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限贷取消 我们帮你整理好了贷款指南

365楼市2020-10-16 15:08:44



9月30日,央行正式发文松绑“限贷”,利率下限为基准0.7倍,房贷还清算首套。楼市重回“不限购不限贷”时代。对于买房人来说取消限贷到底意味着什么?银行执行房贷新政后买房又该如何操作?


一、现在首套房首付几成?二套房首付几成?


新政策:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。


具体如下图:



二、银行会有七折利率吗?


“30号央行才出文件,国庆又放假一周,总行也需要时间开会进行商议,估计10月中旬细则能出来。”一家国有大行支行行长表示,央行政策是建议性的而非强制性,各商业银行要根据具体情况确定房贷细则。“3成首付的标准银行可以接受,但利率7折执行起来比较难。利率打折需要一个市场竞争的过程,可能最先出现九五折,然后九折,慢慢往下降。”


三、外地人贷款买房有什么条件?


据最新消息,目前邮政储蓄银行(暂仅限于市区邮政)对于外地人没有社保或纳税证明的有如下新政策:1、外地人在南京有正常工作且收入证明和流水相匹配的可以做;2、外地人在外地工作,必须是正规单位(外地的个体不做),且要求收入证明和流水相匹配。


四、利率回归基准能省多少钱?最低7折优惠能省多少钱?


举例,以贷款100万元20年为例,如果按照基准计算本息合计为180.3万元,而按照1.1倍(利率上浮10%)计算,本息合计为188.9万元,相差8.6万元,详情请看下表:



由上图可见,基准利率与利率上浮10%,20年本息还款差异,两者之间相差8.6万元。而在新贷款政策执行后,未来二套房购房者可以享受基准利率,最直接的表现就是省去8.6万元。


再比如,以贷款100万20年为例,按照基准利率6.55%的0.7倍计算,买房人每月少缴1142.73元,总利息相差26.7万。



五、公积金贷款政策受影响吗?


本次房贷政策调整仅限于商业贷款,南京公积金贷款买房首付和利率维持原政策不变,即:首付至少为购房总价的30%;利率按中国人民银行规定执行。目前期限1至5年的,年利率为4%;期限6至30年的,年利率为4.5%。


借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算:贷款职工月计缴公积金额÷贷款职工公积金缴存比例×还贷能力系数(目前为0.45)×12×实际可贷年限(按公式计算采取千位进位的方式,取整至万元)


六、南京买二手房办理商业贷款流程及所需资料


商业贷款办理流程:①、贷款预批②签订贷款合同③、办理过户④、办理抵押登记⑤、银行拨款到资金监管账户⑥、卖方取款


办理商业贷款所需材料(复印件请用A4纸型


贷款预批材料:1、存量房交易合同或网签合同;2、买卖双方的银行卡和复印件;3、买卖双方身份证,户口簿,婚姻证明(验原件收复印件);4、买方及配偶的收入证明原件;5、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证(验原件收复印件);6、其他资料(根据各贷款银行的要求提供)。提醒:需买方卖方夫妻双方本人到场


抵押登记材料:1、买方的房屋所有权证;2、买方的国有土地使用权证;3、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明(或单身证明)。


卖方取款材料:1、资金监管协议;2、身份证;3、银行卡


申请商业性个人住房贷款有以下特点:


1、贷款涉及三方一物,贷款方(银行)、借款方(购房人)、保证方(发展商)和抵押物(产权房);


2、借款方必须以所购房产作抵押;


3、贷款对象是购买产权房的个人购房者;


4、贷款额必须控制在购房款以内,一般不超过购房款的80%;


5、贷款回收方式一般是由借款方分期(按月)归还贷款本息。


商业性贷款可贷额度:


按现行政策规定,单笔贷款无最高限额,但需根据借款人每月还款能力进行测算确定,并且不超过总房价的70%。其中按还款能力计算可贷额度办法如下:


可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额。


商业性贷款可贷年限:


个人住房商业性贷款的最长期限为30年(二手房最长期限15年),且贷款最长年限计算不超过借款人满70周岁。


一手房与二手房首付计算区别


目前贷款买房,在购买新房与购买二手房时,贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时,首付款是按照购买时的市场价作为参考,并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。


而与新房贷款相区别的是,办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%,部分房屋会更低。


一手房首付计算方式:


首付款=总房款-客户贷款额


贷款额=合同价(市场价)×70%(首次贷款额度最高可达70%)


二手房首付计算方式:


净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)


贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)


贷款额估算方式,可用合同价×85%,预估出大致评估价格。


*新房购房贷款最高能够30年,而二手房最高年限为20年。



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