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楼市秋风起,对2018你还有多少奢望

杨红旭楼市研究2018-11-01 08:56:02

季节交替,楼市轮回。2018年春光,与去年同样明媚,但楼市的季节却已转入秋天。热门城市或者已降温,或者强弩之末。


一、市场的温度计,来自于交易数据


国家统计局的数据表明,2018年前2个月,全国新建商品房成交面积同比增长4%,相比2016年前4月的高点的37%,收窄了很多很多。按此趋势,3月或4月,就会由正增长转为负增长。这是全国市场实质性降温的第一个关键指标。

全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势

上海易居地产研究院跟踪的50个城市新建商品住宅成交量,2018年3月份,同比2017年3月减少29%,同比2016年3月则降更多,同时也低于2015年3月。这说明一点,全国主要城市的成交量,早于全国总体成交量,几个月前就已转为负增长了。

50个典型城市新建商品住宅成交面积

进一步细察具体城市,大家要关注两个风向标城市:一是深圳。本轮全国房价上涨过程,深圳率先上涨,又率先调控。至今已经横盘两年了。3月二手房成交5622套,低于今年1月与去年四季度的月均值,只是季度性反弹,没有大行情。而3.28新政的出台,无异于雪上加霜,预计4月与5月二手成交量显著收缩,实际成交价趋跌。

另一个风向标是北京。今年3月,北京二手房签约量为12104套,继2017年12月和2018年1月之后,月度销量再破万套大关,这一成交量也创下自2017年4月以来近12个月销量新高。

不过,仍低于北京二手房中介行业盈亏分水岭1.5万套这一标准。而且,2016年3月和2017年3月,北京二手房成交套数皆超3万,今年3月仍偏弱。北京二手房市场,在冬天与早春之间徘徊、纠结。

另外,南京也算是一个二线城市中的风向标。2017年四季度以来,南京楼市强势不再,比如二手房交易清淡、地王被套、新盘促销等。南京今年3月,比去年3月交易量萎缩了近一半,而且也少于今1月、去年四季度月均值!春季反弹失败,全年走势堪忧。成交量,是市场行情的生命线。量能降到某种程度,价格是保不住的。


二、市场的信号弹,来自于政策导向


必须承认一点,中国楼市是政策市,政策是决定房价短期变化的重要变量。

今年3月政府工作报告中提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。稳妥推进房地产税立法”。可见,总基调是偏紧,不能奢望2018年部分城市的调控政策会放松。

在上述中央政策方针之下,两会结束后,部分地方政府立即行动起来。

3月20日,阜阳市阜南县发布调控新政,在辖区内实施“限售令”,对购买二套房的本地人限售五年、外地人限售八年。安徽一个小小的县城,居然也这么狠的舞枪弄棒,确实有点超出预期。

3月21日,大连出台新政,限购限价限贷限售。尤其是限购政策,过去多月,都没有新增城市了,大连传递出一个信号,只要房价涨幅大,限购城市数量还会继续增加。哪里热,打哪里。

3月28日,深圳出台“三合一”新政,作为炒房之都,深圳楼市中的“高评高贷”流毒甚深,此举将明显抑制高杠杆投资客。

3月28日,杭州也于宣布将实行新盘摇号。其后不久,西安也跟进。在实行严格限价的城市,新盘摇号对于购房来说,比较公开公正。另外,长沙、成都还要求保障刚需人群优先选房。

3月31日,海南省出新政,推出“5年限售+5年社保+70%首付”调控政策,在海口、三亚、琼海等限购地区,这算是全国最严厉的政策了。


三、金融层面看,房价难大涨


从货币金融层面来看,关注两点:

一是,3月22日凌晨,美联储宣布第六次加息。中国官方利率依旧湖水平静。然而,水底之下,暗流涌动。根据新公布的信息,自3月22日起,中国人民银行调整常备借贷便利利率,调整后隔夜、七天、1个月利率分别为3.40%、3.55%和3.90%,与之前常备借贷便利利率相比,此次利率水平上调了5个基点。

这也就意味着,美国加息的进程,也在胁迫着中国货币当局,虽然官方利率没动化,但常备借贷便利利率,其实质也就是暗自加息。

二是,3月下旬,江西银监局联合人民银行南昌中心支行下发了《关于加强个人非按揭类贷款管理防范信贷资金违规进入房地产市场的通知》,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。

这一新规,是在落实今年1月银监会的工作部署,估计还将有更多地方政府跟进出细则。房住不炒与金融防风险,两队强兵悍将联手合围,高杠杆炒房者处境恶化。

对于房地产市场来说,每年重要的3月份,终于过去了。部分网友,春节之前焦虑的情绪,也该放松一下了。不要过于担心房价大涨了。中心城市的房价,2018年都不可能大涨了。多地出台新政,落实“房住不炒”热情高涨。2018年,多数城市都将由强转弱。

月有阴晴圆缺,房市也有春夏秋冬。现在适逢房地产投资的秋天,购房投资机会相对较差,但也并非没有机会。这时,选择正值春季的、抑或是在冬末的城市,也是可以的。那么,如何找到属于你的投资机会呢?

快登上老杨的车,选择最合适的时机,投资最佳的房产,一切尽在《老杨每周聊房事》。


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