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特色小镇如何用5000万撬动50亿资金?

爱情特色小镇2021-02-19 14:31:34

做法和成效:


浔龙河生态小镇项目在企业、政府和村民群众共同推动下,完善发展思路,建立运作机制,分步骤开展实施,项目成效初显。在试点推进过程中,主要做法和成效是:


 一、明确发展定位  


为确保项目运行方向准确,操作内容具体可行,项目开发企业,在准确把握中央、省、市关于三农以及开展城乡一体化试点的政策文件精神,深入调研本村发展实际积极借鉴外地先进理念和成功做法的基础上,确定了一个以农村土地流转、农民集中居住为切入点,以推进农业产业化、提高农民收入、建设生态小城镇等为目标,开发建设集农业生产及农产品深加工、生态观光旅游、城市资本集中下乡、农民实用技术培训、小城镇建设于一体的浔龙河生态小镇,逐步实现人口集中居住、产业集中发展、资源集约利用的城乡一体化发展新思路。最终达到农民满意、政府满意、企业满意的目标。


围绕思路和目标,提升规划,形成“三基三主导”、“一中心两园两区”的发展格局,包括生态宜居、绿色农业、艺术园林三大基础产业和休闲农业与乡村旅游、生态养生、生态休闲商务三大主导产业;“一中心两园两区”功能布局指一个生态小镇、华佗生态养生园及田汉艺术文化创意园、休闲农业与乡村旅游区和休闲商务度假区。目前,已完成13500亩总体规划,并通过审查;1570亩小城镇建设详规、5780亩现代农庄及乡村旅游修建性详规等已经完成设计。




 二、创新运作模式  


项目推进过程,是各方利益博弈过程。通过一系列复杂、细致的工作,项目已逐步形成了由企业为主投资建设、政府主导推动、基层组织参与决策、农民意愿充分表达的“四轮驱动”模式。


一是市场主体投资:


改变以往由政府为主体投资、市场参与建设的模式,由公司作为投资主体,政府主导推动,将政府与市场的资源优势有机整合,形成项目建设推动力为确保项目建设期间资金运行安全、充足,公司制定了一整套科学稳健的投融资计划,拟以自筹资金和部分银行贷款作为项目建设启动资金,以土地增减挂钩、土地异地置换所产生的收益作为中期运转资金,以六大产业效益作为项目建设长期发展资金。


二是政府主导推动:


长沙县政府先后四次组织召开现场办公会议,专题研究浔龙河生态小镇建设问题,在用地及水、电、路、气、网等基础设施配套上给予了很大的政策支持,并对建设过程中遇到的困难给予及时解决。浔龙河生态小镇已被确定为省两型示范创建项目;省“三个一”重点工程;省国土厅土地增减挂钩置换试点项目;湖南省电力局电气化试点项目;长沙市2012年重点工程;长沙市重点招商项目及市农业产业化龙头企业;长沙市2012年中小河流治理重点项目。


目前,政府对水、电、气、有线电视等公共配套服务建设和道路、水利等基础设施建设已投入近1亿元;企业在土地整理、项目建设、农业开发等方面已累计投入资金达1.8亿元。




三是农民意愿充分表达:


项目最初决策由村干部提出意见,村民代表大会表决通过,村委会向上级党委政府写出申请报告,并最终获得批准实施。建设过程中的重大事项,均举行村民代表大会,由全体村民公投形成决议。


2010年9月19日,村支两委和公司联合组织召开了申请城乡一体化试点村民公投大会,全村村民支持率为97.2%;11月24日,召开村民集中居住地选址公投大会,村民投票通过率达到98%。


同时,投资公司、村委会经常性向村民代表大会汇报工作,确保村民的知情权、参与权。项目建设以来,组织村干部和村民代表召开会议多达52次,充分了解群众想法,达成共识,为项目顺利推进打下了良好的群众基础。


四是基层组织参与决策:


实行村企合一,成立浔龙河生态小镇协调管理委员会,设主任一名,由企业董事长、双河村第一书记担任,下设副主任两名,分别负责管理村集体和企业事务。同时,打破村级管理现有模式,建立经济管理中心、公共服务中心和文化发展中心。


其中经济管理中心主要负责土地合作社管理,重点对农村土地资源进行经营管理;公共服务中心主要负责社会治安、计划生育、就业指导等,为农民提供日常所需的管理服务;文化发展中心主要负责全村的精神文明建设和文化活动的开展。企业按照市场经济原则,负责浔龙河生态小镇的综合开发。


秉持“团队、创新、品牌”的企业核心价值观,打造专业团队,目前已拥有正式员工100多人,其中高层管理18人,专业技术人才36人。通过协调管理委员会搭建桥梁,既能充分发挥村企双方在项目建设中的作用,又能做到有分有合确保健康发展。





 三、做活土地文章  


土地是民生之本、发展之基、财富之母。在统筹城乡发展过程中,土地问题是核心问题之一。为做好土地文章,项目一方面积极推动土地流转,实现土地规模经营,发展现代农业;另一方面推进农民集中居住,开展土地增减挂钩和异地置换工作,通过土地节约集约利用换取产业和资本支撑。为盘活土地资源,集中开展四个方面的工作:


一是开展土地权属定界:


2010年由双河村委会组织的双河村土地确权工作小组在浔龙河生态小镇综合开发公司支持下,开展宅基地使用权、耕地承包经营权、山林地使用权以及塘坝、河流、道路等集体土地权益调查,明晰集体土地产权,重点解决人口与土地分配不协调、林地分配不公、宅基地权属不明等问题,使村、组、农民对土地的所有权、使用权更明晰,为减少土地收益分配矛盾、推进土地全面开发利用奠定基础。出台了《双河村土地权属调查报告》。


二是成立土地合作社:


明确土地合作社组织机构,全体村民以土地入股成为合作市股东,由村民选举产生50名村民代表为股东代表,股东代表选举产生监事会和理事会,负责土地合作社的运营管理。合作社采取企业化运作模式,与政府、企业一起分配土地流转、出让所产生的效益,强化农民对集体土地所有权的认知,按照政府50%、企业30%、合作社20%的分配原则,使农民能持续分享土地增值带来的收益。


三是开展土地集中流转:


根据依法、自愿、有偿原则进行土地流转,价格由公司和农户双方约定,按市场价格计算;凡改变土地性质转为建设用地,按土地征用政策执行,核减相应土地流转数量;实施土地综合整治后,按相应类别土地流转费标准执行;以村民小组为单位流转土地,各村民小组根据村民自治法自行决定分配方案。




四是推动农民集中居住:


为集约节约用土,提高土地使用效率,促进城镇化建设,改善居住条件,在尊重民意基础上,分步骤实施农民集中居住。目前,已经制定了集中居住的具体实施方案和操作办法,解决农民永久宅基地置换新房和住房分配问题。


①农民永久宅基地置换新房。置换标准将参照长沙市政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》计算(按照拆迁货币安置区农户房屋的合法面积认定标准)。全村472户、1562人搬迁费用约需22248万元。在永久性宅基地置换新房后,节约下来的宅基地根据增减挂钩和异地置换政策,将其中一部分置换到星沙或暮云,县级及县级以下土地收益部分用于小城镇基础设施建设,全面改善农民居住环境。


②农民住房分配。按照长发〔2010〕1号第一部分第2条规定执行,基本原则是:1-3人户按210m2建筑面积的基准分配,每增加1人增加70m2建筑面积;原基户主户口已迁出,未享受国家房改政策的,可以参与住房分配;夫妻一方为农村农业人员,另一方为非农户口未享受房改政策的,可以参与住房分配;凡符合独生子女条件的,按政策认定可享受增加一人建筑面积(70m2)的优惠待遇;经批准的五保户可统一安排住房;要求退保的,列入监护人户合并安置。


按照绿色环保、生态宜居原则,高标准建设农民集中居住用房,户型分为花园洋房、电梯洋房和联排别墅,购买价格为建筑成本价(花园洋房和电梯洋房800元/平方米左右、联排别墅1300元/平方米左右),村民可根据实际情况自主选择。


以四口之家为例,按103号令,一户四口之家可获置换货币50万元左右。在住房分配上,可获得280m2建筑面积的住房分配指标。如果其购买联排别墅,需支付新房购房款约36万元,购房后,置换货币还剩约14万元,这笔款按中等标准可将新房装修好,实现了新房换旧房住进崭新的别墅。


如果其购买花园洋房或电梯洋房,其可以买一套120m2三房两厅、两套80m2的两房两厅,其需支付新购房款约22万元,购房后置换货币还剩约28万元,其可以用约10万元以较高标准将三房两厅装修好,作为自住房,另两套两房两厅可以作为自持物业出租或出售,也可以以约15万元一套(按1800元/m2计算)由企业回购。这样,农民新房换旧房后,其不仅自主拥有了一套洋房,还留下了近20万元存款和两套可以出租出售洋房。





【时间】20171028-29(30日贵宾项目考察)

【地点】 中国 · 无锡

【报名热线】李老师  18810053506

【参会对象】地产、特色小镇、田园综合体及其相关产业链董事长核心高管和  相关政府事业人员。

【特邀嘉宾 姜晓刚、李兵弟、李永萍、汪传虎、李国栋、苏影·····

峰会主题板块

第一板:特色小镇/田园综合体-政策机遇、资金扶持、创建申报

李兵弟:住房城乡建设部村镇建设司司长,小镇实践专家,多次参与中央1号文件起草
杨国亮:德清旅游委员会副主席,莫干山民宿策划者。
曾处长:杭州市发展改革委员会负责人,多次主导杭州特色小镇申报创建工作,在该领域有丰富实操经验
第二板:特色小镇/田园综合体-顶层设计、盈利模式、策划创意陈放:中国策划学创始人,中国创意研究院院长,首届中国十大策划风云人物
汪传虎:赛伯乐投资高级合伙人
云亮:智纲战略研究院 总经理
第三板:特色小镇/田园综合体-规划设计、产业导入、落地要点姜晓刚:南方设计院 副院长,实操了梦想小镇、基金小镇等等
姚子刚:同济大学国家历史文化名城研究中心研究员
于历明:美国迪士尼梦幻工程师公司首席创意建筑设计师、美国FIDA文旅、亚太区总裁
第四板:特色小镇/田园综合体-小镇操盘实践、运营模式创新 毛厚德:日本著名建筑师,无锡拈花湾小镇第一操盘手
季鉴真:中国青瓷小镇 操盘手
许峰:蓝城小镇 总裁
柳中辉:浔龙河生态艺术小镇操盘手
沈毅晗:万科良渚小镇 负责人
望峭:袁家村民族小镇 战略顾问
张万兵:云栖小镇管委会主任
第五板:特色小镇/田园综合体-IP打造、创意经济、品牌塑造李永萍:原台北市副市长
洪清华:驴妈妈创始人,景域集团董事长
苏影:深圳华侨城欢乐谷筹建负责人,武当太极湖生态小镇负责人
徐旭初:浙江大学中国农民合作组织研究中心主任
汤敏:古村之友创始人
第六板:特色小镇/田园综合体-投融资规划、投融资模式创新李国栋:国家发改委《中产经》战略新兴产业办公室PPP中心主任,北京海绵控股董事长
毕贺成:万鸿泰和集团 首席顾问 PPP实战专家
潘岳奇:杭州城投网新资产管理有限公司 总经理
单光暄:中国首席PPP实战落地专家
第七板:特色小镇/田园综合体-IP项目路演征集

1.限5个名额、每个给予10-15分钟项目讲解时间。

2、现场专家诊断与客观点评。

3.所有在场参会人员提问讨论,资源对接。

第八板:特色小镇/田园综合体-标杆项目实地考察研讨1.无锡田园东方、2、拈花湾(项目负责人全程陪同,仅限会员和贵宾席参加)

【报名方式】

席位紧张!参会、赞助 拨打电话,或直接微信咨询

1、直接拨打电话18810053506 (长按复制)申请出席名额!

2、微信报名:添加微信18810053506 备注企业、职务、申请席位!
3、长按下方二维码添加组委会微信, 直接报名参会或者赞助