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【人民法院报】商品房担保贷款合同解除权的行使

民事审判2018-11-29 10:49:16


【案情回放】2012年1月,夏某与兰星公司签订商品房买卖合同,购买房屋一套,总房款45万元。合同约定2013年6月30日交房,如逾期30日以上,夏某有权解除合同。同年2月,夏某与A银行、兰星公司签订个人住房担保贷款合同,约定夏某向A银行借款31万元购房,兰星公司为其提供保证担保直至抵押登记办妥为止。因兰星公司逾期交房超过30日,夏某于2013年9月1日与兰星公司签订了退房协议书,约定解除商品房买卖合同,由兰星公司返还夏某首付款,并向银行偿还剩余贷款本息。

2015年8月之后,兰星公司未能按期偿还银行贷款本息。2016年3月,夏某以A银行为被告,兰星公司为第三人起诉,要求解除个人住房担保贷款合同,由兰星公司向A银行偿还剩余贷款本息。A银行辩称,贷款合同明确约定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的,借款人仍应承担本合同项下的还款义务。”据此,夏某已预先放弃解除权,仍应承担还款义务。

江苏省常州市钟楼区人民法院经审理认为,银行提供的格式条款预先排除了借款人的法定解除权,应认定无效。因夏某未在合理期限内行使解除权,其要求解除贷款合同的请求不予支持,判决驳回了其诉讼请求。江苏省常州市中级人民法院二审维持了一审判决。

【不同观点】围绕夏某有无解除权及其正当合理行使问题,存在以下三种不同观点:

第一种观点认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定,夏某在与开发商合意解除商品房买卖合同后,其享有商品房担保贷款合同的解除权,但因其与银行已约定预先放弃该权利,故从尊重当事人意思自治、遵循合同自由等原则出发,夏某无权提起本案之诉,应驳回夏某的诉讼请求。

第二种观点认为,银行利用其优势地位,通过格式条款约定借款人预先放弃《解释》第二十四条赋予的解除权,违反公平原则,应属无效,夏某享有解除商品房担保贷款合同的权利。该解除权的行使期限应当参照《解释》第十五条的规定,在解除权发生之日起一年内行使,故夏某应在商品房买卖合同解除权发生之日(2013年7月30日)的一年内行使。而夏某直至2016年3月才行使商品房担保贷款合同解除权,因该权利已归于消灭,故应驳回夏某的诉讼请求。

第三种观点认为,由银行设置的预先排除借款人法定解除权的格式条款无效,夏某仍有权依据《解释》的规定行使商品房担保贷款合同解除权。但商品房买卖合同解除权与商品房担保贷款合同解除权并非同时发生,《解释》第二十四条赋予当事人商品房担保贷款合同解除权,也明确了该类合同与商品房买卖合同解除的先后顺序问题。因此,该类合同解除期限起算点应从商品房买卖合同被解除之日,也即夏某与兰星公司签订退房协议书的2013年9月1日开始计算。因夏某起诉时间业已超过一年,故应驳回夏某的诉讼请求。

【法官回应】

不及时行使解除权应承担失权的不利后果

在商品房买卖过程中,因房屋作为不动产通常价值较高,故大多数买房人会选择银行贷款的方式支付房款。实践中,因开发商违约,借款人(买房人)要求解除商品房买卖合同和担保贷款合同并不鲜见,本案即是一则在商品房买卖合同解除后,借款人行使担保贷款合同解除权的典型案例。司法实务中,该解除权属于何种类型,能否被当事人预先约定排除,解除权是否应设定合理期限,不及时行使应承担何种法律后果,均值得进一步探讨。

1.从解除权的类型来看,根据合同法的规定,可以分为约定解除权和法定解除权,前者的产生是基于双方当事人的约定,而非单方所能决定;后者直接由法律规定,当一定事由发生时,即赋予单方解除权,主要体现在合同法第九十四条因合同目的不能实现而导致合同解除等情形。《解释》是最高人民法院就商品房买卖合同审理具体应用所作的规定,对该类案件及当事人具有客观的拘束力,法官在作出相应裁判时必须予以遵守和执行。《解释》系司法解释,是统一适用的执法办案依据,具有法律效力,有关执法、司法机关都应一体遵循。其中第二十四条规定的解除权从类型上应属于合同法第九十四条“法律规定的其他情形”中的法定解除权。

本案中,夏某当初与银行签订担保贷款合同,就是为了解决购房资金不足的困难,在开发商逾期交房,导致商品房买卖合同被解除后,其就无法实现买房的目的,也就意味着签订担保贷款合同目的完全落空,据此其有权依据《解释》第二十四条的规定,解除担保贷款合同。

2.从解除权的保障来看,不应允许占优势地位的当事人通过格式条款预先排除法定解除权,使解除权条款成为占优势地位的合同当事人签订不平等合同条款的工具。一般的民事权利,可以通过意思自治加以创设、变更甚至抛弃,但法定解除权是法律赋予合同当事人的固有权利、根本权利,在合同履行已对一方明显不公时,法律允许一方从契约中解脱出来,给予其救济途径,以免其陷入不利局面,造成社会资源的浪费,体现的是契约正义对契约自由的矫正。对于提供格式合同一方当事人以契约自由为名主张相应权利时,法院应当注重对格式条款的内容和效力进行全面审查,以确保实质公平与正义。本案所涉担保贷款合同系银行提供的由其事先拟定的、可以重复使用,不允许借款人磋商的格式合同。现实中,借款人为解燃眉之急,除了向银行贷款别无他法,只能全盘接受合同条款。由于银行与借款人对合同内容的预估与把握能力相差悬殊,缺乏专业知识和法律素养的借款人,难以对冗长、繁杂的合同条款予以全面理解,导致双方在订约时地位极不平等。考察案涉争议的格式条款,其注重保障的是银行自身权利,漠视甚至排除借款人的法定解除权,严重危及乃至损害了借款人的合法权益,有违公平正义和诚信原则,故应认定无效。

3.从解除权的规制来看,超期不行使的,解除权消灭。合同解除权属于形成权,仅凭单方意思表示即可发生效力。但若放任权利人长期不行使,则会影响当事人间权利义务关系的确定,不利于维护交易安全和交易秩序。对于解除权的行使期限,法律有规定、当事人有约定的自当遵守,如无则应根据合同法第九十五条第二款规定,经对方催告后在合理期限内行使,否则该权利消灭。至于合理期限的起算点及如何计算,《解释》第十五条第二款规定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;超期不行使的,解除权消灭。除此之外,其他法律、法规未予涉及解除权的行使期限问题,法官可根据具体案情自由裁量。考虑到商品房买卖合同与担保贷款合同两者关系,借款人之所以与银行签订担保贷款合同,是因为买卖合同的存在及自身资金实力的不足,也即买卖合同的成立是签订担保贷款合同的主要动因。如果买卖合同被解除,担保贷款合同就丧失了单独存在价值。因此,从合同目的而言,两者具有强烈的关联性,甚至有观点认为是主从性。依照类推适用最相近似的法律解释规则,确定担保贷款合同法定解除权的行使期限和起算点,可参照适用商品房买卖合同的规定。又因《解释》第二十四条明确规定两类合同解除的时间先后顺序,担保贷款合同是在买卖合同被解除后,才赋予当事人以解除权,因此,担保贷款合同的解除期限起算点应从买卖合同被解除之日,而非买卖合同解除事由成立、解除条件成就之时开始起算。本案中,银行对于买卖合同解除并不知情,其不可能向夏某予以催告,故应适用解除权一年期的规定,从买卖合同被解除之日即退房协议书签订时的2013年9月1日起算担保贷款合同的解除权期限,直至2016年3月夏某提起本案诉讼,业已超过一年期限,解除权归于消灭。因此前述第三种观点较为合理。

值得一提的是,案涉担保贷款合同还约定,借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同解除,应提前10个工作日书面通知贷款人。但夏某隐瞒买卖合同业已解除的实情,与兰星公司合谋,一方面,夏某可从兰星公司处安全收回首付款,另一方面,兰星公司以归还剩余贷款本息为代价,仍然享受贷款利益,避免解除担保贷款合同后,根据《解释》第二十五条的规定,其须将收受的购房贷款返还银行的不利后果。双方“互惠互利”,共同营造出借款人正常还贷的假象,让银行产生合同会继续履行的信赖与期待,故从权利人的行为默示放弃来看,亦不能支持夏某的解除权,否则无疑是助长失信行为,不利于构筑社会诚信环境。更何况,兰星公司现已人去楼空,丧失了偿债能力,不考虑解除权行使的合理期限,判决其向银行返还贷款,无疑损害了银行的合法权益。

    (作者单位:江苏省常州市中级人民法院)

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