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有贷款的房子还能抵押吗?

2023-05-10 14:56:27

    黄某有一处房产,目前价值300万,有房贷90万。因做生意急需用钱,想把这套房子再抵押借贷100万,可以重复抵押吗?黄某怎样抵押才有效呢?


律师说法


    重复抵押,是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为,致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。抵押人为充分利用抵押物价值,充分实现抵押物融资功能的愿望。一定程度上使重复抵押的发生成为必然。依据《担保法》的规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。”即一个抵押物设定抵押权后,其余额价值可以再抵押,但不得超过已抵押财产的余额部分。可见,这类抵押在同一抵押物的各个抵押权人之间,如抵押设立、担保范围、抵押在同一抵押物的各个抵押权之间,如抵押设立、担保范围、抵押权次序等多方面产生与一般抵押权有不同特点。


    首先,抵押权人在明知该抵押财产属重复抵押财产的情况下,仍同意该种抵押的,是民事活动意思自治原则的体现。所以国家不应加以禁止,而是应当允许当事人自由意志的实现。重复抵押只在抵押双方资源,且在不侵害前位抵押权人债权利益和其他合法权益的条件下进行,有利于债权人充分利用该抵押物,发挥其融通资金的作用,有利于债务人搞活动经营。

    其次,限制重复抵押的量,即再次抵押不得超出其余额部分。因为重抵押次数过多超过抵押财产价值,则越是后续的重复抵押权,其担保效能越弱,不利于其所担保的债权的抵押,登记有利于维护市场经济的信用和交易次序。如果超出财产价值的抵押,登记机关应当不予登记。这样既可以充分发挥物的价值。又可以防止恶性的一物数押现象的出现。我国刑法将“超出抵押物件价值重复担保”作为贷款诈骗罪的法定情形之一。尽管贷款诈骗罪的构成还有其他构成要件,但《刑法》把重复抵押与刑事犯罪联系起来,上升到《刑法》规范的高度加以禁止,可见我国法律对非法重复抵押禁止的严厉程度。

    最后,法律规范了重复抵押之间的位序关系。由于重复抵押是在同一抵押物上并存有数个抵押权,数个抵押权对同一抵押物的支配处分力必然产生矛盾和冲突,从而数个抵押权间存在着相互影响和制约的关系。我国物权法对此有准确的规定。

    因此,黄某只要遵守上述法律规定,是可以将有贷款的房子重复抵押来贷款的。


法律依据


   《担保法》第三十五条抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。

   《物权法》第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

   (一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;

   (二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;

    (三)抵押权未登记的按照债权比例清偿。


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