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中产阶层为什么依赖房子

2020-06-01 12:43:16

财富分配渠道这么多,中产阶层为什么更喜欢房地产?商品房所有权在一定程度上是反映个人社会声誉和社会地位的最简单、最重要的参照系。

近几个月来,房地产市场一直卖得很好。10月份,70个大中城市的新房价格从一个月前下降到33个,其中27个城市上涨。与去年同期相比,房价的风险更大,只有16个城市在上涨,深圳是涨幅最大的城市,涨幅高达40.5%,而大多数三线和四线城市的房价都在下跌。

房价已经下跌了一段时间。2014年9月底,为了稳定房价,除北沪深一线城市外,多数城市取消了购房限制,中央银行也放宽了抵押贷款政策,到今年年初,一二线城市房价开始上涨,深圳更是火爆。这使得已经开始分化的房地产市场越来越分化。

  房地产是中国居民财富的主要承担者。据甘犁主持CHFS(中国家庭金融调查)的调研数据显示,2015年,中产阶层的财富在房产上的配置比例高达79.5%,而金融资产仅有10.8%。对比2002年李实主持的CHIPS调研数据,房产价值占中国家庭财富的比重还是上升的。这些最终呈现为中国畸高的住房拥有率,CHFS显示2013年中国住房拥有率高达89.68%,世界平均水平仅为63%。即使考虑东亚人更恋家、在乎房产,日本也只有60%。

  富人买房并不少见,但真正的穷人买不起房子。配置财富的渠道那么多,为什么中产阶层会偏爱房产?一般的解释是中国的资本市场不发达,普通居民缺乏良好的投资渠道。即使可以投资金融资产,过去10年的经验也表明,投资商品房的收益稳定性要远超股市,是最稳定上升的投资策略。但这并不能解释,为什么杭州、成都、丹东这样的二三线城市,房价一直在阴跌状态,每年依然可以消化掉巨量的房产。

有人指出,房地产是公共物品的价值折价。中国目前实施的户籍制度在社会管理中有大量的应用,不管是落户、办居住证还是子女入学,都会要求稳定住所,自有住房是获得这些资格或公共服务的必要条件。例如很多城市已经放开本科毕业生的落户,但限于没有住房,户口一般挂在人才交流中心的集体户口中,按很多城市的政策,集体户口只能迁进与迁出,无法增加人口,新生儿要落户,就需要自有产权房。

  目前,最近的义务教育阶段的录取制度,产权房也是一个良好学区的必要条件。所以学区房、大城市商品房的价格居高不下,今年北京上海的房市中,学区房上涨的幅度也是最剧烈的。

此外,我们还需要从社会转型和人才流动的角度来审视,为什么中产阶级在配置财富时更喜欢住房?魏尚进等人的研究表明,计划生育会导致性别不平衡,更多的男性在婚姻中争夺更少的女性,而为一所房子储蓄首付已成为一项默默无闻的潜规则。魏尚进认为,全国35个主要城市房价上涨的近一半可归因于性别失衡。这与民间笑话不谋而合:“岳母推高了房价。”

岳母青睐房地产的原因是,在转型期社会,大量农民被市民化,原有关系社会的身份认同和声誉机制已不再有效。商品房不仅可以使男人的收入、家庭财富等实力明确,而且可以有效地提高离婚成本,也可以给妇女离婚后的生活保障。

即使没有考虑到婚姻,大城市的新移民也需要一所房子来证明自己,并向其他人展示他们能做些什么。商品房所有权在一定程度上是反映个人社会声誉和社会地位的最简单、最重要的参照系。这也意味着中国的城市化、大城市的扩张不会停止,中产阶级将永远把房地产作为财富分配的主要手段。