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豪宅“身价”一降再降 楼市调控让房企面临巨大资金链压力

2020-02-17 11:41:20

去年4月以47.6亿元豪夺南京麒麟G09宅地的北京京奥港集团,彼时可能不会想到,其开发的京奥港·未来墅的身价会一降再降。

最近,大楼最终获得销售许可证,平均价格为257152993元/m2,刚好高于地价3000元/平方米,基本接近地价。

据了解,合肥、苏州、厦门等热点城市与北京-O港及未来的情况相似。由于实行了严格的限价政策,一些原本高价的住房公司期望通过高价吸收土地成本和暴利的预期都失败了。

业内人士认为,房地产企业收购的大部分资金都是融资,成本一般高,随着时间的推移,资本链的压力将增加。住房企业应合理定位,尽快进入市场,加快资金回流,避免市场风险。

“身价”-下跌及再跌

去年4月15日,北京京奥港集团在经过61轮激烈竞拍后,以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,创出了麒麟板块的新高。当时,周边楼盘的价格在1.7万-2.2万元/平方米,上述楼面价属于典型的“面粉贵过面包”。

根据该公司的初步规划,该地块开发的北京奥运港将被称为“南京第三代豪宅模型”,“豪华住宅的价格将以每平方米40,000.00元的价格出售”。然而,受限价房地产市场调控政策的影响,预计房地产价格将从每平方米40,000元降至35,000元/平方米,降至3万元/平方米,直至最终批准的25715-25993元/平方米,第一批预期价格下跌3%。当然,该产品已从原来的“优质房”改为“空白房”。

售楼处工作人员表示,这主要是受限价措施影响,如果房价定得过高,就无法通过政府审核备案。因此,开盘已延后了近一年,对开发商来说,已不想捂盘往后再拖。

据了解,北京-O-香港目前的价格及未来略高于二手房的价格。业内人士指出,根据目前的价格,建筑的利润率较小,如果成本控制不好,开发商可能会丢失。

初始融资在Novembe到期

值得注意的是,北京奥运港及未来的土地资金由开发商通过信托融资支付,首期还款日期接近。

根据《宏金46池基金信托方案》,借款人为北京京澳港务集团有限公司,资金投入京澳港未来别墅场地。该计划为结构化产品,总规模49.6亿元。其中,优先基金34.72亿元,子基金14.88亿元,分两期发行。第一阶段为34.45亿元,优先级为28亿元,优先级为6.45亿元,优先级次级比率约为4.34元,第二阶段为15.15亿元,优先级为6.72亿元,二级8.43亿元,优先级次级比率约为80万元。第一个到期日为2017年11月12日,第二个到期日为2018年2月26日。

目前,信托计划第一阶段只有两个月才到期。一位业内人士表示,除非开发商解决了融资问题,否则他们肯定会在第一笔融资到期前开放,并通过返还资金来偿还贷款。

据了解,巨额融资是以目标土地使用权、项目公司100%股权质押、京澳港房地产联营及多项担保、实际控制联营和多项担保来建立风险控制措施。

据中国金融信托相关人员介绍,信托计划运行正常,项目质量好,进度正常。将选择来自项目方的反馈意见,不受限制地进入市场。

类似卖房案例渐多

事实上,受政府限价等监管政策的影响,不仅受南京房地产市场、合肥、苏州、厦门等地价较高的热点城市,而且大部分都以地价出售。

据“巴迪买房”统计,去年土地拍卖热火朝天的时候,合肥九个区、三个县诞生了23个高地价,到目前为止只有10个房地产项目进入市场。由于政府的严格价格限制,这些高地价项目的底价与记录价格之差一般在3000元/平方米左右,个别价差甚至小于3000元/平方米。例如,一个著名的物业在新车站,楼价是9614元/平方米,报档价格(高楼)只有10499元/平方米,两者相差不到1000元。

在同一板块中,部分地价较高的房产记录价格与周边普通房地产类似。比如合肥新站区的华迪紫岳府比附近长乡肉桂原书高1574元/平方米,但备案价格相同,给开发商留出的利润空间很小。

业内人士对记者说,一般来说,高地价中标项目,为了追求更高的保费率,将选择高端豪华房产品。如今,空白产品的选择主要是由于资本压力。从去年的高地价住宅市场来看,目前的差异化趋势明显:部分不特别高(2.5万元/平方米)的项目正在调低自己的路段,坚持地价进入市场;部分超高价项目基本覆盖。

业内人士认为,限价等楼市调控措施短期内难以松动,随着时间的流逝,靠融资拿地的房企将会面临巨大的资金链压力,与其捂盘硬扛,不如尽早把握入市时机,通过合理定位规避资金风险。