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户籍改革挂钩去库存 农民工市民化路径显现

2021-01-11 10:26:05

虽然中央经济工作会议尚未召开,但监管机构发表的一系列声明概述了未来房地产监管的基本背景。

12月14日,中共中央政治局召开会议,强调解决房地产库存问题,加快农民工市民化,扩大有效需求,稳定房地产市场,推进以满足新公民需求为基础的住房制度改革。其中,“农民工市民化”的制定与以前市场上的“农民经济补贴首次进城买房”的传言不谋而合,这也被认为是最大的亮点。

11月11日早些时候,国务院总理李克强在国务院常务会议上指出,要加快户籍制度改革,推动住房、家电等消费。这是第一次制定这一提法。

当局指出,户籍改革、农民工市民化和房地产清查直接相关,包括与以往完全不同的政策理念。其背后的逻辑是在房地产市场内部力量不足的条件下,将产业重新置于城市化和人口流动的背景下,为其发展提供更广阔的空间。而“非库存”只是这一变化的第一步。

“去库存”出现的背后

在政治局会议之前,高级官员公开三次提到房地产,其核心内容非常一致,直接指的是“去库存”。

关于库存"不是太多了。"的"如果这样的陈述仅被理解为",一个接近决策水平的权威,对21世纪的经济报告说,在房地产市场上的高库存的判断早在一年前。

住房和建设部以前曾发布文件,支持住房公司将多余的住房出租给社区,并强调,库存高的三四线城市不需要建造新的重新安置建筑物。

现在,在这些人看来,“库存不足”的重要性突然增加了,因为房地产市场的下滑拖累了经济增长。“在过去的几年里,房地产和宏观经济之间有两种主要的互动模式。一种是在房价上涨过快时打击房价,另一种是在经济增长放缓时支持房地产市场,现在属于后者。”

他认为,要解决这个问题,不只是简单的“去库存”。监管机构的根本目的是希望房地产业有一股新的增长动力,并继续在“稳定增长”中发挥作用。

有这种想法的迹象。去年7月国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见发表后,中央财政经济领导小组办公室副主任杨伟民说,今天,城市户籍家庭人均住房面积为34平方米,住房需求基本满足,但其他国家的非居民住房很少。

李克强总理的“加快户籍制度改革促进住房、家用电器等消费”,以及中共中央政治局会议发出的“农民工市民化”的最新信号,被认为是符合这一要求的,将是今后的主导思路。

值得注意的是,过去的房地产监管政策,但重点是信贷、税收、购买限制,甚至是赔偿性公寓等领域,很少直接与户籍相关。

为何会有这样的分别呢?首先,经过多年的快速增长,住房市场供过于求,房地产行业动力不足,只能靠外部力量推动,这位知情人士表示。第二,从经济增长的角度看,推进农民工城市化也可以加快产业结构调整,消化过剩产能,促进房地产业的长远发展。

人口流动和房地产

上述户籍改革理念离不开另一个大背景,即城市化带来的人口流动。

今年11月,习近平总书记在起草“十三五规划”声明时说,根据常住人口情况,中国的城市化率已经接近百分之五十五,城镇居民人口已经达到七亿五千万。然而,城市化的质量并不高,其中包括以移徙工人为主要常住人口的7.5亿人中的2.5亿人。

上海义居房地产研究所副所长杨洪旭在“21世纪经济报告”中说,按照国际惯例,随着城市化率从30%上升到70%,经济增长和人口流动将保持在较高的水平。从我国的城市化速度来看,房地产业还有增长的空间。

回顾历史,城市化推动的人口流动对我国房地产市场的发展有着决定性的影响。

中信建设投资报告指出,在过去的30年里,中国经历了三次大规模的人口流动,其迁移轨迹与房地产市场的发展非常一致。

20世纪90年代,与20世纪80年代相比,户籍人口和流动人口的流动人口增加了近4倍.从区域角度来看,东部地区移民的比例继续增加,而中西部地区的人口保持净移民。

第三次迁徙发生在二十一世纪。在“马太效应”的影响下,全国人口规模和速度不断增强。东部地区的人口迁移仍然具有绝对优势;在西部地区,虽然有大量的人口迁出,但仍然有一定的凝聚力;中部地区是整个净迁移地区的第一个。

根据中介机构的说法,人口迁移的集聚效应也直接导致房地产市场结构的分化,甚至是导致房地产市场分化的唯一因素。据统计,2014年,东部地区、中部地区和西部地区的房地产销售额分别为59%、23%和18%,销售面积分别为48%、30%和22%。东部地区房地产市场的集中也与人口迁移趋势相吻合。

分析人士指出,如果这一轮户籍改革和“农民工市民化”能够顺利推进,将导致下一轮人口迁移,真正打开房地产市场的“银时代”。在人口红利逐渐消失的情况下,这种移徙特别重要。

住房市场的主要政策和次要政策。

虽然中央经济工作会议尚未召开,但结合公共信息,未来房地产监管的背景非常明确。上述有关部门表示,从一级和二级秩序来看,户籍、土地等与城市化有关的政策将是未来的主导政策,为房地产的发展提供长期动力;传统信贷、税收等方面也将放松,以促进市场交易。

其中,此前市场传言“财政补贴首次进城购房农民”,也被认为是有其可行性的。今年12月初,河南省濮阳市颁布了“扶持农民进城买房促进住房消费办法”,明确补贴农民新建商品房每平方米150元,第二套住房100元/平方米,二手房200元/平方米。

对中原房地产的分析认为,未来与房地产相关的信贷政策可能会放松,如进一步降低首付比率。但作为抑制需求的“消极政策”,开征物业税将更加谨慎,可能会推迟开征物业税。

然而,关于人口流动与解决房地产市场库存的关系,还存在许多问题。

杨宏旭指出:根据现有的城市资源分布,未来人口将主要流向一线城市和东部城市,由于缺乏城市资源和工业支持,中西部地区将继续成为人口外流的场所。

房地产市场库存分布区域相反,库存主要集中在二三线城市和中西部地区,一线城市和东部地区仍面临供不应求的局面。因此,在人口流动的方向和减少库存的目标方面出现了区域错位。不仅庞大的房地产市场库存难以消除,一线城市的供给压力也将加大。

中信的报告还指出,与这三个经济圈非常接近的一线城市和次中央城市仍将享受高质量外国人口涌入的人口红利。除非在国家层面存在重大政策,如京津冀、长江经济带和皮带、道路等,人口的迁徙方向难以改变。

随着新一轮政策调整并存,房地产市场也进入调整期。中国房地产协会副会长任志强最近表示,未来6-7年房地产销售将保持在13亿到14亿平方米的水平,这使得房地产难以继续增长。其他相关指标逐渐达到峰值。

对于房价,任志强认为,由于货币发行量和通货膨胀水平,房价仍有上升的势头。