北京理财网平台

上海房产税实施细则情况,导致房价下降的深水炸弹居然是......

SAIF地金会2020-03-28 13:49:46

                                                   文/木婉清


背景:前几日,一则香港媒体爆出的“中国房产税实施细则”相关文章燃爆了朋友圈,隔天,文章删除。无论此细则是香港媒体无中生有,亦或是港媒嗅觉灵敏率先拿料,这一文章的突然出现也提醒着我们,房产税或许已经进入法律论证中,呼之欲出!

业内人士普遍认为,影响房价的最大因素应为供求关系以及货币政策、限购限售政策,而房产税,这个曾经在中国鲜少关注的财政措施,是否如某些专家学者所说,会是导致房价下降的深水炸弹?又将如何影响老百姓的生活?本文将从重庆、上海房产税实施历程以及美国、日本房产税实施后房价走势来给你答案。


一、房产税与房地产税傻傻分不清

房产税,属于财产税范畴,以房产为征税对象在持有环节进行征税。房地产税,是一个综合性的税收体系,涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

房产税是房地产税的一个组成部分,房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。在中国,土地非私有,有些学者大声疾呼“既然土地属于国家,交何房地产税?”故立法机关及政府发言人逐步统一口径,将持有阶段的财产税统一称为“房产税”。



二、重庆、上海房产税试点效果如何?

1、重庆、上海房产税试点办法:

2011 年 1 月,上海、重庆两个直辖市启动房地产税试点改革。上海采用的是 " 老房老办法,新房新办法 "(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。

而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的 2 倍)进行征税,对于存量房屋,180 平米以下免税,新购房屋 100 平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税,重庆房产税我们称之为存量征税模式。



重庆

上海

试行时间

2011年1月起

2011年1月起

试点范围

重庆9个主城区

上海市行政区域内

征收对象

1、对独栋商品住宅,不管存量还是增量都收税

2、个人新购高档住房要征收房产税(高档住房是指比主城新建商品住房成交均价高两倍的房子)

3、如果个人在重庆没有户籍、没有工作、在重庆购买房,首套房不会收税,多套房从第二套开始收税,即使普通房子也要征收

1、本市居民家庭在本市新购、且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)

2、非本市居民家庭在本市新购的住房

税率

不管独栋商品住宅还是高档住房,建筑交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下的,收0.5%,3-4倍收1%,4倍以上收1.2%

房产税试点试用税率暂定为0.6%

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品平均销售价格2倍,税率暂时0.4%

    2、重庆、上海房产税试点以来的房价走势分析:


笔者截取了上海、重庆两座城市在房产税实施前后几年的房价走势图来做分析,在2011年前后的两三年内,比如从2008年到2013年,两座城市房价较为平稳,大致涨幅与通货膨胀相当。可见房产税的实行对两座城市房价影响并不大。

重庆数年来人口净流出,大部分本地家庭持有房产两套以上,总体房产处于供大于求状态,所以重庆房价横盘多年,且交易量低迷,房产税的实施更是打击了居民购置二套以上房产的积极性。2017年一线城市限购导致资金外溢到二三线城市,重庆也跟着来了一波大涨。

上海房价保持稳中有升的状态,2015年的货币宽松令上海房价彪升,房产税的实施貌似对上海房价没有引起一丝波澜。据2016年上海统计年鉴显示:上海城镇住房面积约为7.76亿平方米,上海常住人口2419.70万人,人均住宅面积约32平方米,上海常住人口户数899.52万户,每户拥有房产1.1套~1.3套左右。然而,还有大量的未办理常住人口登记的务工人员及高校毕业生住房需求未得到满足。据链家研究院调查,上海至少还有700万人口没有自持房产。因此在刚需和改善型需求依旧较大的情况下,房产税对总体房价并不能产生多大的影响。

   三、在国外,房产税对房价影响大吗?

   1、美国

   美国在建国初期就开始征收房产税,早在1792年就有4个州征收房地产税,1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初,美国每个州都制定了征收房地产税的法规。

上图中,美国123年扣除通胀后的房价走势基本平稳上涨,可见这一百多年,并没有因为房产税的存在而对房价存在抑制作用。征收房地产税更大的功用是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场,但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税(特朗普上台后废除了遗产税)和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。

   2、日 本

   据日本国土厅公布的调查统计数据,80年代中期,随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,随着地价暴涨,城市住宅价格也开始水涨船高。

在1990年,东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍,在核心地区更是达到了近20倍的水平。当日本政府意识到泡沫的严重性时,他们采取了强硬的挤泡沫手法:

提高银行利率:自1989年5月始到1990年8月短短的一年零三个月里加息3.5个百分点,力度非常之大。

征收地价税:1990年4月开始征收地价税。1990年12月,土地政策审议会决定要拉低地价,正式开始挤压泡沫。

日本80年代房产泡沫的产生根源在于货币宽松导致大量资金流入土地、房产市场,房产泡沫迅速破裂的原因在于政府迅速提高贷款利率,缩紧货币政策,再加之征收地产税的组合拳,政府强挤泡沫致使房地产迅速降温,并且在接下来的20来年都持续处于低迷状态。房产税的在日本的80年代对于日本的房价是有一定的抑制作用的,但只是组合拳之一,并不是房价下跌的根源。


四、房产税如何影响房价

房产税大体可归纳为两种:英美模式将房产税功能定位成筹措财政收入,日韩模式则兼顾财政收入和房价调控。目前世界上有140多个国家或地区课征包括房产税在内的各种形式财产税,但各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同,原则上主要为地方政府筹集资金,也有个别国家以之作为调节房价的政策性工具。

从国外房产税实践经验来看,房产税能作为地方财政收入的重要来源,有利于调节收入差距,但对房地产市场调控的效果不太明显。美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概2%不到,因为“911事件”提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。

在中国,大城市征收房产税具有较强的可行性,短期内,房产税开征会对一线城市屯了大量房产的富裕阶层增加持有成本,一来有可能会引发一波抛房潮,进而房价会短期下跌;二来由于持有房产成本增加,可能会引起城市租金上涨。但从长期来看,房产的价格受经济周期及供求关系影响更大,一线城市资源集中,人才不断涌入,需求应是增长状态,故长期看,大城市房产还是会呈现稳中有升趋势。而房产税的开征与此同时能增加较多的财政收入,也能抑制一部分富人囤房现象,的确是一个促进房地产市场稳定发展的长效机制。

对于中小城市来说,尤其非热点、缺乏高收入产业、年轻人净流出的城市,房产税对房价影响很大。因为房产税是针对多套房者征收,一旦开征,房产的价值和流动性都将经受考验,囤有多套房产的富裕阶层,其持有成本将大大增加。房产税的征收可能会加速人口流出,抛房的现象会加速到来,甚至在供大于求的状况下,房价有可能大幅下跌。由于各地情况千差万别,人口流失的中小城市,估计会长期免征房产税,或者象征性征收。


总结:房产税一旦推出短期会对房价产生影响,但从中长期的角度,随着房产税逐渐成为常规税种,其对房价产生的波动会逐渐降低。笔者预计房产税会逐步推进,从而保障其不对市场产生强冲击影响。从居民个人影响出发,笔者建议在经济不发达、人口增长缓慢甚至流失的城市,未来两年减持多套住宅;在强二线、一线城市,除非拥有多套特大面积住宅,不需急于减持,可以等房产税出台后根据市场情况再做考虑。



The

End


(欢迎关注公众号)
(喜欢请随手转发,赞赏全凭喜好)


       SAIF学联地产金融俱乐部简称SAIF地金会,由上海交通大学上海高级金融学院MBA学联发起,依托学院雄厚的师资和学术资源以及地产金融领域优质校友资源,崇尚“诚信、谦和、创新、高效”的价值观,致力于成为“高金地产金融高端资源与价值分享平台。

       俱乐部常年举办房地产、金融、投融资、交易案例、策略等市场活动。望社会各界优秀人士、企业对接资源,共享资源。商务合作请联系:王老师 18521081817