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商品房按揭贷款当中,房开商如何防范法律风险?

2023-05-10 14:56:27

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随着我国房地产市场的发展,按揭贷款作为购房者购买商品房时的一种付款方式,规模在不断扩大。但近一年来,因国家和各地方政府为调控房地产市场、遏制房价上涨过快,相继出台了限制购房的各项政策。银行业也闻风而动,调息、逐渐收缩银根,办理商品房按揭贷款的各项条件和审批也越来越严格。房开商在销售房地产项目时,如何既能满足购房者选择按揭的意愿和现状,又能有效防范和化解企业自身的风险?



商品房按揭贷款涉及三方主体+两份合同
1、三方主体:
购房者(又是借款人、抵押人);
房开商(又是出卖人、保证人);
按揭银行(又是贷款人、抵押权人)。
2、两份合同:
出卖人与购房者之间的《商品房买卖合同》
出卖人、购房者与银行三方之间的《商品房贷款担保合同》
3、“按揭贷款”购房方式对于三方主体的有利之处:
对购房者来说,因有房开商的担保,使其能够较为顺利的从银行获取贷款,在支付一定比例的房款后即能提前买房;
对房开商来说,是由银行直接将贷款款项支付给房开商,有利于房开商快速回笼资金,实现快速开发获取利润;
对银行来说,房开商为保证人,以购房者购买的房屋作为担保,比起直接向房地产开发公司发放贷款或直接向购房者发放贷款,还贷的可靠性更能得到充分的保证。


商品房按揭贷款存在的法律风险
对于房开商而言,商品房按揭贷款隐藏着以下几方面的法律风险:

1、来自购房者的法律风险
按揭中的购房者与开发商直接发生商品房买卖关系,其中的法律风险在于:

购房者提供虚假个人信息
由于我国目前的个人信用体系尚不健全,银行对是否发放按揭贷款的审查仍主要以购房者提供的文件资料为主,辅之以银行内部的查询系统,而少有对购房者进行实地核实的情况。房开商则更缺乏对购房者信息进行查询的基础和手段。因此,不可避免的会出现购房者为顺利获取贷款故意提供虚假个人信息的情况。而一旦个人信息特别是个人还款能力有误,将给后续履行还款义务埋下隐患。

购房者逾期还款
购房者因资金等原因未按时还款的,将由房开商承担阶段性担保责任,代购房者向银行履行进行还款。实践中,一般是由房开商在按揭银行设立保证金账户,一次性或在每次办理按揭时存入一定金额的款项,以保证贷款合同的履行。因此,一旦购房者逾期还款,银行将有权从房开商的账户中扣划保证金,或者提前收回贷款并要求开发商承担阶段性担保责任进行还款。

购房者拖延办理产权证
大多数购房者都希望房屋产权证能在最短时间办理完毕,但也不乏部分购房者要么在具备办证条件后拒不配合,要么不按要求提供文件资料和缴纳相关税费,使房产证无法按期办理。此时,抵押登记无法进行,房开商的阶段性担保责任自然也无法及时解除。

2、来自银行的法律风险
房开商在进行商品房销售之前,一般会与一个或数个银行先建立按揭的合作关系。在双方合作期间,同样存在法律风险:

银行逾期放款或未按合同约定发放贷款
购房者与房开商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款后,才与银行签订贷款合同,而签订贷款合同后需由银行信贷部门进行资料审核,金额较大的还需经过几级部门的审批。因此能否按购销合同及贷款合同约定的时间及金额、利率、年限提供按揭贷款,完全掌握在银行手中。
首先,在购房者已按要求提供贷款所需全部合格文件资料的前提下,可能因银行的内部的工作流程原因导致放款时间迟延。逾期放款推迟了资金回笼的进度,一旦资金得不到有效保障,则有可能影响整个项目的建设进度。但是,目前房开商与银行的按揭合作协议中很少有关于银行逾期放款的违约责任的约定。
其次,银行的放贷结果并不是确定的,受购房者资信或政策变动影响很大,银行不能按合同约定的金额、利率及年限批准贷款的情况时有发生。此时,如果贷款无法顺利发放,而购房者又无法一次性支付剩余房款时,购房者通常会选择解除与开发商签订的《商品房买卖合同》,这不仅浪费了前期签约的成本,错失了最佳销售机会,也会增加办理合同登记备案注销手续的麻烦和费用。

银行怠于行使解约权
银行在借款合同中一般都会有解除贷款合同提前收回贷款的约定,例如某国有银行的《个人购房借款/担保合同》中约定:“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,或发生其他违约情形,贷款人有权停止发放尚未发放的贷款,宣布贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部或部分贷款,以及所产生的利息、罚息及其他费用,直至解除合同。”而实践中,在保证期间出现购房者符合解约情形的,银行并不会及时解除贷款合同,而是根据按揭合作协议的约定,要求开发商承担保证责任,并从开发商的保证金账户中扣划保证金。这样不仅避免了银行因解除贷款合同而与购房者发生直接的冲突,又保障了自己的利益。开发商由于承担着保证责任,只能通过各种方式督促购房者按期还款,而此时购房者能否按期如约还款是不确定的。

银行迟延办理抵押登记
房开商承担保证责任的方式有全程连带责任保证与阶段性连带责任保证两种。一般情况下,贷款担保合同中约定房开商承担的是阶段性连带担保责任,即只要购房者所购房屋办理完毕抵押登记手续,银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书,房开商的保证责任就可免除。但实践中房开商的保证责任对银行往往更具保障力,如果购房者出现违约情形,相比向购房人追偿欠款或行使抵押权而言,从开发商的账户中直接扣收保证金更加简单而且有效。因此,银行往往并不按期办理抵押登记,从而延长了房开商的保证责任期限,增加了保证责任风险。

3、来自房开商自身的法律风险
对购房者因政策调整的原因不能办理按揭贷款时,房开商能否解除合同未进行明确约定
根据法律规定,当发生不可抗力致使合同无法履行的,双方可以解除合同,但是购房者因政策调整的原因不能办理按揭贷款是否属于不可抗力的范围在法律中并没有明确的界定。
是否可以适用情势变更原则?;;若干问题的解释(二)》(2009年5月13日起施行)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,,,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一规定似乎赋予了出卖人在购房者无法顺利办理按揭贷款时可以变更或解除合同的权利。,需慎重使用情势变更原则,适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中,,改订合同;重新协商不成的,争取调解解决。
因此,若在签订《商品房买卖合同》时,双方对出现因政策调整的原因致使购房者无法顺利办理按揭贷款能否解除合同若没有做明确约定的,出卖人是否有权行使合同解除权还存在不确定性。

未及时行使解除权
即使房开商在购销合同中明确约定了在无法顺利办理按揭贷款时出卖人可以解除合同,但是解除权的行使是有条件的。
首先,要采取通知的方式,解除通知自到达对方时解除。
其次,解除权要在法定期限内行使。:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者购房者迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”解除权的行使期限为除斥期间,不发生中止、中断、延长的问题,属于不变期间。
因此,若房开商未在法定期限内行使解除权,即使存在解除事由,也可能不能解除合同,无法保障其自身权益。

无法收回房屋
如房开商在符合法律规定和合同约定的情形下已经履行了解除合同的相关手续,,但能否顺利收回房屋再次进行销售也存在风险。因为办理《商品房买卖合同》登记备案的注销手续需要购房人的配合,如果购房人不配合或下落不明的,开发商单方根本没有办法办理合同的登记备案注销手续。此时房开商只能选择司法途径,,整个司法程序将是一个漫长的过程。另外,如果房屋已经交付使用,需要购房人腾空房屋,而购房人不配合,也会导致执行的困难。

无法行使追偿权
购房者向银行办理按揭贷款,由开发商承担连带保证责任。一旦购房者出现违约情形,银行将通过划扣保证金或者将房屋拍卖的方式实现债权。而在购销合同或者贷款合同中,一般情况下房开商并没有要求购房者提供其他担保物或保证人以保证追偿权的行使,也即在购房者违约后,房开商承担了担保责任后再向购房者追偿则无有力的保障。

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综上,若出现购房者无法顺利办理按揭贷款或者不按约定偿还贷款的情形时,而房开商又不能顺利解除合同的,房开商将面临“无房可卖、无款可收、无权可追”的尴尬境地。



商品房按揭贷款风险的防范
从上述的分析可以看出,房开商办理商品房按揭贷款存在各方面的风险,而按揭贷款又是大多数购房者选择的一种付款方式,如何化解这一矛盾,尽可能减少企业的风险就显得尤为重要。

1、签约前先进行按揭资格和材料的审查
现在大多数按揭的程序都是购房者先签订购销合同,再向银行申请按揭贷款。虽然在购销合同的补充条款中均会约定“以银行最终审批为准,不足部分由购房人解决,否则按逾期付款处理。”但在实际操作中却存在很多障碍,例如购房者既不付款又不解除合同的情形。因此,笔者建议可以在签订购销合同甚至签订认购协议之前,由房开商协调,将购房人拟申请贷款的金额、年限及相应的材料提交银行信贷部人员提前进行初审,若无问题的,再签订购销合同;若有问题的,对贷款金额或年限进行调整或者变更付款方式,无法达成一致的,则不再签订《商品房买卖合同》。这种方式一定程度上可以减少银行的放款风险。当然,还存在虽然当时初审通过,但是实际放款的时候遇到国家政策调整或银行内部调整(比如贷款额度已超支)的情形。

2、完善《商品房买卖合同》及补充协议的条款
明确房开商的合同解除权
对于购房者无法办理按揭贷款的情形,以及房开商因购房者的违约行为承担了保证责任的,可在补充协议中约定开发商享有合同解除权,并同时约定购房者应承担的违约责任。

要求购房者提供担保或保证人
为保证房开商顺利实现追偿权,可要求购房者以其他担保或者保证人的方式提供反担保,以保障企业的权益。

明确产权证的办理约定
由于开发商在抵押登记办理完毕之前均承担保证责任,因此有必要在购销合同及补充协议中严格约束购房者的办证义务,例如:购房者所购房屋具备办理产权证条件后,购房人应在收到开发商书面通知之日起多少个工作日内缴纳公共维修资金及契税等全部费用,并提供办理产权证所需的全部资料,逾期缴纳和提供的,每逾期一日按总房款一定比例向开发商支付违约金。

3、调整与银行的按揭合作协议
首先,房开商在与银行签订按揭合作协议中可以增加关于抵押登记的约定,例如:开发商在办理完毕房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内,银行应办理完毕抵押登记手续,逾期办理银行应对由此给开发商造成的损失进行赔偿,每逾期一日向开发商支付一定金额的违约金。对于银行及时办理抵押登记手续能起到一定的督促作用。
其次,约定银行逾期放款的违约责任。在购房人按银行要求提供全部文件资料的前提下,银行应该按合作协议约定的期限对购房人资信进行审查,并在规定的工作日内将贷款打入房开商的账户。无正当理由出现逾期的,银行应向开发商承担违约责任,每逾期一日向开发商支付一定金额的违约金。这样对银行按期放贷行为也有一定的约束作用。
当然,与银行的合作协议可能大部分为银行提供的格式合同,能否进行调整和修改需要双方的充分沟通和协调。

4、及时处理
对于购房者出现解约情形的,房开商不论是采取通知方式还是司法途径方式,均应及时采取有效措施解除《商品房买卖合同》。 这样,不仅能确保解除权的合法行使,而且及早处理能使房屋尽早恢复可以销售的状态,便于房开商做后续的处理,避免损失扩大。


本文由建纬(昆明)律师事务所赵航律师主笔
赵航,建纬(昆明)律师事务所执业律师。业务领域主要为城市开发建设、土地及房屋征收、公司非诉法律业务。
赵航律师多年来担任昆明市住房和城乡建设局、云南省昆明空港经济区管理委员会、昆明市国土资源局盘龙分局、昆明市呈贡区住房和城乡建设局、昆明市城建投资开发有限责任公司、西双版纳天瑞房地产开发有限公司等政府部门和企业法律顾问。先后为昆明巫家坝片区开发项目、昆明轨道配套福德片区综合整治项目等多个项目提供全过程法律服务。


微信号:建纬昆明
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封面图片来源:www.quanjing.com


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