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如何调控房地产 有个神奇的25%理论

2020-02-23 12:53:34

房地产投资占固定资产投资的比例是多少?如何判断一个城市对房地产的依赖?整理上半年28个城市固定资产房地产投资比例,发现东部的北京、深圳等一线城市和一些二线城市所占比重远远超过25%,但这并不意味着这些城市高度依赖房地产,相反,这些城市对房地产的依赖程度较低。

25%理论

多年来,重庆市市长黄奇帆等“学习型官员”对住房市场的调控有着著名的看法。特别重要的是要坚持年度房地产投资不能超过固定资产投资的25%,保证适度的房地产市场容量和对楼盘价格的严格控制。

今年2月13日,黄奇帆在重庆召开的土地、资源和住房管理会议上,就房地产市场的发展以及如何调控房地产市场进行了现场“讲座”。

房地产固定资产投资每年不得超过全市固定资产投资的百分之二十五,超过百分之二十五必须超过需求,不足百分之二十五,不适合城市化。黄奇帆说,“有人说如何保持供需平衡,对陈和平(重庆市副市长,负责城乡建设、土地资源和住房管理、规划)。”

黄奇帆说:“在房地产开发商购地后,每个房地产开发商都要制定控制细则,建设设计规划,这个计划要经过规划局批准,每一份清单都应该是陈和平圈,我告诉他,如果你看一下这个月房地产投资量超过25%,变化30%以上,房地产开发商报告的计划就会被压下来;”如果低于25%,就会变成15%。这个时候,只要有关部门按照法律、法规的规定批准,你就可以在画一个圈之后把它推出去,加快建设的进度。建筑部门也会有一些手续,政府可以对其进行规范和控制。“

近几年来,重庆市在房地产投资进度控制方面做得很好。上半年,重庆市房地产开发投资1715.82亿元,比去年同期增长10.5%,占社会固定资产投资的27.2%。差不多是马克的25%。

东部超过25%的发达城市

因此,在重庆以外,各城市固定资产的房地产投资比例是多少?

据统计,上半年28个大城市(广州等重点城市)房地产投资占固定资产投资的比重不包括在内,东部的北京、深圳等一线城市和一些二线城市的比重远远超过25%,但这并不意味着这些城市对房地产的依赖程度很高,相反,这些城市对房地产的依赖程度较低。

数据显示,北京市房地产投资占固定资产投资比重最高,达到61.53%。其次是上海,达到59.5%。第三是海口,达到52.3%。深圳(52.14%)、杭州(51%)、厦门(46.19%)、昆明(45.19%)、贵阳(42.19%)和东莞(42.12%)依次为深圳(52.14%)、杭州(51%)、厦门(46.19%)、昆明(45.19%)、贵阳(42.19%)和东莞(42.12%)。除海口、昆明和贵阳外,其他城市也是东部沿海经济最发达的城市。

为什么东部城市的比例这么高?这也必须从固定资产的构成来分析。固定资产投资主要包括基础设施投资、工业投资和房地产投资,东部沿海发达城市前两个区块所占比例相对较低。

例如,上海上半年城市基础设施投资460.46亿元,工业投资4036.7亿元。深圳上半年资本投资660.79亿元,工业投资2032.6亿元。

中原房地产首席市场分析师张大维表示,东部发达城市,尤其是一线城市,对基础设施投资没有大规模需求,而且随着第三产业占主导地位,工业投资增长也非常小。然而,在房地产投资领域,这些城市有着巨大的需求改善和大量持续的人口净流入,因此房地产投资在固定资产投资中占有很大的比重。

相比之下,重庆、长沙等城市的资本投资和工业投资仍有很大的空间,房地产投资在实体投资中所占的比重相对较低。例如,重庆市上半年基础设施建设投资1612.28亿元,工业投资2038.84亿元,是上海、深圳的几倍。

也就是说,在房地产开发投资与固定投资的比例中,东部发达城市与重庆等中西部城市之间的差距在于经济发展阶段和产业结构的不同。东部发达城市,尤其是一线城市,经历了依靠投资驱动的阶段。这些城市的基础设施相对完善,产业从产业转向服务主导,在投资领域,只有房地产仍有大量的空间。

从投入产出比来看,东部沿海发达城市对房地产的依赖程度也相对较低。从房地产开发投资占GDP的比重来看,上海、北京、深圳、东莞等城市所占比例相对较低,均低于20%。

与深圳一样,房地产开发投资占固定资产投资的52.14%,房地产开发投资仅占GDP的8.94%。

中国人民政治协商会议广东省委委员、深圳市委党校副校长谭刚说,深圳的低投资率已经持续多年,深圳已经经历了依靠投资拉动经济增长的阶段。目前,深圳高新技术产业、高附加值产业和未来产业的布局在经济发展过程中发挥了强大的作用。深圳正以较少的投资换取更大的经济体。调整结构,转变经济增长方式,形成新的经济增长动力。

他认为,深圳对房地产的依赖程度相对较低,一方面是因为可用于房地产开发的土地非常有限。其他城市有大量的土地进入房地产开发领域,但深圳,除前海外,近几年用于房地产开发的土地非常少。

另一方面,深圳房地产投资虽然占固定资产投资的52.14%,但面对巨大的市场需求,深圳有限的土地供应远远不能满足市场需求。

2014年11月,深圳房价开始停止下跌,12月成为中国首批房价上涨城市。2015年上半年继续发挥“领导者”的作用。深圳房价上涨的原因是,供需关系和市场预期已经改变。目前,深圳面临供应疲软的尴尬,库存周期相对较小。7月新商品房盘存期只有6.9个月。从这个角度来看,深圳房地产投资也可以占较高比例的可靠投资。

哪些城市严重依赖房地产?

那么什么样的城市更依赖房地产呢?从房地产开发投资占GDP的比重比较准确。在这一比例中,贵阳以41.2%居第一位,昆明市也达到40%,海口36.37%,福州33.45%,西安32.71%。此外,厦门也达到29.49%。

另一方面,这些城市房地产投资比例在30%以上,其中贵阳为42.19%,昆明为45.19%,海口为52.3%,厦门为46.19%,福州为32.68%,西安为36.62%。这些城市由于不同的原因高度依赖房地产。例如,海口所在的海南,作为国际旅游岛,旅游业和房地产业是海南的支柱产业。张大维说,除了房地产在经济中的比重外,房地产依赖还必须取决于人口的结构和构成。“像海南的外国旅游业一样,有很多人供养老年人。必须考虑到这部分房地产需求,否则一定会有严重的盈余。”

昆明、贵阳的比例较高。除了作为夏季度假"圣地"的两个城市外,旅游业的发展也很好,更重要的是云南和贵州的经济发展,其中两个省会城市位于,落后,城市化比例很低。目前,城市化仍处于起步阶段,城市化的增长速度也要高于全国平均水平。

易菊智库研究部主任严月津说,包括华中在内的西南和西北多个省的经济发展不平衡,省会城市占有太多的资源,房地产受到资源禀赋的极大影响,因此省会城市的房地产开发也是全省最快的。

福州、厦门高度依赖房地产,房地产业的发展与纺织、服装、轻工业等行业的发展密切相关。他们积累了大量财富和强大的私人资本。然而,近几年来,实体经济不景气,产业升级缓慢,房地产业快速赚钱,大量资金流向房地产业。

张大伟认为,东岸很多城市人口仍是净流入,房地产投资比例相对较高,对经济的影响不大。但在许多西部省份,人口仍然是净额,如果房地产投资太高,就会有盈余。