“这是40年产权的商改住项目，有独栋和联排别墅，容积率只有0.58。”
“被限购了也能买，我们可以帮您联系中介办准购证，一周左右就能下来，很靠谱。”
近日，《中国经营报》记者走访廊坊市固安县楼市，发现河北建设投资集团有限责任公司（以下简称“河北建投集团”）与路劲地产集团有限公司（以下简称“路劲地产”）联合开发的“美泉园墅”项目，土地性质原为40年产权的住宿餐饮用地，目前却在销售居住性质的别墅产品。
而河北建投集团另一个70年产权的“建投御湖园”住宅项目，本应受到限购政策管控，却有销售人员表示可以为外地客户代办“准购证”，获取购房资质。此外，该项目规定，购买三居室户型的购房者须同时购买停车位。
对于上述情况，记者多次致电致函河北建投集团及路劲地产，对方已确认获悉记者的采访诉求。但是截至发稿前，均未收到任何回应。
01
别墅项目
沿着大广高速牛驼出口东行200米，路北即为“美泉园墅”项目所在地。在售楼处，一座巨大沙盘正呈现着该项目规划建设的别墅产品。
“我们项目只有联排和独栋，容积率是0.58。”销售人员告诉记者，目前，该项目主要在售二期房源，为四联排和六联排别墅，此外还有第一期剩余的几套独栋别墅。
据介绍，该项目规划三期建设，其中第一期户型包含联排、纯独栋和连廊独栋别墅，已于2016年6月交房。二期则于2017年10月开盘，户型为180～230平方米左右的四联排和六联排，无独栋别墅，均价为16500元/平方米，预计2018年6月交房。
随后，记者通过实地查看该项目各类户型，并对比项目楼座位置图发现，已交房的一期共有47套纯独栋和连廊独栋别墅，以及29套联排别墅；目前在售的二期则有28栋、共计136套联排别墅。而其所谓的“连廊独栋”，实质上即为两户纯独栋别墅，中间仅由一道连廊连接在一起。
此外，销售人员还告诉记者，该项目所有户型的别墅均赠送花园，不计入合同面积之内，已经交房的第一期别墅还赠送了地下空间。以280平方米左右的独栋别墅为例，该户型合同面积仅为地上两层，却可赠送150平方米左右的地下空间以及约300平方米的花园，形成真正的独户独院。
事实上，早在2003年2月18日，国土部就曾发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号），强调“停止别墅类用地的土地供应”，随后十余年内，相关部委更是频发“禁墅令”，严格控制别墅项目审批建设。
而对于“别墅”的定义， 50504-2009）中，意为“一般指带有私家花园的低层独立式住宅”。
那么，容积率仅为0.58，建有独栋别墅的“美泉园墅”项目，为何能够通过层层审批，进行正常开发销售？
对此，记者分别咨询了固安县房管局和规划局。房管局执法队一位工作人员解释称，该项目实质上属于商业用地，而非住宅，所以并不受“禁墅令”等相关政策的限制，目前“五证俱全”，可以合法销售。规划局一位工作人员同样表示，该项目审批手续属于正常，符合规划要求。
02
商业用地上的“擦边球”
“我们是40年产权，但是属于商改民，民水、民电，燃气入户。”销售人员告诉记者，该项目生活配套设施很完善，内部还建设有农场，种植瓜果蔬菜直供配套酒店和社区业主使用。
在项目样板间，记者看到，每个户型也均被设计为住宅样式，客厅、卧室、厨房、卫生间一应俱全，而销售人员更是全程以住宅类产品进行介绍。据了解，该项目为毛坯交房，目前一期装修入住率约为40%。
如此说来，该项目究竟是商业用地，还是已经“商改民”，转变为了住宅用地？
记者从该县负责土地出让的国土局交易中心查询得知，2012年7月27日，河北可心农业开发有限公司（以下简称“可心农业”）竞得位于固安温泉园区内南陈村西南侧、大广高速东侧的四宗40年产权住宿餐饮用地，合计面积约为20公顷。
而在该县房管局开发办，记者了解到，该项目在售的二期部分房源商品房预售许可证于2017年1月20日取得，售房单位为固安建投置地房地产开发有限公司（以下简称“固安建投置地”），项目名称为河北建投（固安）农业科技产业园二期项目，房屋用途性质为商业。
国家企业信用信息公示系统显示，可心农业即为固安建投置地控股股东。同时，记者对比发现，可心农业竞得的三宗合计约11.62公顷的土地即为“美泉园墅”项目别墅用地。
2016年4月21日，河北建投集团与路劲地产共同出资成立河北建投路劲城镇化建设开发有限公司。同年12月20日，该公司与可心农业签署股权转让协议，完成全资控股，开发建设“美泉园墅”项目。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，事实上，“禁墅令”确实仅限制于住宅项目。虽然销售人员对外宣称是“别墅”，但是开发商在报请规划审批、预售证等所有官方文件中肯定是按照商业用地进行申请，不会出现“住宅”“别墅”等字眼，所以才会“五证俱全”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，作为商业用地，是不应该附带各类居住属性的。但是开发商却通过“打擦边球”，建设别墅产品并在销售宣传中进行很明显的居住属性的诱导，如购房者不去投诉，监管部门又没有真正履行检查，此类问题也就难以暴露。此外，其土地性质为“住宿餐饮用地”，若开发商以“居住”仅为附属功能为由，则同样很难界定其实际用途。
03
住宅项目可代办准购证
在“美泉园墅”项目中，开发商利用商业用地建设别墅规避了“禁墅令”，而其在“建投御湖园”项目中，则通过为外地客户代办“准购证”的方式突破了“限购令”。
“您按照6万元准备，我负责联系人，操作一下，一周左右就能把准购证办好。”在“建投御湖园”项目售楼处，当销售人员得知记者为外地户口、无购房资质时，随即做出如此表示。
根据限购政策，非当地户籍居民家庭购房时需具备当地3年及以上社保或纳税，并携带相关材料前往房管局开具准购证明。而房地产开发企业要凭准购证明与购房者签订购房合同，进而在房管局备案。无准购证明的网签合同则不予办理备案手续。
但是，对于如何“操作一下”，销售人员仅表示通过第三方中介办理。“这个还是很靠谱的，我们之前有客户四、五天就办好了。既然客户想买房，我们就会想办法去办这个证明。”
北京京润律师事务所张志同分析称，上有政策下有对策，代办准购证的操作或涉嫌“权力寻租”，使限购政策成为“一纸空文”，建议相关部门进行严格查处。而购房者在办理准购证时支付的费用，往往不会开具收据或证明，如果期间出现意外，购房者很可能会“财房两空”。
据了解，“建投御湖园”为70年产权的住宅项目，目前在售二期2号、3号两栋楼，于2017年9月开盘，预计2019年10月交房。主要户型为79平方米左右的两居室，以及87、96、116平方米左右的三居室，均价16500元/平方米。
在选择户型时，销售人员则告诉记者，购买三居室户型的客户还必须购买停车位。据其介绍，该项目车位比例为1：1，正常大小的停车位12万元一个，也有比较长一点的“子母车位”，18万元一个。
事实上，国家发改委、住建部曾在全国范围内开展的商品房销售价格行动联合检查中，明确禁止房地产开发企业“以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费”。而“建投御湖园”项目的销售行为即为“捆绑车位”。
对此，该县房管局执法队工作人员表示，购房者在购房时是否选择同时购买车位属于自愿行为，开发商将二者进行捆绑销售的情况是不允许的。如果情况属实，将对其进行相关的行政处罚。
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