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银川住房保障投资有限公司2019-03-14 13:57:12


房地产税

      2018年3月5日上午9时,十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李克强关于政府工作的报告强调:

      深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。

      3月4日、3月5日、3月7日,从3月4日十三届全国人大一次会议新闻发布会开始计算,短短4天时间,房地产税3次“亮相”今年全国“两会”,而且信息量是逐次放大,逐次具体。那么银川房投带你来侃房地产税。


什么是房地产税?

      房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。


房地产税涵盖的其他税费

      在我国,房地产税可能会涵盖房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。


房地产税的发展历程

      1949年中华人民共和国建立后,政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。

      1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并为房地产税。

     1973年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

      1984年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

      1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。

      2014年税收专项检查大幕初启。房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目,这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。


为什么要开征“房地产税”?

      作为一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种,房地产税主要作用就是

(1)调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。

(2)筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。


如何征收房地产税?

      房地产税是一种世界通行的税种,它都有一些共性的制度安排,概括如下

(1)按照评估值来征税。所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税。

(2)都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。

(3)房地产税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。

(4)房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,需要建立完备的税收征管模式。

      当然,会参考国际上共性的制度性安排的一些特点,也会从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种、合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。


征税对象

      中国的房地产业直接以房地产为征税房地产税对象的税种共六种,分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。

      房产税:以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值 或房产的出租收入。


出台房地产税法的目的与意义

      该税并不是为了控制房价而制定,而是抑制地产炒作,避免过多住房资源空置浪费,让住房回归居住本质,同时又能调节财富差距,否则,没买房的可能一直是无产者,而投资多套房子的成了暴发户。因此,在房地产税确定征收的前提下,没有必要过多地关注其时间表,事实上,确定性的预期已经形成,只是还需要政策确认而已。

      十九大报告将防范与化解重大风险确立为未来三年的三大攻坚战之首,而守住不发生系统性金融风险是主要任务。房地产是防范金融风险的一个重要方面。那么,在经历金融去杠杆过程之后,出台房地产税就可以避免与金融去杠杆政策发生共振,产生系统性的风险。

      “两会”期间,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示,房地产与目前的金融风险密切相关,他认为,房地产市场存在泡沫,包括一二线城市和部分三四线城市。他建议,房地产市场的泡沫不要主动去挤破,同时也不能让泡沫继续吹大。如何实现稳定市场的目的呢?关键就是要通过建立包括租购并举住房制度在内的长效机制。

      因此,可以预计,政府在现有调控政策的基础上,不会进一步对房地产业进行挤泡沫式的打压,但是,在宏观去杠杆的大背景下,货币政策必然会控制货币总量,控制信贷增量,管好货币的总闸门,房地产业会因此受到影响。而房产税进入立法程序之后,还需要一个相当长的过程才会正式实施,留出一个“时间窗口”去消化市场积累的“囤货”,以维持房地产市场的稳定发展。

      在中国经济摆脱唯GDP论、转向高质量发展的道路之后,也必然要摆脱对房地产业的过度依赖,而且中国居民住房需求早已经过了高峰期,拥房率已经处于很高的水平。让市场更多关注实体经济,让资源流向更有效率的部分,是高质量发展的必由之路,房地产业在中国城市化过程中扮演的角色将发生根本性的转变。

      但是,如何转变并真正回归到居住功能的传统产业形态,关系到金融风险,因此,房地产业的调整将是一个长期的过程,也并非开征房地产税就会天下大变,毕竟供给也在减少,使政策与市场之间维持一种协调的均衡,让市场自然回落即可。在这个过程中,房地产税立法可以尽早起草完毕进入征求意见阶段,而正式实施则可以用一段较长的时间稳妥推进。


房地产税的实施对哪些人的影响最大?

1、手中有多套房、负债率非常高的炒房者

      房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

2、在三四线城市囤积了大量住宅的人

      相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

      绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

4、盲目购买了旅游物业、养老地产的人

      如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

5、加杠杆、超承受能力买多套房的白领

      如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

6、在中心城市囤积了大量住宅的人

      对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。








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