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外来人口难支撑被豪宅 高房价降低城市经济活力

2021-01-23 11:05:51

近年来,热点城市的土地交易价格屡创新高,楼盘价格高于同一地区的住房存量,面粉价格高于面包价格的现象已成为普遍现象,热点城市住宅中的“豪宅”风险突出。虽然“豪宅”在一定程度上刺激了刚性,提高了进入市场的需求,特别是外来人口对刚性住房需求的释放,但外国人很难支持“豪宅”住宅、高房价和高房价带来的高生活成本,这可能会降低城市的经济活力。

在炎热的城市,房价有可能会“变成豪宅”。

据中介统计,2015年1月至11月,北京和上海一线城市的土地流转费分别超过1000亿元,分别达到1904亿元和1368亿元。虽然广州市的土地流转费不超过1000亿美元,但比去年同期增长了8.2%。目前,我国房地产市场的区域结构性矛盾进一步加剧,热点城市的土地和住房交易总体活跃,一线城市无疑已成为热点。这与资金流入一线城市直接相关.2015年11月,全国300个城市的土地流转费总额为2418亿元,一线城市的土地流转费达到1053亿元,占全国土地流转费的近一半。一线城市的土地价格已经司空见惯,土地价格已经超过了同一地区住房存量的交易价格,这意味着未来住房建成后市场价格将急剧上涨,同时也将带动同一地区住房存量的交易价格。

外部人口在一定程度上支撑着当前热火朝天的城市房价。热点城市住宅交易结构的数据难以深入分析。不难发现,股票住宅成交量远大于新建商品房,住宅交易面积向城市边缘移动。据中介数据统计,2015年11月,北京市二手房销售158828套,网上签名集数量同比翻了一番,远远超过了新商品房交易集的数量。

同时,北京新房交易集中在房山、通州、丰台、昌平等远离郊区的城市。结果表明,外来人口作为一个住宅终端需求群体,通过购买郊区和二手房,支持了热点城市住房需求的改善和房价的高运行。事实上,北京、上海等一线城市往往近一千万元一套房地产,也是全市大多数中等收入群体要购买的。如果不是因为住房更换链,自今年年初以来,热门城市的高价商品房就无法交易,因为潜在买家缺乏流动性。这些城市住房交易如此活跃的原因,在很大程度上是由外国人支持的城市住房置换链。

外国人口的经济实力有限。

但应该指出的是,移民人口根本不支持在高温城市“成为豪宅”的风险。毫无疑问,热点城市基础设施完善,教育医疗资源丰富,就业机会相对丰富,对外籍人口有很大的吸引力。但是,城市人口的增长并不受限制,自然资源的捐赠、城市管理能力、工作和生活舒适性、城市生态环境等因素,将限制城市人口的流入。目前,在冬季越来越强烈的雾,与大城市人口的过度积累密切相关,导致污染物无法及时消散。不仅城市中的外来人口过度聚集也会对周边城镇产生虹吸效应,这将导致周边城市发展速度的滞后,加剧区域经济发展的不平衡。

随着网络经济的兴起,人口集聚的成本降低效应不再明显。相反,城市生活的舒适度已经成为人们需要考虑的一个重要因素。就业机会不取决于特定城市,通过互联网不受限制地进入城市减少了移民流入城市的需要。同时,外来人口本身属于就业群体,整体经济实力薄弱,热点城市对高房价的接受程度有限,最终迫使这些人迁往城市的远郊。建设热点城市的结果是形成了一批卫星城市。“多中心布局”导致的住房流动性下降,限制了城市房价进一步上涨的空间。

高房价降低了城市经济的竞争力。

深入分析热点城市的产业结构并不困难。研究发现,房地产产业和金融产业是支持城市经济增长的两大支柱产业。从需求面分析来看,房地产开发投资在整个社会中的比例接近50%。从供给面分析,大量资金聚集在热点城市,是金融产业繁荣的重要驱动力。然而,在城市经济中存在着房地产产业和金融产业支撑的脆弱性。从房地产行业的分析来看,热城市建房后就有了终结。从金融行业的分析来看,容易受到经济周期波动的影响。高房价和由此产生的高生活成本决定了从事低附加值生活的人在城市中生活是困难的,但是他们提供的服务是城市生活不可或缺的。

值得注意的是,受房价高企的制约,各热点城市的经济规划建议发展高端制造业和高附加值产业。但是,高端制造业和高附加值产业对城市人口的吸收能力毕竟是有限的。事实上,许多高端制造业和高附加值产业都不是以城市为基地的.目前,热点城市人口规模的增长并不一定是一种趋势。一旦房地产业发展停滞,城市就业机会也会大幅下降,移民流入也将达到高峰。可怕的是,在炎热的城市,房地产业的发展可能已经陷入了“自给”的恶性循环。人口流入支持房地产开发企业占用大量土地开发住房,住房开发吸引更多人开发住房。最终,热点城市也将面临钢铁行业产能巨大过剩的问题,值得高度警惕。

此外,热点城市对周边城市资源和人口的虹吸是否更有利于经济和社会环境的发展,还有待深入分析和研究。

当前,包括流动人口在内的中低收入群体的刚性住房需求应该引起我们的高度关注。随着热点城市“成为豪宅”趋势的进一步加剧,商品房基本超过了这些人的购买力。但是由于热城市移民人数众多,无论是提供廉租房还是限价住房,都是一件极其困难的事情。在房价高企的压力下,外来务工人员在炎热城市的居住费用将是巨大的。可见,热点城市房价上涨有其基础,但增长空间受到限制。