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西安商铺迎来投资风口?投选应把握哪些关键点?

西安楼市2019-01-10 10:29:07


西安目前地价和房价都在上涨,一般城市的商业的价格是住宅的2.5-4倍,而西安的住宅价格已经逼近商业的价格,局部甚至已高于住宅价格,出现“商住倒挂”。加上西安建设国家中心城市,大力加强教育、文体、娱乐等公共配套建设,加强发展第三产业等,这些都给商业销售和投资带来了机遇。

 

从不动产投资角度看,与投资住宅的收益回报相比,商铺投资回报周期长且稳定。对于投资住宅被限或选择商铺开店的人来说,西安哪些类型的商铺值得投选?一般回报率如何?如果要选择商铺进行投资,哪些商铺可以优选?


 

 

目前西安商业(仅指商铺,不含写字楼、公寓等)的市场是个什么状况?从美城机构发布的月度市场报告看,2018年2月到4月,西安商业的成交量环比经历逐步上升的过程,价格经历了跌宕上升的起伏过程。

 

2018年2月份西安商业新增供应面积19.55万㎡,销售面积4.73万㎡,销售均价为28002元/㎡,环比上涨7.72%,同比上涨26.57%。当月商业供应量呈现放量之势,销量随同商品房市场大流,略微下滑。

 

2018年3月份西安商业新增供应面积6.87万㎡,销售面积5.78万㎡,环比上升22.20%,销售均价为25915元/㎡,同比上涨1.23%。当月商业供应量呈现下滑之势,而销售市场却有所回升。

 

2018年4月份西安商业新增供应面积17.31万㎡,环比上升151.97%,同比上升78.27%;销售面积12.79万㎡,环比上升121.28%,同比上升27.39%;销售均价为28073元/㎡,环比上涨8.33%,同比上涨10.40%。当月商业供销量呈现大幅上升之势,销售价格逆转上涨。

 

从最近3个月的商业销售态势看,除了2月份因春节等因素,整个商品房市场成交处于相对冷淡时期,而3、4月份的数据则显示,商业成交处于量价齐升的态势。连月上涨态势的出现,在过去的20几个月里相对少见。

 

这也说明,西安商业正在进入去化的新周期,基于对西安城市发展的看好,加上住宅限购等因素,投资商铺的人士逐步增多。这其中,优质商铺无疑是投资的重点,也是导致商业成交量上升的主因。


 

 

何为优质商铺?或者说何种商铺比较值得投选?

 

第一是看“五证”是否齐全,现铺降低了投资风险。

 

商铺也是商品房的一个类别,也需要完备的手续,有预售证意味着“五证”齐全,是可以放心购买的。以前市面上存在个别“假卖房真融资”的商铺,这种商铺在购买时证件不全,与购房者签署一份协议,承诺几年后交付,最终因种种原因交不了房,只按照法律相关规定退还本金,开发商在期间白白挪用了房款,此类纠纷在过往的西安市场上时有发生,投资者应予以警惕。

 

第二看投资回报率,要动态计算,不能只是静态计算。

 

通常静态的投资回报率最简单的公式就是(月租金×12个月)÷总价。以前西安商铺平均回报率在6%,相比股票等其他投资渠道的风险。但这个回报率恰恰是一个平衡点,低至5%以下就不划算了。现在西安商业和住宅属于高速增长的阶段,租金回报6%,再加上阶段性递增升值,基本上达到10%左右。这个回报率就很好。毕竟除了租金收益,还有一份不动产资产。

 

第三就是看商铺所在区域的成熟度和周边的配套资源。

 

这个确定了商铺未来的增长率。一般来说,新建城区的大型聚居区的社区商铺,具备交通方便(驾车或地铁)、有一定的规模、业态组合较为丰富、属于区域的生活消费中心或次中心特性,周边如有大型商业中心或交易市场等能带来商业客流的商铺,在消费聚合度上,对后期的经营提供了持续保障,投资的价值性要高于其它类型。

 

同时,新建城区的人口进入有一个过程,入驻人口已有一定规模,具有一定的消费基础,同时人还没住满,还在不断进入,消费潜力还没充分释放,选择这样的“不生不熟”的地段投资商铺较好。如果人都住满了,再投资商铺成长性就差了;但附近小区的入住率常年不高,商铺的经营也很成问题。

 

第四还要看是否带租约销售,带租约销售的比较稳妥。

 

一般社区商铺,都缺少整体的业态规划,更缺少专业的商业运营公司进行整体的运营规划,进行业态的优良组合和保障租金收益。多数情况是商铺出售之后,由业主自我招租,这个带来两个问题:一是招租具有盲目性;二是业态缺乏互补组合,随意性大。这在一定程度上影响租金收益和经营收益。因此,已经招商,并已投入运营的商铺,即带租约销售的商铺进行投资比较稳妥。

 

另外,还要了解一下区域内商铺供应的总量规模。一般来说,社区型商铺的供应量达到人均1㎡比较合适。同时要留意周边人群的消费能力、商铺所在的道路宽窄和停车条件。停车受限,客流长此以往也受限制。“宽街无闹市”,通行标准是道路宽度在23米左右较为理想。


 

 

按照上述原则来界定的话,哪些商铺可进入筛选的范畴呢?


简单举几个例子,如城西二环边的大兴新区部分小区、城东浐灞核心区的浐灞半岛、曲江二期南片区个别小区等,这里仅是举例,参照原则看,还有更多社区商铺可选。如果说西安商铺迎来投资机会,则主要是指这些较有规模的新建城区。

 

拿快速发展中的大兴新区来说,目前有什么样的社区商铺可重点选呢?

 

大兴新区从发展定位看,有两个关键词值得注意:商贸新城、居住新城。从“商贸”定位看目前并不突出,但“居住新城”却名副其实,并且还在加强。大兴新区“两带、三线、九里坊”,将建成容纳32万人的大众精品住宅区,目前入住人口超过15万,还有多个小区正在建设中。

 

大兴新区“商贸”之都虽成色不足,但从其承载着的城市功能看,人口规模不小,目前商业格局已形成了大兴东路红庙坡十字以星悦荟、老城根为组合的商业休闲区域,以及大兴东路西段天朗艺术馆、梨园1935为组合的文化休闲街区,梨园路西段和生国际商品交易中心为核心的商业街区。

 

大兴新区的商业设施,除了满足入住越累越多的业主日常及应酬、商家的商务往来需要外,还将承载汉城湖旅游人群、华侨城汉城湖文化街区以及汉长安城遗址区吸纳的旅游人群的一部分就近消费需求。

 

总体看,大兴新区的商业消费潜力正在显现。而从社区商铺的投资选择看,与和生国际商品交易中心为邻的长兴园湖曲项目商铺等或正迎来新机会。


 

 

长兴园湖曲项目位于西二环与梨园路十字向东300米,其社区商业部分体量有2.8万㎡,是大兴金街的组成部分。项目占地约40余亩,建面20万㎡,自身业主约1000户,周边500米以内有5个小区共居住10000户左右,一路之隔的拥有20万㎡营业面积的和生国际商品交易中心已投入运营。以长兴园湖曲商街为中心的大兴金街,正在形成区域消费生活次中心。

 

不仅小区住户和附近2000余商家需要满足日常商业活动和生活需求,同时也于区域内的方欣商圈、汉城湖公园、大汉民俗街等形成商业流动消费的互动,未来还将与二环外待建的华侨城汉城湖休闲中心形成联动。无形中,为大兴金街商铺聚拢了更多的消费人群,为商铺的经营提供了稳定的收益来源。

 

从产品规划涉及看,长兴园湖曲项目商铺面积也较为适合常规业态和特种业态的需要,铺面区间在170㎡-982㎡,单价14500元/㎡起,均价16000元/㎡。这个价格水平要比同区域内其它社区商铺3-5万/㎡低很多。即便是在西安整个社区商铺中也不高,居于中等水平。

 

商铺可带租约销售,买入即可享受租金回报。与其他社区商铺一般由业主自己招租不同,长兴园湖曲项目商铺则由销售团队根据社区和周边消费人群需要已完成部分招商。目前已有维也纳国际酒店、同仁堂国医馆、李记搅团、重庆家富富侨足道、快颐坊晋味餐厅、弘易太极馆、英格姆国际早教中心、美怡家超市、怡康医药、世脉门诊、巴水肴火锅等商家入驻,初步形成了商业和生活氛围。



从潜在消费人口规模、运营理念、交通条件及发展前景看,以长兴园湖曲项目社区商业为核心的大兴金街,已是大兴新区的一个较有潜力的商业街。大兴新区目前最需要的是生活设施的完善,随着入住人群的持续进入,外围休闲设施的建成,日常商业消费将逐步进入成熟期。此时投选大兴金街商铺应是机会。

 

投资社区商铺,应选择“五证”齐全,有着适合区域人群消费需要的业态规划和发展前景的优质商铺,这样才可较为稳妥的实现“富三代”预期,否则就是一句空话。


编辑=周鑫  编审=徐红