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投资公寓是在投什么?

筑梦师2019-06-05 06:48:22

公寓在我之前的理解,是介于酒店与住宅之间的中长期居住产品。如果短租到以天计算,并可以拿到酒店牌照,那叫酒店式公寓,或者公寓式酒店,其实就是酒店,不过建筑形式上强调了居家性。如果这种居住长到以年计算,并可以按套进行产权销售,这其实就是住宅,只不过是加上了管家式服务的住宅,在限购的环境下,出现了很多商业产权的公寓,是所谓“不限购”的住宅。所以,如果需要对公寓做一次严格的区分,我们把集中管理、用于出租、提供服务、出租时间大于一个月的居住产品叫做公寓。

在雷军投资小米公寓之前,纯粹出租性公寓的投资是一件很苦逼的事。这种苦逼在于这种产品从需求端根本是在夹缝中求生存,一面是严重过剩并不断细分的酒店业的竞争,一面是大量闲置散户的居民出租房的随意定价冲击。可以拿来比较的优势不过是:和酒店相比公寓提供的是无打扰、家的氛围,和散租房比公寓提供的是更安全而规范的管理。然而回到投资逻辑,仍然要算的一个账是究竟公寓的投资回报如何,是否是一个好的投资选择。当我们面临的现实是,酒店大多在赔钱,住宅的出租回报率若是按当下的资产估值大多还不如活期存款利息,难道夹在两者中间的公寓可能会有更好的表现?

就投资回报的逻辑来看,提高回报率的办法无非两个方向:加大分子,或者减少分母。就公寓而言,加大分子就是要提高经营收益,还是两个方向去做工作,提高定价和降低运营成本。高定价不一定意味高端人群,还有一种高溢价的获取是让客户为特殊买单,这就需要更精准的客户定位和更强的客户粘度。低运营成本的一种取得办法是尽量做大规模取得规模优势,另一种办法是利用精细管理和科技运用,减少不必要的浪费。减少分母就是要尽量减少资本投入,一种最常见的选择就是做轻资产(比如,做“二房东”),另一种可能就是做资本杠杆,用他人的钱来赚钱。当然,这些还都是传统的地产思维在考虑问题。据说互联网思维是“羊毛出在猪身上”,也就是说可以不通过主业赚钱,而通过其他的延展来获取更大的想象空间。据说,这就是雷军投小米公寓的逻辑。

为了搞清公寓的投资逻辑,佰仕会近期组织了一场关于白领公寓的大讨论,特别邀请了三家在公寓投资领域做的风生水起的机构来现场PK。他们是链家地产投资的自如寓、华盛基金投资的太空船公寓和赛富不动产基金投资的新派公寓。非常有意思,这三家各自有各自成功的逻辑,除了他们都遵循上述的投资逻辑在管理细节上做足了文章,还有他们各自的独到视角。

链家是成功从线下杀入线上的二手房中介代表,他们盯准的蛋糕是青年人从起步拼房到独立空间再到体面租住以及最终的拥有住房这么一个居住消费过程,他们也希望通过提供一系列解决方案来抓住真实的客户需求和真实的房源,因此他们做了整合散租的自如友家和集中管理的自如寓,这样结合房屋出租和二手房买卖,就为青年人提供了一个全面解决方案,倘若真的形成重复消费行为,这样的客户无疑是非常有价值的。而一旦掌握了青年人真实的租房、买房需求,链家就可以成为一个集中的需求端,面对市场就有了更强的议价权,不仅可以在二手房市场更具垄断实力,未来直接对接新房开发商,链家的客户资源也具有巨大的价值。所以,即使目前看来链家的自如寓本身不一定赢利,但其作为链家扩张战略的重要一环也是非常有意义的。

华盛基金投资的太空舱公寓严格说起来都算不上公寓,因为这根本就是一个流水线生产的标准居住模块(理解为集装箱也不过分),可以放在任何地方,提供的是面向屌丝的临时居住解决方案。在华盛投资之前,太空舱走的是制造业模式,通过生产、销售实现利润。华盛进入之后,很敏锐的抓住了互联网风潮下的资本风向,引入面向年轻人的移动生活概念,这样太空船就不仅仅是公寓了,而是面向广大中低收入人群的一个廉价居住解决方案,可以迅速规模化。而“得屌丝者得天下”正是互联网的逻辑,也是如今资本最为认可的方向。这样的人群虽然单位购买力不高,但架不住其庞大的基数和高频次的消费习惯,能拥有这样的用户基础,也就成为了一种可能的用户接口,资本就是喜欢这样的想象空间!另外,太空舱公寓给公寓的投资提供了一种脱地模式,从不动产变成了可动产,不仅是从重变轻,更多了许多灵活处置的可能,这也是非常颠覆传统的地方。

新派公寓是这三家最本份做公寓的,其着眼点在于公寓的精准定位以及由同质化人群带来的情景选择。同样地段的房子是可以比较的,房子里面的装修和家具是可以相互模仿的,但一个令人难忘而认同的居住氛围是无法替代的。新派公寓的选择在做地段和品牌,用地段来锁定坚硬的刚需,用品牌来制造粘性,让客户愿意为了这不同的体验而付出溢价。新派公寓也是我看到最注重公寓本身投资逻辑的一家,他们用心思而不是用浪费来营造特殊的品味,他们用文化和用心的服务而不是一味的价格折让来吸引客户,他们用取舍来聚焦客户,收获的可能只是小众,但却是最忠诚的追随者。新派公寓的扩张可能是最慢的,但在单店的赢利模式思考上却是最成熟的,其轻重结合的打法有效的解决了赢利与持有之间的难题,由线下而线上的O2O模型有效的解决了客户积累和削减管理成本问题,而因为品牌影响力而带来的价值认同和与供应商之间的深度结合也为很多创新实践提供可能。虽然新派公寓目前还仅有北京的两家店,但其品牌影响力已经远远超出了北京,据说他们已经接受不少开发商的邀请,很快将会在全国复制,不排除做品牌公寓的管理输出。

回到题目中的问题,我们看到投资公寓其实是有多种的考虑。作为房地产的一个细分市场,白领公寓作为一种面对年轻客群的特殊产品,其实抓住的是住房消费市场中最活跃旺盛的一个客群,面对这样的客群你准备怎样激发他们的消费潜力就决定了你的投资模式。如果你看中这个市场的成长性,同时拥有强大的客户网络,就不妨学学链家自如的打法,客户在手,天下我有!如果你希望成为这样客群的一个消费端口,又有可快速低成本复制的产品,也许学学小米模式也未尝不是一种可能,房车都可以是一种房,集装箱都可以改造成酒店,太空舱公寓以低成本的方式解决了低收入人群的居住尊严,让我们发现房地产之外原来还有替代者。如果你只希望做精品,通过对特定人群的不断提纯来挖掘附加价值,新派公寓是一个很好的榜样,也许有一天你会发现,在互联网时代做个匠人是多么珍贵的一件事,因为珍贵,就会有人愿意为稀缺买单。

公寓市场是一个还有待深度挖掘的市场,还会有更多令人耳目一新的玩法。作为公寓的投资人,最重要是要了解自己在投什么,什么才是自己的赢利模式。千万不要因为雷军投了,这个行业可能成了“风口上的猪”,就盲目跟进。没有那个基因和资源的积累,有些玩法就算你看懂了也未必做的到。风随时可能会停,今天拿到投资的不代表必然的成功,任何一个真正去做事的人都必须去想,如果风明天就停,或者这个行业转眼就从蓝海变红海,你该怎么去做?想好了,再出发吧。