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颤抖吧房奴!新7万亿来了——你猜房价将会怎样?

嫣然佳人2019-02-28 10:39:06

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宝宝导语
房地产行业已今非昔比,这一轮更凶猛的7万亿来了,又会推动房价暴涨吗?显然,大部分专业人士给出的答案是肯定的……


房价又要暴涨??!!

最新研究认为,中国取消存贷比,将释放约7万亿信贷资金。

过去,中国的存款准备金率下调,但是存贷比仍然制约银行信贷,结果是银行体系内资金充裕,但就是无法让资金进入实体经济领域。

举个例子:

存款准备金率是18%,但存贷比是75%,根据存款准备金率100元理论上最大放贷82元,但是根据存贷比,100元理论上最大放贷为75元。所以呢,如果不取消存贷比,存款准备金率下调的作用就被严重制约了。

时光追溯到2008年,一场金融危机席卷全球,中国经济受到严重影响,为了挽救中国经济,彼时中央政府决定推出4万亿救市计划,保持中国经济的高增长势头。

其实呢,这4万亿里面,本身没有包括商品房的投资,但并不是说这4万亿对房地产市场没产生影响。恰恰相反,4万亿的出台,直接推动了房地产价格的高涨。

那么,房地产行业已今非昔比,这一轮更凶猛的7万亿来了,又会推动房价暴涨吗?


4万亿让房价暴涨


4万亿本身是政府主导消费、刺激经济活动的措施,但消费是要用钱的,钱从哪里来?无非就是发债或是印钱,发债不会制造通胀预期,但会造成利率上涨,既不利于企业融资,也会对人民币升值造成压力。所以,印钱是唯一的选择。

根据央行2009年1月的计划,全年广义货币供应(M2)增长17%,实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。印出来这么多钱,怎么花呢?答案是:银行信贷。看看央行的数据:人民币贷款年末余额为40.0万亿元,同比增长31.7%。2009年一年,银行信贷增长接近10万亿。那这10万亿是谁给借走了?就是房地产开发商。

以龙头房企万科为栗:

2009年一年,万科就从银行借出长期贷款80亿元,把在建工程的规模增加了两倍。如果不是信贷宽松,放在其他时候,钱可是不那么容易借到的。

除了银行信贷之外,4万亿计划还通过土地成本这个因素,对房价施加了影响。当年政府投入4万亿,带动了地方融资平台的投入,大部分都是基础设施建设,投资所产生的价值,直接转化为土地的增值,钢铁、水泥等等重工的投资,大多也服务于基础设施建设和房地产建设,也间接地转移到基础建设和土地之上。众人拾柴火焰高,于是土地价格暴涨就顺理成章了。

水涨船高,地价的上涨传导到房地产开发,房价飞飙也就是顺水推舟之事。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,当时4万亿的刺激,因为没有限制流向,直接间接甚至超过30%的资金流向了房地产,也对房地产形成了刺激。

从下面的图可以看出,那几年里房价的飞涨多么恐怖:

图片注释:2008~2010年全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增幅


7万亿会不会让房价翻番?


历史会重演吗?

近日,喜投网董事长黄生撰文称,除了降息,原本期待中的“中国式QE”并没有到来,央行声明说中国完全没必要QE,这给很多人浇了一盆冷水,但是,一件大事悄悄发生了,这是中国银行业的重大改变,那就是75%的银行存贷比废除了,由监管指标变为参考指标。

黄生的文章称,这不是央行直接印刷钞票,而是让已经和经济活动紧密联系的资金再次衍生,进入经济领域。因为这些货币是之前的经济活动产生和带来的,因此不是基础货币,背后有财富的对应,这比央行直接印钞高明得多,也是合理合法的。“来了七万亿,这比降息的效果还大,比中国式QE的效果还大,对于实体经济来说,是大利好!”

要照这个逻辑,目前的刺激比2008年要大将近一倍,难道房价要翻番?

陈晟说,目前存贷比的一些变化,肯定是更多地支持实体经济,针对房地产的流向还是会有所限制。非要说对房地产有什么影响,可能会间接对产业地产,以及与实体相关联的地产,会有所支撑。对整体楼市有无提升,还要观察这些资金的流向。

新城控股高级副总裁欧阳捷回忆说,2013年6月,中国突然出现“钱荒”,隔夜拆借利率飙升,引发银行业地震。出现这个问题的原因,是市场的流动性紧张,这背后则是很多银行做了表外业务。本来银行所有的业务都是表内的,但是表内业务是受存贷比限制的,多出来的钱,就做了表外非标准业务,说白了,就是拆借给其他银行。所以说,这次的“7万亿”和以前的“4万亿”印钞票是两码事。

民生证券宏观分析师李奇霖认为,存贷比考核的修正,是因为外汇占款减少,银行存款来源不足。过去实体融资需求旺盛的时候,逼着银行搞非标出表,加大了融资成本。从负债端来讲是因为银行的负债渠道多元化,守着存贷比考核会影响银行自身的贷款投放。

4万亿是政府大搞基建,银行放水配合。但当前实体融资需求不足,政府大搞基建也没有08年时的条件,因此,放松存贷比,信用派生也不一定能出来。房价更多受制于人口、库存这两大因素,刚需下降,改善型需求不足才是问题,和存贷比没什么关系。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为,降低存贷比看起来能让银行有更大的自由度,但另外一方面是让地方财政的债券可以在银行做抵押,当然要放出一些流动性资金,让银行有钱放出来给地方财政,这是一个组合拳,“房价还是一线城市可能会上涨,二线城市分化,三四线城市还是销售困难。”


杨红旭:只有房价上涨才能救经济

5月14日,统计局公布了4月份的经济与房地产数据。结果,股市有了一些微妙的反应:一方面上证指数下跌,另一方面地产股板块大涨。这其中,有何玄机?

总体来看,股市经济的晴雨表,虽然本轮中国牛市被称为“杠杆牛”、“改革牛”,但当月度经济数据超预期的糟糕的时候,股市表现一下也属正常。今年一季度,GDP增幅已跌至7%,这是09年二季度以来的新低。而新公布的1-4月数据:消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资等数据皆差。尤其是固定资产投资增幅下滑至12%。

而地产股走强,则反应了楼市复苏势头。地产股对两个因素敏感,一是政策变化,二是新房成交量变化。新公布的数据表明,全国房地产市场,形成了一种反差:潜在供应端收缩,而需求端扩张。

从供应端看,1-4月份,全国待售商品房面积继续攀升,现货供应比较充足。但是,全国房地产投资、开发企业土地购置面积、房屋新开工,这三个期货供应指标皆低迷,说明开发企业扩张节奏放缓,不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号:明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”,未来“面包”就难放量。

从需求端看,1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4个百分点,比1-2月份收窄11.5个百分点,这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份,商品房销售面积同比增长7%,这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

其实,一二线城市的住宅成交量,早在去年10月就开始复苏了。9.30房贷放松政策一出台,市场预期便发生了明显改变,购房者入市积极性不断提高。如今,包括了三四五线城市的全国成交数据,也出现了整体的复苏,说明市场回暖态势,已是板上钉钉。

关于房价。如果看一线城市房价,则去年年底就已开始止跌反弹。估计今年下半年,多数二三线城市的房价也都会随之上涨。从全国也来看,1-4月份商品房成交均价同比上涨1.8%,这也是2014年以来的最大涨幅。按此趋势,将今年和明年全国房价涨幅,还将有所扩大。尤其是明年,需求继续释放,但新盘供应放慢(主要是去年和当前购地量偏小),则房价将加速上涨。

上述只是分析市场走势。接下来,探究房地产与经济的关系。2003年,“国18号文”首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。后来持续的进行房地产调控,官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事实上,无论是发展中国家,还是发达国家,房地产业都是国民经济的重要组成部分。

经济有三架马车,投资、消费和净出口。当前,我国经济低迷,主要原因是投资降速。投资当中又包括三块:基建、房地产、工业。今年1-4月投资增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增长,但工业投资和房地产投资皆差,其中房地产投资只有6%,而2014年1-4月份还高达16%,过去十几年的均速更高达20%以上。房地产正在严重拖经济后腿!

所以,要想经济稳增长,必须稳定房地产投资。但要想稳定房地产投资,必须要让商品房成交活跃。其逻辑是,开发商只有通过销售回笼资金,才有钱去购地;只有房价上涨,开发商才能赚到钱,才愿望扩大再生产;而只有拿地、建房,才能稳住房地产开发投资。

因此,房地产与经济的相互关系及作用机制,注定了:房地产调控必须放松,住宅成交必须反弹,房价必须上涨。当然,我们都不希望房价大涨,不要重现2007、2009、2013年这样的大涨。考虑到我国住宅库存较大的现状,今明两年全国房价不可能大涨。但一线城市和少数二线城市的房价,仍具有较大的上冲动能。君不见,过去半年深圳房价已经涨红了眼么。


来源:腾讯财经综合新京报以及每日经济新闻