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248亿起出让 董家渡300亿准地王或泡汤

2021-07-15 07:25:00


2014年10月13日,董家渡正式进入最终进程。该网站将于10月18日接受投标申请,并于11月17日进行上市交易。

政府公布的文件透露,自申请前公告以来,已有20多家企业进行了咨询,但最终只有两家住宅企业确认了投标,两者之间的关系应该是中国民生投资和泛海建设,而中国民生投资也可能以248亿英镑的楼盘价格进入中国土地国王董家渡。看了很多微信说,和原来猜测的300亿还相差很大,大家似乎都很郁闷,但我想说,248亿已经很多了。

首先,董家渡是近年来才突破成交量上限的上海综合地块。上海一般规定,商业用地的容积率为3.5,住宅建筑的容积为2.5。这片土地的容积率主要是由于旧的改革,完全是一个特例。如果按单价计算,按248亿元的总价计算,地块的楼面价格将达到35000元,并按所占面积计算,东家渡地块的每亩地价已达1.3亿元。

从地块属性的比例来看,考虑到建筑总面积的700000平方米中,建筑面积只有120000,其余近600000平方米都是商业性的,35000元/平方米的楼盘价格并不低。也许这里的房屋可以卖到108000套,但更难上去,比如下一个绿城黄浦湾,卖了100000多套就卖不出去了;而商业项目,更别提它离传统外滩核心区有三公里多的距离,即使与复星外滩8/1相比,也有一公里的距离,事实上,地块已经不属于地核板块了。

按照35000元/平方米的楼价和2万元/平方米的其他成本计算,开发商将承担近6万元/平方米的成本。考虑到当时外滩8元/平方米的楼盘价格只有34000元/平方米,这个价格并不低,更不用说其总价高达248亿元。现在哪家公司可以轻易拿出二百四十八亿元,其中只有120000是住宅,其中八成以上必须掌握在他们手中,如果还在,地价还可以继续攀升,如果没有,我们可以认为今天的35000元/平方米的价格也达到了一个比较高的水平。回首以前南京中冶地王200亿元的核心区类似的高价地块,结果只是分割和转让,而徐家辉则是由香港出资的新鸿基所有,资金成本相对较低,可以生存一段时间。即使政府今天没有设定有关的条件和劝阻,我认为也只有少数的企业可以参与。从各个方面来看,最终最合适的可能是中国民生投资。因此,泛海参的参与并不重要,即使从这片土地的角度来看,即使是中国人民自己量身定做也是合理的。

今年,中国整体土地市场与13年相比差距较大,但一线城市重点土地出让价格依然强劲。由于一线城市土地短缺,这种缺印地块本身的价值实际上是有保证的,如上海大宁地块、张江地价王、北京金融街土地王、刘念府地块、广州广港地块,仍远远高于整体市场价格。从企业的角度来看,只要资本本身的问题,成本问题可以拥有这些土地,实际上是企业自身实力的象征。