并在2月份整顿闵行区的“住宅”(即商业、办公或其他非住宅用途的项目，但以住宅形式出售)。
记者获得了“闵行区”总体工作计划的分类和处置，闵行区改造的目标是将疑似“房屋类型”项目完全恢复到计划批准的功能用途，如工程计划要求、未经检查的项目、拆除住宅功能的截止日期、隔墙、供水管道和输气管道等。
“这意味着从商业项目中删除住宅功能，只保留原来的商业功能或办公功能。”上海中原房地产市场分析师卢文喜在接受“法治周末”记者采访时说。
刘利(化名)在上海闵行区凤山汇项目中买了一套房子，他告诉记者，2月19日左右，保安人员聚集在附近，不准继续装修。
“目前，还没有开始拆除相关设施，如上上下下。”刘利说。
商业或办公项目通过连接上水、媒体管道、隔墙和夹层，已成为具有住宅功能的阁楼等项目，因此被称为商业和住宅项目，如无限购买、单价低于纯住房等，这也使过去的商业和住宅项目具有吸引力。
但是，当上海整顿商业住宅项目和其他住房建设的时候，这种整风会不会从上海吹到北京和更多的城市呢？
北京和上海两天的冰火
上海政府真的回来了。“更有限、更受欢迎”的现象并没有出现在上海的商业和住宅市场上。
卢文喜和法治周末记者分享了整个上海市场和闵行区两区商品房交易数据。
“2016年，上海房地产市场交易数量10.9万套，其中以商品房为主，占30%以上；今年前两个月上海市场交易单元总数为6046套，其中住宅765套，占比12.65%。”卢说。
具体到此次整改试点闵行区，卢文喜说，今年1月，闵行区交易面积为35299平方米，平均价格为64000元/平方米的211个交易住宅单位，2月份跌落悬崖，成交111套，交易面积15108套，平均价格51000元/平方米。
整治锤子有实效性，闵行区住宅项目从成交量和成交单价都大幅下降。
目前，北京市场在政策层面上还处于一段平静的时期，仍然是一个火爆的市场，其中开发商对购房者的态度就是一个很好的证明。
三月二日，在万科天帝销售处，记者要求看样板房时，销售人员说没有样板房，记者想看宣传材料的时候，销售人员也说没有宣传品。
万科天帝的销售人员只用一台平板电脑向记者展示万科天帝销售房屋的家庭地图。地图显示，万科天帝的项目楼高4.2米，有独立的浴室和厨房。
在恒大未来城的销售办公室，销售人员带着记者去看样板房，不喜欢普通的售楼销售，强烈要求看门人留下联系信息。
未来城市恒大表示，该项目去年的单价超过3万元/平方米，今年超过5万元，主要是由于大兴新城的规划和大兴新机场的建设。
，虽然有样板房，但销售人员不把它当回事，听说记者更熟悉项目的地理位置，他说：“在样板房左转，你自己去看。”
该项目的样板房距太和中心广场物理项目销售办公室约300米。在途中，它需要经过建筑工地，那里堆放着大量的建筑垃圾。销售似乎并不担心这样的环境和不亲自展示它的做法，这将影响购房者的意愿。
北京市商品房改革所占比例相对较高。
万科天帝售楼处入口处有两个伊拉博，一个是买房子的提示，另一个是给小区业主的一封信，全部由大兴区住房和城乡建设委员会支付。
购房小贴士包括：“你想买的商品房的土地规划用途是商业和金融办公空间。该项目的开发商将严格执行土地规划使用，出售的房屋本质上不是住宅。”开发企业根据市住房建设委员会和其他五个部门关于加强部门间联系，改善商业办公项目管理的文件的规定，在出售房屋前，应当说明房屋的计划使用情况，并告知您，应当严格按照计划用途操作和使用，不得擅自改变用途。“
在记者采访中，万科天帝、恒大未来城和太和中心广场的销售情况直截了当地表明，该项目属于商业或办公项目，但在房屋设计上，有起居室、卧室、卫生间和厨房。
在这种情况下，买方似乎不必擅自改变他们的用途，因为交付的房子已经具备了住宅功能。
北京市住房和城乡建设委员会2011年发布的“关于加强部门联系和完善工商办公项目管理的通知”明确，商业办公项目一般采用公共走廊和公厕布局，而不是单元式或住宅式设计。
然而，现实情况是，许多商业项目都采用了单元或住宅设计。这次不仅参观了三个住宅区，在2016年下半年，法治周末记者在北京门头沟区部分商业项目采访中，项目销售也表示，项目交付粗糙，有独立浴室，在交付的房间内将做好下水道管道，预留良好的卫生间位置。
北京房地产法学会常务副会长、，“土地管理法”、“城市房地产管理法”、“城乡规划法”等法律都有不能改变土地利用的规定。
例如，“城市房地产管理法”第二十六条规定，以转让方式取得土地使用权用于房地产开发的，必须按照土地使用权转让合同规定的土地用途，在开发期限内开发。赵秀池说，上海市对闵行区住宅建筑的试点整治主要是根据这些法律法规进行的。
北京东源律师事务所房地产建设工程法律事务司首席律师李嵩补充说，“城市房地产管理法”还要求土地使用者变更土地用途，必须征得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签订变更协议或者重新签订转让合同，并相应调整土地使用权出让费。
但赵秀池透露，目前由于利息导向，商品房比例较高，占新商品房成交量的一半。
郭毅提供了这样一组数据：2016年，北京房地产企业取得商业地产销售额130.04亿元，占商品房销售额的30%以上。
郭毅还分析，商品房市场主要存在于一线城市，住房供应量相对较小，单价较高，购房政策有限，商品房不限于购买，一般情况下，小面积商品房的总价格偏低，使得商品房项目具有市场空间。
在记者的采访中，在这三栋建筑中，，总价可控制在300万元左右。
吕文喜认为，商品房近年来受到投资者的青睐，另一个原因是租金回报率高(年租金/单位价格)。
卢文喜计算出这样一套数据：上海普通住房的租金回报率通常在1.5左右，但由于商品房的租金通常比纯住房好，价格也比纯住房低，租金回报率可以达到4.5%。
“风整风”会不会传播？
陆文喜对记者说，政府已经规划了各地区土地利用的比例。政府可能会期望通过将商业土地转移到某个地区来吸引企业并增加长期税收。一旦商业用途适应住宅用途，政府规划的效果就无法实现。
此外，商业改革和住房建设也很容易导致其他问题。例如，一个地区原来的规划人口是100000，由于商品房的出现，人口已经达到130000或更多，那么区域匹配就跟不上；此外，原商业项目的楼价和价格相对较低，但一旦转化为住宅销售，就会推高房价，从而使开发商不重视商业项目或办公项目规划。吕文喜补充道。
赵秀池认为，商业改革和生活项目也避免了北京等地的购房限制政策，抵消了购房限制的政策效应，商业改革提高了商业写字楼的成本，也不利于房地产业的发展。
目前，在北京和上海有许多商业和住宅项目。上海、北京乃至更多城市出现商品化、住房现象，是否有可能成为更多区县的模范，能否成为上海市闵行区住房改革试点的典范？
亚洲区营销总监郭毅认为，自去年通州双限以来，北京商业地产的整体调控仍在继续，今年1月，上海暂停商业项目销售的现实是将这类产品推向前列，。
“由于北京占商业项目销售额的30%以上，一旦对房地产企业的管制和控制将是一个巨大的打击，自2月中旬以来，集中进入市场的趋势已经开始出现，3月份商业项目‘抢占市场’的现象将更加明显，这也可能成为商业产品的‘最后盛宴’。”郭毅说，
据岳耀君协会统计，2017年3月，预计将有23个项目进入北京房地产市场，其中包括多达10个商业项目。
“从上海这次整改的角度来看，各县各自为政。北京应该按照这一思路调整，比如通州已经限制购房，门头沟区从去年九月开始整顿商品房，示范房的一些住宅功能也被拆除了。”郭毅补充道。
然而，记者在采访中发现，仍然存在这样一种观点，即商业和住宅项目在整个北京市场的新房销售中所占的比例很高。一旦严格按照规定整顿商业住宅项目，如完全按照原有用途取消和出售住宅，北京的房地产市场交易就会受到太大影响，甚至可能导致大量信件和访问，因此政府不会轻易进行大规模的商业和住房整顿和改革。