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京投发展开创全新商业模式“TOD智慧生态圈”

华夏房地产2019-06-09 15:48:13


有别于以往单一维度的轨道商业,TOD模式所代表的空间高效组合,正在随着轨道脉络迅速蔓延,不断激活城市的发展。据测算,未来三到五年内,全国城市轨交车辆基地开发将带来约2.4亿平米发展空间,土地利用集约化、开发主体专业化,是未来发展的主要趋势。


在此领域拥有独特的专利技术与经验的京投发展股份有限公司,日前公布了开创性的全新商业模式“TOD智慧生态圈”。“TOD智慧生态圈”是一个具有自我修复和优化能力的闭环系统,这个系统包含三个要素:以轨道交通开发为导向,以智慧和科技为加速发展的主要工具,实现人文、自然、产业生态价值的共生。


唯一专注TOD的企业


目前,国内涉足TOD业务的企业基本都是将TOD项目开发设定在一定的业务比例内,或者是将投入限制在一定范围,因为TOD项目投入大,周期长,施工技术难度大,利益方协调比较复杂。需要其他快周转的业务在资金和周期上进行平衡,从而保证企业的发展速度。


而京投发展是目前国内唯一一个专注做TOD业务的企业。大股东北京市基础设施投资有限公司负责北京市轨道交通投融资及线网投融资及管理,业务已延伸到轨道交通沿线土地一、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。


在地铁建设上拥有先天优势,这也成为其发展TOD的竞争力之一。京投发展总裁高一轩表示,公司在全国拓展,目前只做TOD项目。正因为TOD 项目周期长,所以不能只在北京发展,要放眼全国,这样才能更快速成长。


和其他企业不同的是,在京投发展,TOD项目是公司最大的收益来源。高一轩表示:“我们在一个很大的细分市场里面工作,所有的人才储备、所有核心竞争能力都是围绕它开展,我们集中精力最高效地做这一件事。”


依托着在TOD方面所取得的经验,京投发展近年来在竞争激烈的房地产市场上走出了一条依靠专业实力与专注度、特殊管理运营经验取得核心竞争力的独特发展道路,并且实现了规模快速扩张。根据京投发展年报显示,2017年企业销售毛利率达到36.37%,在上市房企中位列前茅。


技术正是优势


“做TOD项目,需要资金量大、开发周期长,同时还有着较高的技术门槛。”据高一轩透露,目前行业内打造TOD项目时正越来越倾向于使用这方面有经验的公司,因为其无论是从经济的角度还是从安全的角度来说都需要有较高的试错成本。“不过这些对于京投发展来说反而是优势所在。”高一轩说。


高一轩将京投发展的核心竞争力总结为“一个思路一拨人”。一个思路,是指公司基于大股东优势,拥有地铁业主和物业开发者互相监督促进的双向视角;一拨人,是指企业的人才团队经过近十年探索,积累了丰富的经验,而这些经验也将反哺人才。


在建筑施工上,轨交车辆基地开发和普通住宅项目开发相比,技术也是复杂得多,甚至需要在不停用车辆段的基础上再施工,技术壁垒成为很多房企做TOD项目的障碍,拥有地铁基因的京投发展则优势明显。


轨交上建住宅,让人多少有对噪音的顾虑,对此,高一轩解释道:“振动和噪音的传播基本是从振源和接受振动和噪音的载体三个维度来产生的,我们要做的就是把源头掐住,尽可能地减弱,把传播途径尽可能打断,让受体接收到这个噪音之前尽可能隔绝。”目前,京投发展在京的三个轨交车辆基地开发项目,在噪音或者振动方面实现施工零失误,业主零投诉。


实现智慧生态圈价值归位


“建轨道就是建城市”。行业人士表示,TOD开发建设,不仅要追求轨道交通的发展密度,更应该提升轨道周边土地的利用效率,这与京投发展的企业发展愿景不谋而合。


在此基础上,京投发展提出了TOD智慧生态圈这一商业模式作为解决方案,即以智慧和科技为加速发展的主要工具,打造人文、自然、产业生态价值的共存与提升,在轨交车辆基地上形成一个具有自我修复和优化能力的闭环系统。“TOD智慧生态圈强调对政府、对地铁公司、对业主三个层面做出持续的贡献与服务。


高一轩介绍,对政府的价值主要是改善城市环境,恢复城市肌理,解决城市伤疤,并反哺地铁公司收益,分摊地铁投资,能够更好地建设地铁。同时可以优化地铁车辆基地空间结构,兼顾地铁运营效率与地产开发效益,为车辆基地工作人员营造舒适工作环境。对业主端的价值则是通过庞大的规模开发,实现多产业对接导入的可能性。目前,京投发展已经实现养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接,能够形成循环,让人们更高效地获得幸福。


以TOD 模式结晶——京投发展·公园悦府为例,公园悦府地块位于北京北五环地铁8号线平西府车辆段。京投发展基于自身的背景实力和一二级联动开发能力,快速解决开发流程相关法律空白的难题,从拿地到开工只用了11.3个月。


交通规划层面,公园悦府打造以地铁为核心的多元公交换乘方式,能实现社区内外部道路贯穿,商业、地铁、公交、步行无缝接驳;景观实施层面,京投发展基于丰富操盘经验,将土地打造成5万平米上盖立体式园林,并克服技术难题,设计配重装饰,且在减振降噪技术领域达到国际先进水平;产业导入层面打造基于地铁的城市服务运营商,公园悦府尝试导入多重产业,打造全生命周期关怀社区。


高一轩表示,2018年是京投发展开启全国布局的重要年份,采用“植根北京,茂盛全国”的目标构想,将更积极地参与全国范围内的TOD项目建设。据了解,目前京投发展正在与西安、郑州、无锡等多个城市地铁公司进行接洽。