六土:谈投资之住投分离

不能将住与投分开考虑是很多小白和初级投资人的通病。今天我先谈谈住投分离的第一个方面。

对于很多刚走入社会的年轻人,或者刚到一线的三、四线人,甚至对于倾其所有购入首套房的人而言,他们的首要矛盾是有限的资金与无穷欲望之间的矛盾,总认为掏这么一大笔钱,总要买个自己喜欢的,于是位置、楼层、户型、朝向、交通、甚至小区环境、配套、开发商品牌都要考虑进去,往往思量许久、反复琢磨,最终却无法出手,延误购买时机。

也有人认为买房这么麻烦,一劳永逸。于是要一次到位,或4房3厅,或别墅豪宅,下定决心未来不再折腾。

还有人不过30多岁,到了某处山清水秀之,于是认为自己会在这里养老,担心未来房价飞涨，早早买入一套为养老做准备。

凡此种种,不一而足,我统统称为“价值毁灭性思维”。

北京佟教授让年轻人要“住投兼顾”,我以为如“住投分离”。住投兼顾的道理在于不要在购入自住房时完全以自己的思维喜好为主,而要兼顾市场偏好、兼顾投资思维,以便未来住所升级换代便于出售。

对于绝大部分首套房购入者,尤其是一线的轻移民,都不具备投资住房的眼光和能力,很多时候连“住”这件事都想不清楚，例如处房情节、外景情节、郊区情节、品牌情节,更不要说兼顾投资了。

壹

建议首套房购买者,尤其是一线首套房购买者,应该秉持“租房自住,购房投资"的思路这是因为在资金有限的情况下,其实往往买不到合适的住房,而且此时秉持着错误的购买观念,认为要买大户型、大开发商、花园漂亮、配套齐全,但是有限资金怎么可能买到这样的住宅。

此时如果将资金配置到市区低估老公房,或者郊区有交通规划但尚未建成的房子,则资金未来升值的空间要大很多。

而年轻人则可以根据生活不断变化调整租房,充分体现灵活性。在单身时可以挑便宜的租以便储蓄资本;在新婚时可以挑离单位的小居室租以便节约时间成本;在孩子上学开始时可以租(类深圳)或买(类北京)学区房(投资的早,此时也应该可买的起当地的学区房了)以便满足教育需求。

如此,既可以让自己的资本获得最快的提升,又可以避免早期购房的失误。在消费效用上可以追求最大化,在资金的利用率和投资回报率上也可以追求最大化。

有一个例子:雪球上一段描述多伦多买家---法斯科的电脑里有个文件夹,名为“RIPhomes"(意为“安息之家),里面都是他们看中过但都没能买下的房子。

回顾这段看房史,她说自己一直想找个能长期安定下来的房子,这种想法是错误的。“在今天这种市场上,买家存有这种念头实际是有害的。”她说。如果当时他们不那么挑剔,能买起的就赶紧买下来,一两年后趁着涨价卖出,现在可能已经有了喜欢的房子。

“现在到了什么地步呢?我经常开玩笑,我们要找的房子,只要有四面墙、一个顶和块停车的空地就行。”法斯科说。

看来中外小白,都是如此。

作为一名小白,一定要先追求上车,但是却未必上车就是为了住,而以投资的思维去看待买房,反而会有以下效果：

实际上,即使对于成熟的多军,住投分离也是非常有用的。

一般而言,多军都有了自己的住房,但是在投资过程中,难免碰到自己十分心仪的住宅,却并不一定符合投资标准;或者有些多军自己的住房条件需要改善,而其专注一种流派,手里老破小很多,都不适合自身居住,如果买一个适合的又要消耗大量的资本。此时就应该考虑用少量资金租住符合家庭需要的住宅,其余资金继续投资,扩大战果。这样子,既可以满足需求的最大化,又可以实现资金利用率的最有效化,一举两得。

有人问过我,租房子总是很麻烦,房东或者涨价、或者不租,总是没有自住自由。其实这是穷人思维,真正的投资人房东是不会赶的。

所以,住投分离,无限自由。

要知道,所谓“住”就是站在自身角度思考问题,以自身需求为出发点;而“投"是站在市场角度思考问题,以市场需求为出发点。

我曾经见过投资人去踩盘,一进房子就开始抱怨这房子他是绝对不会住的,不知道谁会买这种房子等等(并不是客观的为了砍价,而是情绪的流露,而且不进行砍价行为)。真正的高手往往是越破的房子越喜欢,只要住宅的本质属性(另撰文阐述何为本质属性)良好,外观越破越旧越好。很多专业投资人就是如此在网上选房,因为这种房子往往低估、可以通过变化提升价值。从市场角度,本质属性才是最重要的,外观是可以变化的一这就是投资思想。

住投之所以要分离还有一个原因是住投兼顾往往会牺牲投资属性。这是因为住投兼顾时,住的需要代表的是个人偏好、情绪,往往会干扰理性思考。很多时候最适合投资的房子其实不适合住,比如电梯低楼层、楼梯高层、顶层、交通不便、老破小区等等,如果考虑住,会直接否定,而不进一步思考。

有人问限购时代,住投分离岂不是很浪费格。仅就资格而言,限购城市的住投分离其实是跨城市思考的。比如在京沪深,单价过高,仅考虑投资可能就要消耗掉十年的子弹,十年内无法住。此时可以考虑在广州、东莞、佛山入手投资房,出租后用租金抵深圳的住房租金,而不是一直凑钱等待买入深圳,这样子居住品质得到保证,心中也没有踏空焦虑。这种住投分离其实就是金融投资里的对冲,我也会专门撰文详解房地产的对冲。

所以居住是居住,投资是投资。