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抵押贷款与按揭的区别 与房产相关的贷款业务种类 贷款流程 2014最新贷款政策汇总

2023-05-10 14:56:27

抵押贷款与按揭的区别

《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别,即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。

  按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义:一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段,房子的所有权被“按”着,要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外,按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是,由按揭人(买房者)先与发展商签定买房合同,并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同,由银行向发展商付清余下的购房款,而买房者定期向按揭银行付款,直到按规定付清“按揭款”,按揭过程即告结束。

  抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息,买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说,买房者在还清贷款之前,事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款,银行可以依法作出处理。

  按揭是国际上种通行的房产销售方式,它与抵押贷款虽然性质不同,但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还款)履行这点上殊途同归,完全一致。

  抵押贷款管理办法

  为更好地支持“三农”发展,,增加贷款种类,保证贷款安全。维护借贷双方合法权益,根据国家有关规定,制定本办法。

  第一条、抵押贷款是借款人向公司借款时,愿以自有或第三人财产作保证的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息时公司有权处理其抵押物作为偿还贷款本息及相关费用。

  第二条、办理抵押贷款遵照国家有关规定,在平等、协商的基础上签订抵押贷款合同。

  第三条、抵押物的范围:符合法律规定的有价值和使用价值的固定资产(如房屋和其它地上建筑物、交通运输工具、机器设备);可以流通、转让的物资或财产。

  以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的,其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限;有经营期限的企业法人以其房屋抵押期限不得超过其经营期限;

  以具有土地使用年限的房屋作抵押的,抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的应将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

  第四条、抵押人应提供的资料;

  1、抵押人同意抵押的书面申请及相关证明;

  2、抵押人的资格证明;

  3、对抵押物享有所有权(或处分权)的证明;

  4、抵押物基本状况;

  5、其它有关资料。

  第五条、抵押率:按抵押物现值最高不超过70%。

  第六条、抵押物依法向其相关部门进行登记:

  以房屋为抵押物的要到房产管理部门进行登记;

;

  以机器设备及其它物资为抵押物的要到工商行政部门进行登记;

  不属于上述登记部门登记的抵押物品,要到公证部门办理公证手续。

  以上抵押物在有关部门登记的同时,原则上要进行资产评估并出具证明手续,便于合理合法办理抵押贷款。

  第七条、抵押物的保管:抵押物原则上由抵押人进行妥善保管并及时维护保养,保持完好无损并随时接受本公司检查,一切费用由借款人承担。抵押物在抵押期内,抵押人不得拆迁、出租、转让或再抵押

  第八条、抵押物的保险:

  抵押物作为贷款保证,原则上要求借款人办理抵押物保险,保单上应注明贷款公司为第一受益人,保险费用由抵押人承担。

  第九条、借款人按合同规定归还贷款本息后,办理抵押物撤销登记手续,抵押贷款合同终止。

  第十条、出现下列情况之一者,公司有权处理抵押物:

  1、借款合同期满,借款人恶意逃废债务的;

  2、借款合同期满,借款人无力偿还贷款本息的;

  2、借款人死亡或失踪,其法定继承人拒绝偿还贷款本息的。

  第十一条、抵押物处理所得款项,先支付相关费用后再偿还贷款本息。如所得款项不足,公司有权追索,直至全部清收。

  抵押品分类

  第一百八十条规定: 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

  (一)建筑物和其他土地附着物;

  (二)建设用地使用权;

  (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

  (四)生产设备、原材料、半成品、产品;

  (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

  (六)交通运输工具;

  (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

  抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

  可以设定抵押的财产属于不动产,对于动产,一般设定质押担保方式,物权法另有规定。

  根据抵押品的范围,大致可以分为六类:

  (1)存货抵押,又称商品抵押,指用工商业掌握的各种货物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向银行申请贷款.(2)客账抵押,是客户把应收账款作为担保取得短期贷款

  (3)证券抵押,以各种有价证券如:股票、汇票期票存单债券等作为抵押,取得短期贷款;

  (4)设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款

  (5)不动产抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押,取得贷款;

(6)人寿保险单抵押,是指在保险金请求权上设立抵押权,它以人寿保险合同的退保金为限额,以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。

与房产相关的贷款业务种类

1.商业贷款:又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务,如建行、农行。申请贷款手续也基本一致

2.公积金贷款:指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。

3.组合贷款:符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人

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4.补按揭:是指新房或二手房购房人,在全款购房后,取得房产证一定时间内,向银行申请重新补办“住房按揭贷款”进行融资的业务形式

5.抵押消费贷款:抵押消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。

贷款流程

新房贷款的贷款期限最长不超过30年,二手房不超过20年;贷款额度是房屋评估值的70%贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行,基准年利率6.8%

  房屋抵押贷款条件:房屋的年限在20年之内;房屋的面积各银行要求不一;房屋要有较强的变现能力;一般要求商品房,公寓,商铺,写字楼。

  房产抵押贷款,一般需要通过专业的房地产担保公司来办理,房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段,通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求,以期盘活居民手中持有的不动产,而且在各种融资渠道中,房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。

申贷资料

  1.借款人的有效身份证、户口簿;

  2.婚姻状况证明,未婚的需提供未婚证、;

  3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

  4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);

  5.房产的产权证;

  6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

  注意:

  1.必须有抵押物才能贷款,而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值1/2

  2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;

  3.担保人;

  贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

  一般贷款下来要1个月左右

手续流程

  1.借款人贷款前填写住房抵押申请书,并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

  2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

  3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

  4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

  5.贷款合同签订并经公证后,银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

还款方式

  贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

1、等额本金

  是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息

  每月还款金额 = 贷款本金 / 还款月数)+(本金已归还本金累计额)×每月利率

  特点:由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

2、等额本息

  在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金利息)

  每月还款金额 = [贷款本金×月利率×1+月利率)^还款月数]÷[1+月利率)^还款月数-1]

  特点:相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。

2014最新贷款政策汇总

摘要:最新贷款政策解读首套贷款评估价成首付成基准利率下浮夫妻双方名下无房无贷可以申请首套外地人需已婚;未成年之前和父母共有多套住房现在申请算首套;婚前已成年和父母共有套现在申请算首套;。。。。。。。

最新贷款政策解读
首套贷款评估价7成,首付3成,基准利率下浮5%
1
、夫妻双方名下无房,无贷可以申请首套,外地人需已婚;
2
、未成年之前和父母共有多套住房,现在申请算首套;
3
、婚前已成年和父母共有1套,现在申请算首套;
4
、离婚时将房产和贷款均分割给对方,,财产公证书,离婚协议书)。
二套贷款评估价的4成,首付6成,基准利率上浮10%
1
、夫妻名下1房,1贷,现在申请算2套;
2
、夫妻名下1房,无贷,算2套;
3
、夫妻名下1套或者多套贷款结清,名下无房,算2套;
4
、夫妻名下多套贷款结清,目前持有1套房产,算2套;
5
、夫妻名下多套贷款结清,目前持有1套房产,1套贷款在还,算2套。

特殊人群在沪的购房资格除了明确的上海户籍人士以及外地户籍人士、境外人外,有一部分人群属于特殊人群,比如持有多种证件,但是这个还是比较容易区分,看他购买时提供什么证件即可;还有一些特殊身份的人员,以下就列举了几项:
1
、在沪就读的学生:
在沪就读大专、本科、硕士的学生,不能用集体户口直接购买,必须将户籍迁回原籍后、再按照非本市户籍家庭的标准提供材料才可购买,即还是需要已婚、在沪的满一年的社保或者税单、只能购买一套。

在沪就读博士、博士后的学生,可以用集体户口直接购买,但是必须要名下无任何在沪的产权住宅才可购买,需至学校开具在校证明并至学校所在地的派出所开具集体户籍证明才可购买,也是必须已婚、但无需提供个人所得税完税证明。
2
、持证的军人:
驻沪部队的军人:需至部队处开具军队的在职证明(在职满一年)、军队无分房的证明、提供证及身份证,然后可视为非本市户籍,但无需提供个人所得税完税证明)。
非沪部队军人:不能在沪购买住宅。若已婚且其配偶符合相应购买资格的,其配偶可以在沪购买产权住宅。
[
]驻沪部队的军人:即归属于上海部队的在职军人。
[
]非沪部队军人:即在当兵之后原户籍已注销并目前归属于非上海部队的军人。
我还能买房吗?
限购政策简单概括为:上海户籍家庭可以购买两套,外地户籍必须已婚且在上海缴纳社保或者税单才能购买一套,境外人只能在境内购买一套住宅。但如果购买的是徐汇区的住宅,则徐汇区交易中心要求会比其他交易中心稍微严格些,区分为境内人与境外人,上海户籍与外地户籍的区别依然是税单,但是境外人会有一些特殊:问:我持有的是美国护照,则在徐汇区购房需要什么材料,需要税单吗?答:境外人购房需要劳动合同、在职证明、企业营业执照,所有材料要加盖公章,税单以前一直是要的,现在特殊情况下交易中心还是会抽查的。问:一般现在购房买方均需要提供证件、户口本、结婚证或者单身证明,境外人需要吗?答:境外人如果全额缴纳房产税、契税,不申请税费减免,则只需要提供证件就可以,配偶一方的信息不需要提供。
我被限购了吗?

限购政策中比较复杂的是上海户籍家庭的购房限制,(上海户籍人士的定义:购房人本身的户籍在上海;如果为已婚人士,配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍),其中问的最多的就是涉及到跟父母共有是否算入名下房产,跟父母共有超过两套后是否还可以以自己的小家庭为单位再买。

主要分为以下几个特殊:
1
、(上海人,以家庭为单位)跟父母共有不超过两套,自己名下无房产,可再购买两套。(前提:跟父母共有的是2011128日之前共有的);
2
、(上海人,以家庭为单位)跟父母共有不超过两套,自己名下有一套,可再购买一套。(前提:跟父母共有的是2011128日之前共有的);
3
、(上海人,以家庭为单位)跟父母无房产,自己名下无房产,可再购买两套。
4
、夫妻双方加小孩、父母(五口人),若申请房产税减免(人均60平米),需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起,办理房产税认定时还需父母到交易中心。注:2011128日之后跟父母共有的房屋,就算自己单独拥有的房产。

我还能贷吗?

贷款政策:首套贷款与二套贷款区别在于首付比例以及贷款利率,除了真正的首次置业以外,又有哪些情况可以视为首套。二套认定原则上是认房(认上海)并认贷(认全国),即只要贷过款无论是否结清或上海拥有一套房产再置业均视为二套贷款,但是又有哪些属于特殊情况:问:未成年时和父母共有2套房子,现在自己贷款还能申请首套吗?

答:可以,未成年时和父母共有的多套房产不算。问:未成年时自己单独拥有一套房产,现在成年了自己申请,可以申请首套房贷吗?答:不可以,单独拥有的要计算在自己名下。问:我在外地有两套房贷记录,都已经结清了,现在在上海申请贷款,可以申请首套吗?答:不可以,多套贷款结清的,名下无房或者仅有一房或一贷的,仅能申请二套。

问:成年了和父母共有的房子,但是是婚前的,现在结婚买房,可以申请首套吗?

答:可以的,但是产证日期一定要在2011130日之前的,而且是自己不能是主贷人,可以申请首套。

夫妻变更产权证名字是否影响满五年?所有只要夫妻之间去名、增名或变更,都可以视为不影响产证登记日,以原先产证日期计算;但是产证上若还有子女、父母名字的除外。

例如,原先王先生(未婚)在07年购进的房产上只有他自己的名字,那么09年结婚后,他将太太的名字添加上,则13年出售时仍然按照07年计算年限,视为满五年,按照满五年的住宅缴税;或者王先生07年购进的房产上只有自己的名字,现在09年变更为王太太的名字,则13年出售时还是按照满五年计算税费。(中国资本联盟微信公众平台编辑)

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