喜投网xitouwang
中国普惠金融的实践者
官网网址：www.xitouwang.com
理财热线：400-788-9566
北上广楼市其实并无泡沫 真正危险的是深圳！
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
根据最新数据，今年2月深圳房价同比涨幅近60%，上海房价的同比涨幅也超20%，北京、广州紧随其后。
华泰证券通过定量研究后认为，如果将一线城市拆分开来看，北上广的房价其实“很安全”，唯一值得担心的炸弹是深圳！
截至2015年底，深圳房价“泡沫”为34.16%。而北上广看似也涨了，实际上却没有“泡沫”（广州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%）。
深圳继续领跑全国
国家统计局今天公布的数据显示，2月房价上涨城市继续增加，涨幅扩大。一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。其中，深圳同比暴涨近60%。
一线城市房地产市场持续火热，新建商品住宅中，深圳继续领涨，环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房，深圳房价同比涨幅均超50%，上海房价的同比涨幅也超20%。
一线房价数据如下：
北京2月新建商品住宅价格环比+2.3%(前值+1.1%)，同比+14.2%(前值+11.3%)。
上海2月新建商品住宅价格环比+2.9%(前值+2.6%)，同比+25.1%(前值+21.4%)。
广州2月新建商品住宅价格环比+1.6%(前值+0.8%)，同比+11.9%(前值+10.0%)。
深圳2月新建商品住宅价格环比+3.6%(前值+4.1%)，同比+57.8%(前值+52.7%)。
北京2月二手住宅价格环比+3.2%(前值+2.3%)，同比+27.7%(前值+23.7%)。
上海2月二手住宅价格环比+5.3%(前值+2.7%)，同比+20.3%(前值+14.4%)。
广州2月二手住宅价格环比+1.2%(前值+1.3%)，同比+14.7%(前值+13.1%)。
深圳2月二手住宅价格环比+3.3%(前值+5.7%)，同比+54.2%(前值+49.7%)。
此外，部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%，同比涨13.2%；新建商品房价格环比也上涨2.3%，同比涨6%。南京2月新房价格环比涨2.7%，同比涨14.1%；二手房环比涨1.5%，同比涨9.2%。
国家统计局解读称，2月份房价上涨城市个数增加，涨幅继续扩大。环比来看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。同比来看，一、二线城市房价同比平均上涨，涨幅比上月扩大；三线城市同比平均下降，降幅继续缩小。
三月成交锐减30%
不过，价格大幅飙升之后，深圳楼市的成交量却出现了锐减。这可能是个危险的信号：房价上涨的动力——有效需求开始萎缩。
《深圳特区报》今天报道称，深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，深圳3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。
该报道援引深圳中原研究中心表示，业主报价已连续三周收窄上调幅度。南山、龙华、宝安北及坂田等去年涨幅较大的区域业主报价有所下调，而后海、蛇口和科技园北等区业主报价环比下跌3%。
对于近期成交量走低的状况，深圳链家市场研究中心则表示，政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令到置业者入市不积极。另一方面，业主方多看好后市，心里价位坚挺，因此双方存在一定博弈。
对于后市发展，美联物业分析认为，因楼市调控收紧传闻，目前深圳市场上观望心态与着急入市心态各占一半，预计4月1日评估价调整政策落地后，二手房市场或进入短暂的调整期。
上周五，深圳市房地产经纪行业协会称，深圳市二手房交易评估价格将于4月1日起上调50%左右。这是深圳近3年来首次仅隔半年时间即调整房产评估价格。分析称，这将导致二手房交易税费大幅增加。
该协会表示，在目前楼市火爆的情况下，房产评估价上调势在必行，本次调整预计会对深市房产实际情况有不同程度地反映。
该报道还指出，除了二手房成交量有明显下滑，深圳新房成交量同样出现下降。
价格热度惊人的深圳楼市成交量开始降温。该报道提出一个有意思的问题，这究竟是市场“疯”转“稳”的拐点，还是大幕开启前的节点？
深圳泡沫最大！
华泰证券通过定量研究后认为，如果将一线城市拆分开来看，北上广目前其实并没有泡沫，唯一值得担心的炸弹是深圳！截至2015年底，深圳房价“泡沫”为34.16%。而北上广看似也涨了，实际上却没有“泡沫”（广州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%）。此外，泡沫何时破裂，关键看杠杆比例。在购房者没有加杠杆的前提下，2016年深圳楼市或许安全，但安全的边际仅为1.67%。如果深圳收紧了限购政策，泡沫可能会提前爆掉，1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。
他首先指出，经济增长、信贷宽松是导致房价上涨的两个基本面因素，而房价增长不能被这两个因素所解释的部分（即不知道为什么涨价的涨价），就是“泡沫”。
对于去年以来房价蹿升最令人咋舌的深圳，宋雪涛指出，深圳的房地产租售比增速和M2/GDP增速的趋势基本一致，但从15年开始租售比一路飙升，已经甩开了信贷增速。
北京相比深圳，租售比要温和许多，特别是15年下半年信贷相比经济增长已经明显提速，但租售比增速才刚刚转正。
把所有一线城市放一起，就知道深圳的疯狂了。15年开始，深圳租售比增速甩开北上广，走了一条“大阳线”。2015年初这四个一线城市还都在-7.5%左右挣扎，到了年底北上还是0.95%，广州4.03%，而深圳已经38.76%了。也就是说深圳房价里38.76%的涨幅是不能用基本面来解释的，那要么是信贷，要么就是泡沫了。
所以，简单直接的计算房地产泡沫的方式，是去除掉经济增长和信贷增长对房价增长的影响。我用一线房地产的租售比增速(P/E) 来表示房价去除基本面影响后的增速，用信贷产出比的增速(M2/GDP) 来表示信贷去除经济增长后对资产价格的影响，这两个增速的差就是我们要找的“泡沫”。
到2015年底，深圳房价“泡沫”为34.16%，也就是深圳房价增速里有34.16%不能被基本面和信贷扩张所解释。而北上广看似也涨了，实际上却没有“泡沫”（广州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%），因为北上广还没涨过她们自身的基本面增长（房租、经济、人口）和信贷扩张。当然，深圳的“泡沫”能大幅跑赢北上广，主要还是限购政策差异。北京对国五条个人所得税执行的最为严格，限购几乎卡死了炒房客，而深圳相对宽松，炒房者能通过假离婚、养房票等规避限购。
那么市场更关系的问题是，深圳房地产泡沫何时会爆？关键在杠杆。
宋雪涛称，“泡沫”是击鼓传花的游戏，炒房者炒的是泡沫的膨胀。当“泡沫”在最后一个接手者手里膨胀的速度不能覆盖其借贷的成本时，炒房者停供房贷，泡沫爆掉，加杠杆的击鼓传花游戏到此为止。这种酸爽曾经在海南和北海发生过，金融危机后温州也发生过局部断供，后来被四万亿救活了。因此，深圳房地产泡沫何时会破，简单直接的方法就是预测泡沫增速降至借贷成本的时刻。
他指出，无论是链家地产自己给出的数据还是草根调研，深圳购房者的杠杆都很难超过5倍。用2015年北京市新增购房贷款比北京房地产销售额计算，北京购房者的杠杆甚至不到3倍。上海的杠杆在3-4倍之间。下面广告显示首付贷利率大概在9.5%-14%之间。商业银行最新的基准贷款利率是4.70%，两年前基准利率6.39%。
如图，深圳房地产“泡沫”曾在2014年6月收缩了11.78%，从2015年开始，泡沫开始迅速膨胀。2015年6月时泡沫膨胀的速度为21.57%，在持续膨胀一段时间后，泡沫膨胀速度逐渐减缓。2015年12月时泡沫膨胀速度下降至12.56%。按照目前泡沫的膨胀速度趋势外延，2016年3月时泡沫膨胀速度将下降至6.82%，2016年6月降至5.90%。
那么深圳泡沫爆掉的警戒线是多少呢？如果购房者向商业银行借贷加5倍杠杆，那么安全的泡沫膨胀速度（红色警戒线）需要至少4.23%。如果购房者加3倍杠杆，向银行贷款67%，剩下全部年化10%的首付贷，那安全的泡沫膨胀速度（绿色警戒线）需要至少6.79%。如果购房者加2倍杠杆，向银行贷款50%，剩下全部年化10%的首付贷，那安全的泡沫膨胀速度（紫色警戒线）需要至少7.65%。
按照目前泡沫的膨胀速度趋势外延，如果购房者没有在场外配资加杠杆（首付贷）的话，2016年深圳房地产市场或许安全，但安全的边际仅为1.67%。但是如果深圳收紧了限购政策，那么泡沫可能会提前爆掉，1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。
如果购房者用场外配资加杠杆炒房（首付贷）的话，那么模型预测可能的情况是，从2016年3月开始，深圳房地产泡沫将触及警戒线，不存在有安全的边际。但办法还是有的，进一步放松信贷（降低首付比例、降低贷款利率）、放松限购政策都是增加安全边际的方式。
预期转向：深圳二手房成交锐减30%
来源：深圳特区报 作者：谢欣如
成交下挫，拐点？节点？
二手房成交锐减30%，中介电话轰炸、街头举牌只为拉客
近来不少读者向本报反映，最近频繁受到二手房中介们的电话轰炸，此外，街头挂牌、笋盘推荐的现象也突出了。笔者调查发现，3月二手房成交量有明显下滑，相比年初锐减3成以上。无独有偶，新房成交量同样下降。价格热度惊人的深圳楼市成交开始降温，这究竟是市场“疯”转“稳”的“拐点”，还是大幕开启前的“节点”？
中介电话密集轰炸，市民恐当接盘侠
近期，不少市民反映收到中介的“电话轰炸”，市民熊女士反映：“有时一天十几个电话，都快疯了。我跟中介说已经买房了，他就转问我要不要卖房。”
笔者搜罗发现，中介的电话主要分三类：第一种，是表示有降价盘的，都是说业主急售，价格低于市场价5万到50万不等，甚至有中介声称“惊天大笋盘”降价150万；第二种，则是称目前楼市仍处于上涨期，将迎来新一轮的爆发，结合评估价调整背景，催促置业者及早上车。第三种，是推荐临深片区房源的中介，其中东莞、惠州的最多，也有部分是推荐中山、珠海等地。
最近在看房的韩先生表示：“最近不少的业主都开始调低价格，后海某小区从年前报价的1350万/套下降到1250万/套，我上周看的一些‘笋盘’现在还一套都没有成交。目前来看500万以下的户型还是很活跃的，1000万左右的户型就非常惨淡了。”
市民宋先生告诉笔者，“我有个朋友上周新买了套房子，结果该小区同一户型的房子一个星期内报价降了50万，他好几天都睡不着。”打算买房的宋先生因此感到担忧，他担心自己也做了‘接盘侠’，所以打算暂缓买房的计划。
但也有市民表示乐观。市民罗女士认为，“深圳房价不会跌的。现在出现的‘笋盘’，只是因为前期短炒投资客太多，政策一出来，还款压力大，所以才会出现大量抛盘，对于自住来说，我觉得还是能买房就尽快买房。”
二手成交不理想，业内人士保持观望
据知情人士透露，3月以来二手房成交表现不理想。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。
深圳中原研究中心表示，业主报价已连续三周收窄上调幅度。南山、龙华、宝安北及坂田等去年涨幅较大的区域业主报价有所下调，而后海、蛇口和科技园北等区业主报价环比下跌3%。
对于近期成交量走低的状况，深圳链家市场研究中心表示，政策收紧的预期传闻较大程度上影响了市场成交，加之房价处于高位，令到置业者入市不积极，同时业主方多看好后市心里价位较为坚挺，双方存在一定的博弈。
对于后市发展，美联物业分析认为，因楼市调控收紧传闻，目前深圳市场上观望心态与着急入市心态各占一半，预计4月1日评估价调整政策落地后，二手房市场或进入短暂的调整期。
二手房市场或将进入调整期，专家提醒警惕杠杆
深圳市房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫认为，今明两年是深圳楼市的调整期，因为目前的深圳房价与市场的有效需求有所脱节。尤其在去年投资客盛行，金融杠杆推动房价高位上涨，刚性置业需求透支得比较厉害，市场很大可能要进行调整。所以未来市场表现不会有太大的起伏，成交量会处于中等区间。徐枫特别告诫置业者不要过度使用金融杠杆。
而深圳房地产信息网事业部总经理周学军则认为，目前虽然二手房成交量萎缩，但价格并没有太大松动，短短几周的表现并不能反应出什么。因为开年后成交的下滑是比较正常的现象，要到4月过后才能判断，现在还言之过早。“当然，如果出现大量的笋盘，有可能是投资客在抛售，置业者要保持警惕。但自住需求的市民不需要太多顾忌，因为房价处于上行趋势，短期波动不会成为刚需人群的置业困扰。”
声明：本文观点不代表喜投网，若该文章涉及版权问题，请及时联系400-788-9566。
喜投网(www.xitouwang.com)是一家金融生态系统公司，围绕大众消费领域，提供资产管理、新媒体、论坛社区和互联网综合理财服务。希望大家多多支持，50元超低门槛，年化收益率高达12%;通过本微信订阅号注册送10000体验金，论坛有很多优质文章，在论坛发表文章奖现金，注册请点击阅读原文。