抵押贷款是什么?
P.I.T.I.:按揭付款的四个部分是怎样的?
首付,LTV比如何计算?
债务收入比率:正面和背面都是如何计算和运用的?
用抵押贷款利率如何计算你每月需要的支付?
对于大多数人来说，住房抵押贷款可能是人生中数额最大的贷款，也是影响生活质量的重要贷款项目之一。在美国，抵押贷款是住房市场的主要支柱，也是支撑“美国梦”的支柱。然而，对于许多购房者来说，抵押贷款的实施过程可能是一个充满疑惑和艰难的过程。
本文可以在抵押贷款和住房融资的操作过程中提供一些帮助，地产君会带你更好地了解住房贷款的工作流程，常见的陷阱，以及过程中会用到的资源。在最基本的层面上,偿还抵押贷款将包括购买价格和贷款利息，那么具体的计算步骤应该如何操作？
本文将会为大家一一解读。
P.I.T.I.:本金、利息、税收和保险如何确定？
让我们从抵押贷款的共同组成部分开始。在大多数情况下，您的付款将可能包括以下所述项目的一些组合，但是也有可能会发生变化，所以要具体情况具体分析。
您可能会看到P.I.T.I. 当你开始了解按揭付款时，通常会提到这些。P.I.T.I.代表本金、利息、税收和保险。
那么你的抵押贷款到底要支付多少呢?
抵押贷款支付=本金(摊销)+利息(摊销)+房地产税(按比例)+私人按揭保险(按比例)
本金是你从贷款人那里借的实际金额，也是你最关心的抵押贷款的一部分。每次你支付一笔钱，你的本金余额就会减少，而你的房屋净值（房屋的价值超过了抵押贷款的义务）就会增加。
计算你的本金余额
本金余额=购买价格+开进抵押贷款首付的费用
利息是你支付的另一大部分。利息按年利率计算，不管你是否有固定利率抵押贷款或ARM。要算出你每月支付的利息是多少，你所需要做的就是:
计算出你需要支付的利息
利息=当前部分本金余额×(4月÷12)
你会发现,刚开始的时候,大多数抵押贷款支付利息会比较高，但是每个月你都要支付一些本金，所以当你计算下个月需要支付的费用时，利息就会少了一点，本金也少了一点。
案例：每月的按揭贷款计算实例
这个例子是固定利率,30年,年利率5%,200000美元本金余额,每月$ 1073 .64点付款。
第一个月:
833.34美元= 200000美元×0.05÷12
第二个月:
240.30美元去主要从第一个月的付款(1073 .64点- 833.34美元= 240.30美元)所以…
832.34美元= 199759 .70美元×0.05年÷12
而且，如果你除了第一个月的支付还额外付了100美元的本金，那么
831.92美元= 199659 .70美元×0.05年÷12
这似乎没什么区别，但每月都这样做，你的还款期限将会减少5年以上、贷款期限内超过30,000美元的利息支付。
这基本上就是摊销计划的工作方式。由于贷款人主要关心的是收取贷款风险的回报，他们会在最初的几年里以一种倾向于偿还利息的方式来平衡还款。它还有助于稳定整个还款期限的支付，确保你的月支付始终保持不变。
当然，也会有其他因素影响你支付本金的平衡，例如:你的利率的变化(如ARM的情况)，再融资的情况，以及向本金的一次性付款。
通常情况下，抵押贷款支付包括额外费用。与拥有房屋的法律义务相关的费用，如税收和保险，一般都是按月支付的。
私人抵押贷款保险(PMI)是必要的，除非你已经支付了足够的本金，至少20%的房屋净值(根据具体情况可能会不同)，或者如果你认为是信用风险。这保护了贷方不违约。
为了确保你保持房产税和PMI指数，贷款人通常会建立一个托管账户。你每月与税收和保险相关的抵押贷款的部分将被托管到到期，有时一年一次，比如房产税。
例如，你可以每月支付房产税的1 / 12作为抵押贷款的一部分。这保证了当你的付款到期时，你有足够的钱可用。
每个月采购经理人指数的贡献
每月托管= PMI(采购经理人指数率*本金余额)÷12
*注:PMI通常是作为本金余额的一定比例计算。有时这是一个固定费用。个人经验可能会有所不同。
每月的房产税代缴费用
再保险税务月度托管=(你家的税收评估价值*本地RE税率)÷12
注：你的房产的税务评估值可能与你房子的估价不同。HomeFinder.com网站上的房产清单通常包括“公共事实”，即该房产的税收金额和税收评估价值。
一旦你支付了一定比例的本金，贷方通常会让你直接支付税款和保险。房地产税可以波动,尤其是在富裕的地区。所以你可能会想要每月把一部分的钱存起来，留出一部分每月支付。
在某些情况下,作为最后的一部分, 你可能需要提前支付一年的PMI值。这同样适用于税收。你可以在收税的时候支付你的部分税款，也可以每月支付一部分。根据你在市场上的习惯，以及你的贷款方协议，安排会有所不同。
在家里住了几年之后，看看你的权益。抵押保险不会自动取消，尽管应该在不再需要的时候通知你。一旦你支付了足够的本金，你就可以使采购经理人指数下降，降低每月的支出。这你需要和你的贷方做安排。
首付和贷款价值(LTV)如何确定呢？
这两个部分在确定你的最大抵押贷款金额、利率以及你的月支付中起着重要的作用。
首付款是你支付的房屋主要价值的金额。这有助于确定你的贷款与价值比率。这也让贷款人相信，在丧失抵押品赎回权的情况下，房产的价值可以涵盖抵押贷款的剩余本金余额。
一般来说，你应该尝试提供你能负担得起的最大的首付。首付比例越高，你的利率越低，抵押贷款就越容易。
在某些情况下，大额首付甚至可以为你提供一个非标准的15年期抵押贷款，或者类似的短期还款期限。
这不仅从更容易获得的更低利率的角度来看是有利的，而且因为加速了还款计划，还可以从你贷款的生活中省下成千上万美元的利息。
你的首付是多少?
首付定金=美元本金*首付%
贷款与估值比率(LTV) 和家庭的价值相比，代表抵押贷款的相对大小。这对确定你的利率和你对PMI的需求都很重要。
即使是很小的利率变化，也可以转化为数千美元的贷款。所以，为了得到最低的比率，你可以节省你的钱。
计算出你的贷款-价值百分比
LTV % =(本金—定金)÷本金
例如：20万美元的抵押贷款利率为5%，你会在30年后向贷款人支付大约186,000美元的利息。将利率降至4.5%，30年后你只会得到164,000美元。仅凭利息，30年就能节省22,000美元。
债务收入比率：前端和后端
债务与收入比主要是用于计算抵押贷款经纪人和借贷者确定你偿还贷款的能力方面。
这是贷款审批过程中最重要的过程之一。贷方会把你每月的债务加起来，包括学生贷款、保险、账单和信用卡支付。
你每月的债务总额将除以你的月总收入。所得的百分比表示你的债务占收入一部分的百分比。百分比越低，你越有可能获得抵押贷款的良好条款。
大多数专家建议你的债务与收入比率应该低于40%，这样你就可以轻松地支付每月的抵押贷款。这是一个很好的基线。
当计算出负担能力时，一定要考虑到这是基于你的税前收入，并没有考虑到你的税务负债，以及其他的月支出。
你应咨询税务专业人士或律师，以审查拥有房屋的税务影响。
计算出你的负债与收入比率
债务收入% =每月债务之和÷你每月的家庭总收入
上述公式是一个良好的开端，但放款人和经纪人通常会更进一步，计算“正面”比率(只计算住房成本)，然后将其与你的“背”比率(包括每月的消费者债务)进行比较。
这使得贷款人可以评估你的信息和信誉，而不考虑住房，也可以了解你的每月债务总额中有多少是由住房费用组成的。
你的“前端”债务收入比“前面”债务收入%=每月住房义务的总和(公司P.I.T.I.、评估、海)÷你每月的家庭总收入你的“后端”债务收入比“返回”债务收入%=每月债务的总和(inc .)住房、汽车、学生贷款、信用卡等等)÷你每月的家庭总收入抵押贷款专家说从前端到后端的健康的比率是33/38。这意味着借款人的住房成本消耗不应超过月收入的33%。
将借款人每月的消费债务加到住房成本中，应达到每月收入的38%，以满足合理的按揭付款要求(或者，相对而言，你每月债务的87%来自住房)。
理性地评估你的债务与收入的比率可以帮助你避免购买你梦想中的房子变成一个无尽的噩梦。如果你认为自己处理不了，那就不要接受“意外慷慨”的贷款。
如果每月支付后会给你留下一点汽油、药品或食品杂货的钱，或者在失业的情况下缺乏一个安全网，那么这对你来说是不合适的。
计算你的抵押贷款付款额度
从数学角度来说，可以根据30年期固定利率贷款或其他类型的贷款，确定你每月的抵押贷款本金和利息的支付标准。
计算每月按揭付款
月还款额=(4月÷(12)×负责人关闭×(1 + 4月÷(12)^ 360))÷((1 + 4月÷(12)^ 360 - 1))
360年月度还款额总数超过30年的贷款期限。如果您有一个非标准的术语，那只需更改该变量以满足您的需求。
例子:200000美元的贷款，年利率5%，共 30年。
现在你可以很容易地用我们的抵押贷款计算器得到一个简单的抵押贷款支付。
如果你想获得更精确的评估,以便你能理解需要支付多少本金或利息,有能力的项目将会发生什么改变，如果你想要做出各种改变,如主要支付,你需要组建自己的摊销表和计算器。您需要的第一个工具是一个像Microsoft Excel的电子表格程序。实际上有很多很好的预配置模板可供抵押贷款计算。你可以在网上搜索，或者访问微软办公模板网站。
当你需要更多的细节，你开始考虑房产税(你应该从卖方代理，或地方市政网站了解)和抵押贷款保险。那些临时演员，P.I.T.I.的T.I.，通常每年都是支持评级的。您将需要在您的电子表格中添加一个列，并确保将该值添加到平摊的抵押贷款支付中。
提示:在HomeFinder.com上的房产清单通常包括“公共事实”，其特点是该房产的税收金额和税收评估价值。
按实际主要的区别是你的税收和保险不是“债务义务”，而且是无利息的，所以你只是把这两个数字的年度值，平均除以12(月支付)。然后再加上你每月的抵押款。
现在你不仅可以看到你的月供，还可以看到你将为贷款的生活支付多少钱，利息(对贷款人)有多少，你每月支付多少钱给p . i.t.i.的组件。
有了你自己的摊销表，你还可以看到利率调整或主支付的影响。
除此之外，还应该考虑这些细节:
你可以通过每月额外增加的本金来节省多少。
看看如果你再融资，你现在的抵押贷款会发生什么。
看一看一次性的偿还会如何改变你的前景。
记录你的权益。
需要了解的关键术语：
可调利率抵押贷款(ARM)- 4月抵押贷款有波动。
摊销——这一过程可以偿还贷款的利息和本金相等的部分,但不相等的比例,在预先确定的偿还期限。
年利率(APR)——每年利息计算,基于贷款本金余额。
借款人——人或实体,请求贷款。
债务责任，回报借来的金额以一定的间隔周期。这些可以是私人的,和无担保,如信用卡;或者,他们可以获得如汽车贷款。他们也可以“公共”或政府的义务,如学生贷款。
债务收入比,你的债务的相对比例相比,你每月的总收入。
定金支付,减少贷款的本金值在一个家庭购买。
托管——一个帐户设置你的法定代表人与金融实体保存你的钱,用于一个预先确定的目的。
固定利率抵押贷款,抵押贷款设定一个固定利率,足月的贷款。
总收入——你的月收入、税前扣除。
房屋净值——你家的价值超过任何主欠你的抵押贷款。
利益率银行费用通过发行贷款来支持他们继承的风险。
银行——银行或金融机构发放贷款。
贷款与价值比率(LTV)的相对比例贷款相比,房地产的评估价值。
一次性付款,降低了贷款本金的,回家后随时购买。
私人抵押贷款保险(PMI)-保险,需要特定的抵押贷款,根据银行的要求。
房产税(房产税)税应税房产。通常设置在县或市的水平。
按比例——一个函数需要一块数量和分歧,一些预设数量之间的比例,支付。
再融资——过程之前借款者和贷款者的偿还抵押贷款,代之以一个新的基于当前主值和任何改变利率。
还款期限的年数,或几个月,要求偿还贷款的全部金额,包括利息支付总额。
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