父母可以用未成年子女房产办理经营性贷款的抵押吗?

编者说：

因资金紧张，李某、过某夫妇为李某作为投资人的个人独资企业A厂向B银行办理了2年期经营性贷款，李某、过某夫妇为该笔贷款提供连带责任保证，同时以两人年仅10岁的女儿李某某名义与B银行签订了贷款抵押担保合同，以李某某名下房产进行抵押担保，并办理了抵押登记手续。因A厂未按期偿还贷款，B银行将A厂及李某、，并要求就拍卖、变卖李某某名下房产的所得行使优先受偿权。诉讼中，李某某父母将其名下房屋抵押的行为系无权处分，。对于李某、过某夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产的效力如何认定这一问题，，李某、过某夫妇将其未成年女儿名下的房产办理抵押损害了李某某利益，故属于无权处分行为。，具体内容推送如下：

作者 | 杨帆、杨翼珲，

来源 |

用未成年子女房产办理

经营性贷款的抵押效力认定

2015年3月，因资金紧张，李某、过某夫妇为李某作为投资人的个人独资企业A厂向B银行办理2年期经营性贷款。李某、过某夫妇为该笔贷款提供连带责任保证，同时以两人年仅10岁的女儿李某某名义与B银行签订了贷款抵押担保合同，以李某某名下房产进行抵押担保，并办理了抵押登记手续；而在办理抵押登记时，李某、过某夫妇向B银行及房产登记部门出具保证书，承诺借款用于A厂企业经营，经营利润部分用于李某某的生活支出。嗣后，B银行按约发放了贷款。贷款到期后，因经营不善，A厂无力偿还。

2017年4月，，要求：A厂偿还贷款；李某、过某夫妇就此承担连带保证责任；就拍卖、变卖李某某名下房产的所得行使优先受偿权。诉讼中，李某某辩称其对父母处分其房产并不知情，其父母无权为贷款抵押其名下房产，请求驳回B银行的相应诉请。

本案争议问题是：李某、过某夫妇办理贷款抵押未成年女儿名下房产的效力如何认定？

第一种意见认为，A厂系不具备独立人格的个人独资企业，与李某、过某夫妇家庭财产难以有效实际区分，且李某、过某承诺经营利润部分用于李某某的生活开销，可以认定为了李某某利益而处分其财产，抵押行为合法、有效。

第二种意见认为，无论李某、过某是否为李某某利益处分案涉房产，因已办理抵押登记手续，B银行作为抵押权人有权处分。

第三种意见认为，李某、过某夫妇作为未成年人李某某法定监护人理应审慎、为李某某利益最大化而处分其名下财产，却为充满不确定性和市场风险的经营活动抵押房产进行担保，不能认为系为李某某利益，处分无效。虽然案涉房产已经抵押登记，但设立上存有瑕疵，我国学界通说及物权法均否认物权行为无因性，B银行不得行使抵押权。

笔者赞同第三种意见，理由如下：

第一，监护人行使监护权应确保被监护人利益最大化（这是《儿童权利国际公约》所倡导，也是即将生效的民法总则对于我国监护制度作出的重要完善之一），否则不得处分被监护人的财产。企业市场经营活动存在内在的、不可预期的风险，难以确保必然、稳定的收益或利润，涉入其间，则使未成年人财产处于“风雨飘摇之中”，遭受难以挽回的损失。未成年人的核心利益在于身心健康成长、发展，其名下财产正是构筑良好成长环境的重要物质根基，故财产及收益应确保用于未成年人的生存、教育、医疗、培训等直接关联未成年人利益之处，处分财产亦应从财产增值、保值或风险最小化出发，如租赁、置换学区房等，方可谓以最有利未成年人利益原则处分其财产。

第二，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。未成年人李某某的父母作为法定监护人，未能从最大限度保护未成年人利益原则出发处分其名下房产，损害了李某某利益，属于无权处分。同时，通过承诺书可知，B银行应明知抵押房产系经营借贷处分未成年人李某某名下房产，故不能认定为善意相对人。因此，李某某可以申请登记机关撤销设在其财产之上的抵押登记；在本案中，抵押登记属于无权处分行为，B银行不得行使抵押权，否则侵害了所有权人李某某的合法利益。