博志成品牌运营zuck：因为昨日发布信息不够理想，我们决定，关注本平台并直接回复数字信息“1”“2”“3”“4”“5”“6”，即可阅读本文的6大章节。
亲爱的，到底哪层好（一）
早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高，所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。
但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害。
就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，有人说了，不是有电梯吗？不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙，各位可以琢磨一下。
补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的。
据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。
顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海，放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！
生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来，绝对没错。
所谓“坐南朝北”，一是传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别，你可千万别，我只说这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，最后我会专门写写人在房子风水上的死磕情结。
接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区，太阳是不可能到头顶上来的。所以，太阳总是在南边的天空。，就因为如此，在，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内。
亲爱的，到底哪层好（二）
有人可能要说，5～8层有点矮，会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有。为什么？这还是朝向的问题。我家就住5楼，光线好得不得了，这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就惨了……
众所周知，9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有，电梯也有使用寿命，20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错。
这么说来，楼层太高是不好。同时，高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。
总之，楼层“各有利弊”，过去单位分房，还不是分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层，也就是说，弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算，这多盖出来的几层，利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过，如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在乎。但是买房的人，你得在乎，假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。）
别小瞧细节那玩意儿
前面咱们说了，选房子，要多看多听多问，这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么？
先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早，这未必是好事。一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。
稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。
从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感。在这方面，前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好。为什么？为业主考虑得周到呗。
另外，楼板也是不可忽视的问题。当然了，我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说，让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
总之，别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。
第7节：期房？现房？购房时好纠结的一个问题
这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。
让人欢喜让人忧的期房
当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房。期房，顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：
1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。
2.价格上优惠比较大，一般在10％左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。
3.付款比较灵活，一般可分为3次。第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。
4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。
当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：
1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。
2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。
3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。
看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办？再看看现房吧。
踏实放心的现房
现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：
所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。
能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。
相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。
首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。
不能忽视的二手房
当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目。算一算，。所以，当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上。
二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。
当然了，一提到二手房，有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗？让我们来算一笔账吧。
某二线城市期房：
交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。
在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。
其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02，即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。
如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等。）
某二手现房：
该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元。交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元/平方米，登记费80元/本，水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元。
如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元
最后我们可以总结一下：
期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元，通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底。
当然，各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析。
准现房才是好的
在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
相对于期房，准现房自有其优点：
1.入住可以屈指可待
准现房与期房相比，最大的优势就是，它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。
2.配套设施一目了然
准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。
3.收房安全可见
准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。
相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。
所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。
总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了。
1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场。
4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。
5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。
关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。
第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰某滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜，只有1500一平方米，现在也就3500一平方米，当时很多客户去了后，发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说？一年后肯定完善，要什么有什么。你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？
我举的这个例子是说区域环境的重要性。你买了房，就得住，就得生活，4大项缺一不可。
这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任，还不会被忽悠了。
再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建得也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是就没毛病？有，而且多着呢。那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么。在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间，住进来了再看，树也死了，草也干了。你想走就走吧，反正钱你已经交了。不走，那就待着呗。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。
这就是楼盘内的环境。其实在楼盘内，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，大多都是些不成形的东西。所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
挑完脸蛋挑内涵
前面说了区域环境与楼盘内环境，下面，咱们来说一说房子里面的问题。
先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪，空间大不大等等，都是格局的问题。这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探。
其实，挑一个房子，就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这个女人，就是这个女人把你骗到手。格局是什么？就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白，你就很能了解地产商的一些伎俩。
先说室内空间设计。进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞，采光如何，厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大，造成卧室太小，就是卧室太大，客厅快和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋，而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高层大多就一个单元，一层楼有5～10户都是正常的，有人问，为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢？因为这样省钱，省空间：省电梯的钱，省电梯的空间。这些干吗了，要么被房产商吞了，要么被利益更大化了。
当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服，肯定有3个不合适的。只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的，不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的，他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修。那都是扯淡。这是其一。
再说其二，如果你看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构。这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中，最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构。没办法，一是省料，二是省人工，三是省事。
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构，“砰砰”的沉闷声，是砖混结构，“空空”的空洞声，是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。
再说下装修质量。如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白，兹事体大，与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起的。
所以我不建议大家买那种送装修的房子，还是自己装了放心。建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那种装修风格基本上都是几个模版，没意思得很。二是在装修时，可以自己选择材料，如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料。毕竟那是你要住上几十年的地方。
最后，再提醒一下，选房的时候，不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋友，如果你不急，那就下雪了再去看一次。
第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺
买房篇
01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺
现在的房价，尤其是热点大城市的房价，那叫一个高，大有高破天的感觉。不相信？举个例子，你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思，就是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）。当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝，全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了。
各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱？嘿，这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
房价=A+B+C+……
对于市场而言，房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费，哈哈，别想歪了，我是说正规的发廊。洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样，了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧。
1.土地出让金
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
2.前期费用
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
3.土建费用
很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
4.配套设施费用
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
5.经营管理、销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
6.利息
对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
7.利润
是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化，房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了。
房价是哪个大神定出来的
了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润，你要这么说，内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀，它的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好，那价格就上去了，如果产得好，那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例，炒作搞的呗。
可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
这么些决定因素，怎么个决定法？我简单点用个例子来说明。
如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
（1）两块给土地；
（2）两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；
（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧，之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；
（5）两块给税务。在现在来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了，不信，给你比较两个数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下，你就会发现，3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商，不逃税，那简直就是天方夜谭了；
（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱，谁干呀。其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，。当然，这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路有点问题，。
当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。
所以，根据这个比例，你看啊，开发商也不是大爷，他就是个孙子，干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏，赔本了。所以，房价高的时候，你就别骂开发商了，他不值得我们骂。
如今，北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思，土地费用高呗，这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多点，我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢。
当然，这房价高背后的推手，开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没，这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘，开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买下来，但是没钱，怎么办？那就找人背房呗。具体说，找到你王一了，给你点钱，商量好，用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来。你就出个身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块，干不干。大多数人都会干的吧。于是，开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了。这个时候，为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后，这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了，万一他眼红，嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来，所以，就找个王二，让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说，那是太划算了。这个时候，开发商只需要再给王二一些钱，就可以接着去忽悠了。再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖了它。事实上，那些来买房子的，也都是些炒房客，在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作，房价会不高吗？
开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说，开发商给房子定价时，会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：
1.成本加成法
要知道成本，必然就涉及到了预算。预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上，就成了对外的房价。自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了。所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话，只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了，我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程。
2.比较定价法
除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿。那这比较，要比较些什么呢？
首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是？
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候，开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年，经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的。又说远了，还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。至于，另一种，比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
第10节：买套房到底要花多少钱
在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说。
买套房到底要花多少钱
一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了，你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗，还讲啥。嘿，你还真是不懂行，当然没有这么简单了。这话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识。那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中，又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。下面我就和大家一起来算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱。
首付款
首付款，自然就是最先给开发商的钱了，说白了，就是你的诚意钱，你的定金，告诉人家，这房子你要了，表达这么个意思。
对于首付款到底要付多少，有不同的规定。最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作的过程中，就有一些细化的标准了。
1.首套房和二套房、三套房标准不一
你也看到了，上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例，那20%呢，就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例。如果是大于90平方米呢，那对不住了，你得付30%了。
第2套房的首付款比例，就要高很多了。，就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%”。至于第3套，甚至是第N套房，那比例就更高了，“要大幅度提高首付款比例”，这大到什么地步，各个地方就有自己不同的规定了，有一些甚至直接停办第3套房贷。这些个规定啥意思？限制投资购房呗，你有一套房够住就行了，不要再买那么多了，给别人留条生路吧。
当然，这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿，直接付全款，也就不存在这么多弯弯绕了。
2.期房和现房的首付款一样吗
期房和现房，都属于房子，对不？那期房预售和现房现售自然都属于销售了，是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好，现房也罢，要想办下贷款手续，你就得交足够比例的首付款。当然，这里面就还有一个可以转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西，所以在签订预售房合同时，可以先交定金，然后，在规定的时间内，将首付款补齐就行了。你让一步，我也让一步，这事就成了。至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了，你们最终定的合同上写的多长时间就是多长时间，你要提前给，没问题；你要逾期不给，对不住了，你违约了，我催你，你再不给，得，这房我没收了，定金你也甭要了。这就是开发商的理论了，你不给钱，我就没有钱，怎么去盖房啊，我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你已经给我的，傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误，我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧。所以，诸位，买前要想好了，到底自己有没有那个能力，别定金都交了，又给不出剩下的，白白损失一笔。
3.住房和商铺的首付款比例不同
你但凡问个人，这自用住宅和商用房人能一样吗？所有人都会告诉你，不一样。这就对了。表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别，普通自用的住宅就是上面提到的20～30%，而商铺呢，就完全不一样了，首付比例高达50%。为什么呢？很简单啊。商铺是经营性的，自然要用来卖东西，风险比自家住，那高了不是一点儿半点儿，谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了，为了更好地规避风险，只能是提高首付比例了，合情合理嘛。
至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”，谁也保不准你买这房子干嘛。得，折中一下，首付比例要达到45%，不过，比起纯粹的商品房来，还是要少那么一点的，求个心理安慰吧。
当然，我们要唠的重点还是自家住房，对于商铺，只是简单提一下，其实，住房和商用房除了首付款比例不同，其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样都缺不了。
来源：人人分享
******************************
博志成近期课程一览
北京 10.31-11.2 项目总视角的概念规划设计 价值提升点把控与设计阶段的成本控制
重庆 11.1-2 合作无边界——地产经理人跨部门协作与沟通
南京 11.8-9 标杆商业地产全过程成本精细化管控及案例解析
郑州 11.8-9 基于“合同管理手段、跟踪精细控制”新理念下项目工程造价全流程精细化管理
******************************
微信报名：回复“姓名+手机号+课程+公司所在城市”
联系电话：18620306480 企业QQ：2850361400
******************************