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【实务探讨】商品房担保贷款合同纠纷的处理规则

不动产法实务2019-06-10 22:14:48

作者:戴仔勇律师 /江苏当代国安律师事务所

微信:njdaizaiyong

 

在商品房买卖过程中,房地产开发企业将期房或现房出售给买受人,买受人受到资金限制,往往会与银行等金融机构签订担保贷款合同,取得银行借款作为购房款支付给房地产开发企业。买受人与房地产开发企业签订的房屋买卖合同,和其与银行签订的担保贷款合同是紧密相关的。例如,如果担保贷款合同订立不能,将影响房屋买卖合同的履行;若房屋买卖合同被解除,也将影响担保贷款合同的履行。因此,如何处理商品房担保贷款合同纠纷,这在实务中显得特别重要。2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔20037号)(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)共有五个条款对涉及商品房担保贷款合同纠纷的处理作了规定。本文结合该司法解释的有关规定,对涉及商品房担保贷款合同纠纷的处理规则作一梳理。

一、商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立担保贷款合同致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同并要求赔偿损失。

这是《商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定的一种情形。其中“因当事人一方原因”应理解为“因一方当事人的过错”。实践中,导致担保贷款合同不能订立的原因可能来自于开发商,如开发商资信恶化,丧失担保能力等;也可能来自于房屋买受人,如购房人不具备还款支付能力等。这两种情况下导致担保贷款合同不能订立,从而致使商品房买卖合同不能继续履行的,因过错在于一方当事人,对方当事人可以请求解除商品房买卖合同,并有权要求赔偿损失。

二、商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款,因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

这是《商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定的另一种情形。如果担保贷款合同未能订立的原因既不来自于开发商,也不源于购房人,而是因其他原因无法签订担保贷款合同,例如,国家或地方政府出台商品房限贷政策致购房人无法向银行借到按揭贷款。此类情形属于不可归责于双方当事人的事由,因过错均不在双方,由此不能订立担保贷款合同,从而使商品房买卖合同无法继续履行的,当事人可以解除合同,且无权要求赔偿损失,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给购房人。

三、因商品房买卖合同无效、被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。

订立商品房担保贷款合同的目的是为了保证商品房买卖合同的履行。如果商品房买卖合同被确认为无效,或者被撤销、解除,担保贷款合同继续再履行已失去了基础,不再具有意义,也就是《商品房买卖合同司法解释》第二十四条所称的“合同目的无法实现”。此时,应当允许购房人、贷款银行解除担保贷款合同,以便帮助当事人从房屋贷款关系中解脱出来。

至于商品房担保贷款合同被解除后,购房款和贷款的返还问题,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之所以规定由出卖人直接将收取的贷款和购房款的本息分别返还给银行和购房人,主要是为了避免诉累,以便高效率地争决纠纷。另外,这一处理方式在下文提到的银行作为有独立请求第三人参加商品房买卖合同无效或撤销、解除纠纷处理中尤为适用。

四、担保权人银行可以作为独立请求第三人提出诉讼请求,参加商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的纠纷审理,此时,法院须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。

这是《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第一款规定的银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位的处理原则。为了维护作为担保权人——银行的利益,充分利用司法资源解决纠纷,司法解释规定作为担保权人的银行有权以有独立请求第三人的身份提出诉讼请求、参与诉讼。当然,是否参加诉讼应由银行自行决定,法院不应强行追加银行参加诉讼。如果银行未提出诉讼请求,根据不告不理的原则,法院仅就商品房买卖合同纠纷进行处理;如果银行就担保贷款合同纠纷另行起诉的,法院可以与商品房买卖合同纠纷合并审理,也可以单独进行审理。

五、关于购房人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,作为担保权人的银行如何行使权利,以及作为出卖人的开发商的诉讼地位问题。

根据《商品房买卖合同司法解释》的规定,这一问题分为两种情形来处理。一是,如果买受人亦未与银行办理商品房抵押登记手续,银行起诉购房人,请求处分商品房买卖合同项下购房人合同权利的,此时,应当通知开发商参加诉讼;银行同时起诉开发商时,如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。二是,如果购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续,银行请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加开发商为当事人,但是,若开发商提供保证的,则可以追加其为当事人。





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