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贷款未获批准,商品房买卖合同能否解除?

2023-05-10 14:56:27

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很多购房人都会通过银行贷款的方式购买商品房,但由于各种原因,贷款并非都能获得银行的批准,此时就可能会产生纠纷,甚至解除商品房买卖合同。那么,贷款未获批准,是否就必然取得解除合同的权利呢

第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”


从该条规定可以看出,贷款未获得批准并不是导致合同解除并免责的事由,还需要确定导致贷款未获得批准的责任在哪方。实践中,在明确责任时需考虑以下情形:

一、合同中约定贷款手续由哪方办理


通常情况下,商品房买卖合同都会约定由房地产开发企业代为办理银行贷款手续,如由于开发企业的原因未能办理贷款手续,则开发企业应当承担违约责任,如此因导致商品房买卖合同无法履行,购房人有权解除合同。反之,如果由购房人自行办理贷款手续而未获批准,开发企业同样有权解除合同。

二、贷款未获批准的原因


导致贷款未获批准的原因是多方面,既可能是购房人的原因,如个人征信存在严重问题、还款能力等,也可能有开发商的原因,如合同未备案、未向银行提供担保等,如果能够确定导致贷款未能获得批准的责任方,则应由责任方承担相应的责任。但如果仅是银行基于对贷款的金额、贷款的风险的评价导致不予批准贷款,则应当认为不可归责于双方的原因,任何一方均可解除合同。

除因合同当事方的原因导致贷款不能获得批准外,还有一种情况需要特别说明,那就是国家贷币(信贷)政策调整。国家在调整房地产市场时经常会使用到货币政策,如降低贷款额度或贷款不予批准。

这种情况下,就需要先看商品房买卖合同中是否对贷款风险进行了约定,有约定则按约定处理。

如当事人在合同中约定,若因购房人自身原因,或因银行信贷政策变化,导致购房人申请的贷款额度或银行批准不足或贷款不予批准,则购房人应在接到出卖人通知后30日内将不足部分的购房款付清。在有这种约定的情况下,则购房人不能以政策调整导致贷款未获得批准解除合同,而是需要按约定以其他方式支付剩余购买款。

如合同对贷款风险没有约定,则看购房人是否确有证据证明其因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。

如合同约定购房人以贷款方式支付一定比例的购房款,合同签订后信贷政策调整而使得购房人无法取得贷款或者所获贷款数额明显低于合同约定的贷款比例,而又无法通过其他途径资金支付购房款的,则购房人以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。

如果合同双方无法就支付购房款重新达成协议,这种情况下,购房人可以解除合同,而由于导致合同无法履行的原因是信贷政策这一客观原因造成,当事人对此是无法预知的,因此,购房人解除合同不应承担违约责任。

徐朝灿

江西秦风律师事务所

房建部 律师

擅长领域:房地产开发、建筑施工、合同纠纷、劳动争议、工伤及公司法律事务等。

电话:186 7903 6907

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