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【老话新讲】美国移民 投“房”取巧靠不靠谱?

联鸿移民2019-05-14 03:14:19

  美国移民,与之前的加拿大联邦移民或欧洲买房移民等最大的区别是,EB-5投资一定要“at risk,一定是要有风险的。于是,部分喜欢绕着规则走的投资者就在琢磨是否美国有买房移民这样投机取巧的方式。

 

  如果被告知买房移民这条路行不通,那投资者又会问,办EB-5给房产做担保,可以吗?

先看第一个问题:EB-5资金能用来购买房地产吗?

 

  USCIS(移民局)并不禁止使用EB-5资金来收购房地产,但是,通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。

 

  Izummi判例,指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如,一个创造就业的企业,可以用一些EB-5资金来收购土地,而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业,可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。

 

  投资者不能通过消极投资,诸如仅仅购买房地产的方式,获得美国永居身份,因为投资资金必须“有风险”地注入,并且资金要被用于创造就业。也就是所谓的,类似欧洲的“买房”移民,是不可行的。

 

  我们再来看,是否有所谓的积极的方式,通过房产投资,实现“买房”移民的。如果通过在美购地,建宾馆,创造就业,并实现移民的。这是一条可行的路径,小一点标的酒店,也就500-1000万美元,再附带建个餐厅,可以多雇点人,所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的,3000万美元上下,租用个区域中心的牌照,可以是公寓或酒店等等,要是一组投资者一起参与投资的话,也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目,在美国还是比较多的,而且市场相对规范,如果运营正常,拿到永久绿卡后,出售物业也是比较容易的。

 

  但是,通常这类项目的实质,还是在积极地经营业务,需要投资者承担一定的商业风险,并不是国人所谓的买“房”移民,因为,此“房”非彼“房”,还是归到“投资”那一类别。

  国内一些投资人认为所谓的买“房”移民,就是单纯地买套别墅或者公寓,以后能满足自住要求的,进而实现移民的要求。非常坦率地讲,如果这条路能走通的话,那么美国EB-5的签证配额,不涨到每年30万张(也才能满足10万个家庭),都抵挡不了国人的要求。想想吧,50万美元,也就国内一线城市的一套标准住宅,搬家去美国的成本也太低了,看看每年排队抽签,拿不到H1B签证,而不得不回国的中国留学生数目,您还会认为这条“捷径”靠谱吗?!

 

 那么,所谓的“买房”移民走不通,是否有办移民用房产来抵押担保呢?

 先看下以前的一个项目案例:

 2011前后某项目启动时,开发商给了投资者,一份在开发商名下,美国国内等值房产的清单,投资者可以选择,如果5年后项目方不能还款,可以要求拿房。很好,非常对国人的胃口。区域中心,照此思路,递交了所有项目文件给USCIS,申请I-924范本认证,但是USCIS迟迟不批,问题就出在,投资没有“at risk”(风险),USCIS认为有“Redemption Issue”(赎回问题)。然后,投资者不得不重签协议,放弃拿房,然后递交I-526申请,继而拿到了绿卡。这是实际的案例,也就是说,已经有项目方试探过USCIS对于类似问题的底线,那就是从USCIS的具体审批层面,只要有看到,所谓不能还款就给房子的方式,就认为投资没有“at risk”,那就是不能获得I-526审批的。

 

  那么既然USCIS在项目文件里看到拿房协议就拒I-526申请,投资者能不把这份拿房协议放在申请文件里就可以了吗?如果有总结斩钉截铁地告诉您,可以,那就是投国人所好设计出来的方案。也就是说,另外签一份类似购房的协议,在I-526申请中并不体现出来,这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。这样的申请文案看起来很美。递交给移民局的文件,完全正常,没有“Redemption Issue”(赎回问题),可以获得审批。同时,在私下协议里,投资者也获得了项目方的担保。这类方式,这些年来一直有项目方投中国人所好,屡试不爽。

 

中国投资者需要考虑两个问题:

1. 一个融资不存在太大困难的开发商,为何需要冒着违反移民法的风险,将自己置于不利境地。去年,有个被SEC起诉的项目,就有涉及到类似的私下协议。

2. 同时,对于投资者来说,如果项目方一旦违约,不给你房子的时候,你是否能起诉项目方,将之前的私下协议披露呢?如果不披露,你拿什么对博公堂,如果披露,向移民局昭告你有私下担保协议,绿卡是否还想要了?所以,一旦出问题,你就将自己置于两难的境地。

(并非所有担保协议都不可行。)有些项目方,提供公司、个人或者土地房产担保,给NCE(新商业企业 - 即:EB-5投资者成立的贷款企业),而并非给到单独的EB-5投资者,并不存在上述所谓的“Redemption Issue”(赎回问题)。当然,在这种情况下,你也别想能有一套给你个人的房产担保。

 

   “投资有风险”不是一句空话,请不要轻易相信各种走法律缝的所谓捷径。投资移民美国,请选择诚信、专业,有成功案例、业界口碑良好的中介公司。