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四维金融:房贷利息抵个税不仅显失公平而且无效

四维环球金融智库2020-02-13 12:12:24

是心动还是幡动?最近市场传言的住房按揭贷款将抵扣个税把市场搅动的沸沸扬扬,而购房一族此时则更加春心萌动。

这个传言放在当下的宏观经济背景下审视,初看起来是一个恰切当下中国国情和经济发展阶段的一个政策。中国经济目前缺乏动力,未来一旦经济刺激的边际效应不在,则有可能出现近乎断崖式的下跌,高层正在寻找策略提前给经济下滑寻找支撑垫,以防止出现硬着陆。

而中国的房地产的发展可谓中国经济的灵魂、中国体制的灵魂,房地产是中国货币发行的抵押品,是政府运转的桥梁,是投资的发动机,这个发动机熄火了,那就意味着整个经济包括政府的运转都会遇到很大困难。

而如何救房地产呢,货币政策从去年开始就出了,对楼市的下跌有个稳定作用,而事实上,经过多次降息和降准,一线城市房地产已经开始大涨,尤其是深圳已经上涨一半以上。

但是各地发展差距很大,一线城市房价飙升,限购政策没有松动,上海甚至还在加码,但是三四线城市房价已经冰冻。目前由于信贷货币宽松,房地产企业的债务成本减轻,房地产老板用借新债还旧债的方式还能挺过去三思线城市库存过高,供求矛盾非常突出,这是解不开的死结,但是如果长期房子压在房企老板手里,不仅新增投资不能进行,而且银行信贷资源一直在房企手里压着,经济难以出现改善,并且房企总有挺不住的一天,这时候房价就会出现断崖式下跌。

那么这时候推出房贷利息抵扣个税,不仅仅解决了购房者的利息负担,而且鼓励人们去购房,对房地产去库存无疑有着很大的促进作用。

但是这个设想,初看起来似乎完美,但稍稍细想,就发现有问题。一个是目前中国在个税设置上存在很大弊端,起征点过高,导致三四线城市人口交个税的很少,交个税的人数绝大多数集中在一二线城市,除了部分省会城市,房贷利息抵扣个税在三四线城市几乎起不到作用。而一线城市房价尚在飙升,推出这个政策如火上浇油。除非政策明确省份或者城市,绝对不可能全部推开,当然未来还可以视房地产市场形势,逐步扩大。

不过笔者在这篇文章中主要想要说的是,中国房地产调控的历史表明,一旦政府开始着手调控房价的时候,房地产价格总是逆着政府的思路走。过去十多年房价翻了几番,到如今泡沫很大,严重威胁经济金融安全,可以说就是政府调起来的。这是由于政府作为一只闲不住的手,打乱了市场预期,打乱了供求关系,让整个市场失序,价格总是在剧烈震荡中攀升。

而目前政府则主要是想要让房价上涨,或者稳定,但是人为的干预,起到的效果可能和以前一样,只不过方向相反。

房地产的问题主要是库存过大,房价过高,如何解决这个问题,主要是去库存,去库存首先要阻止新增,然后解决存量。存量的问题也与人口需求有关,比如,如果有效需求人数是一定的,即使你推出类似利息抵扣个税的政策,也可能是富人去购买更多房子,而他们本身房子已经够住,或者已经过剩,现在刺激他们去购房,那么最终是刺激一种套利行为。因为他们买房子,不是去住,不住的房子还有什么用途呢,那就是等待高价卖出。所以这个政策只是缓解了一时的困难,库存没解决,只是从房地产公司那里挪到了富人那里,一旦市场出现风吹草动,这些库存便倾巢而出,成为房地产崩溃的最后一根稻草。

所以库存的解决要找到真正需要房子的人,他们要自住,财政的支持也应该倾斜给他们,比如刚毕业的大学生,进城的农民,这才是去库存的治本之策。


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