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P2P房产抵押标的六个风控雷区(附规避方法)

2023-05-10 14:56:27

  以房屋作为抵押虽然会因中国房地产产业的特殊性给P2P平台的出借人一剂强心针,但是这并不代表P2P平台的房屋抵押业务就一定是优质的融资业务。因为其特殊,所以相应也伴随着不少的“雷区”,其常常会让P2P平台也看不清其真实风险。本文就将如何甄别P2P平台房屋抵押借款业务中的风险谈谈从实践中得来的经验。同样是房子,同样是抵押,到底什么样的房产才是优质的,才是可以接受抵押的。

I.对司法的行政限制

在一般房地产抵押业务中,如果借款人无法履行还款义务,贷款人有权处理借款人抵押的财产,并取得相应的抵押贷款。但是,在法律上,如果对抵押之前的财产有司法或行政限制,则该财产不具有抵押权利,贷款人无权处理该财产。

如何避免:在《人法网》中,文件网查询借款人是否正在被执行,同时查询借款人是否在国家违反信托表的情况下备案,从而防止抵押房地产因借款人原因而被阻止,以确保借款人违约后处分抵押财产。

二、抵押财产的财产是“转让”。

在我国,土地有两种基本用途权证,一种是转让,另一种是转让。属性列上的属性证书通常指示是传输还是传输。以转让方式取得的国有土地使用权,应当及时支付和限制,土地使用者在规定的权利范围内享有土地使用权、出让权、抵押权等民事权利,任何单位和个人不得干预;但是,国有土地使用权是通过分配方式取得的,除法律特别规定外,没有规定使用期限。一般情况下,只有其他土地,如国家机关用地、军事用地、城市基础设施建设和公益性土地,才能以分配的形式获得,但这些土地的转让、出租和抵押受到法律的限制。

如何避免这一问题:原则上,按照住房改革政策,只接受房地产转让和转让财产,以保证房地产抵押和处置的方便性和可操作性,减少房地产无法变现或变现的风险。

  三、抵押房产尚有贷款未还

在法律上,次级抵押是合法的。但风险在于,当借款人因某种原因无法履行其偿还义务时,由于平台贷款人没有获得赔偿的优先权,他可能无法得到财产处置的补偿或充分赔偿。例如,如果借款者在B处借入100万英镑,然后在C地借取300000英镑,当A因某种原因无法偿还时,他在处置A的财产后只能得到110万英镑。根据优惠赔偿条例,B公司收到100万英镑的赔偿金,C借款人只得到100000英镑的赔偿。

  如何规避:提前了解此房产首次抵押贷款的未还金额,对于存在较大未还金额的二次抵押房产,在对房产有准确的估价的基础之上,一般要么减少抵押的成数(抵押率),要么要求借款人偿还首次抵押的未还余额,总之,尽力让自己成为第一抵押债权人,即优先受偿人。

  四、借款人有且只有一套房

  在P2P平台房产抵押贷款业务当中,如果当借款人抵押的房产是借款人唯一的一套房产,而且面积较小的话,其风险比较大。因为如果借款人因故无法履行还款义务时,即使根据抵押法平台出借人获得抵押房产的处置权,但是由于借款人及其家人无其他安身之处拒绝搬迁时,就算平台申请法律援助,司法机关也会考虑到具体情况给予借款人及其家人人道主义的关怀,而不予处置房产,其结果对于平台来说极具道义和法律的考验。

如何避免这一问题:借款人必须签发第二套不动产居留证或第三人允许居住证书,以确保房地产能够得到有效和方便的处置。(今年的“最高法”颁布了新的规定,明确规定在强制执行基础生效后,被执行人为了逃避债务、转移财产、以自己的名义转让财产,只产生一种财产,这不是保护的对象。)

 五、抵押贷款用途和抵押利率。

根据《私人借贷法》,只有在法律上使用贷款时,贷款人的权利才有法律保障;相反,如果贷款人知道借款人的借款用途是非法的,并被借出,其权利和利益不受法律保护。

房地产虽然具有较高的保值价值,但在一些二三线城市,甚至是一些小城镇或特殊时期,其保有量不高,流动性不强。借款时,如果贷款比率过高,损失的风险就更大。当借款人无法履行还款义务时,尽管你有权处分他的财产,但无法保证已处置的财产将得到足够的赔偿。房价下跌、流动性差或处置成本高都是原因。

如何避免:注意借款人的贷款申请,确保其合法性,并在贷款协议中清楚地标记借款人的贷款申请。同时,建议将按揭利率控制在65%以内,以确保损失的风险较小。例如,这所房子正在寻找一个估价100万英镑的专业评估机构,你可以借给他65万美元。

  六、其他风险因素

事实上,在物业按揭贷款业务中,还应注意的是,物业的产权不明确,借款人年龄过大,借款人和用钱人与三角债务不一致,借款人的职业特殊等。

如何避免:总之,我们必须全面考虑各个方面的风险因素,不要认为房屋抵押给你的安全性,如果真的不确定,可以咨询相关专业人士,多加关注。

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