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房子有贷款 卖房前该如何办理解抵押?

宝鸡房讯2019-04-11 13:28:33

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  近两年宝鸡楼市形势还不错,尤其是今年,地段好点的房源很是抢手,于是就有很多朋友想趁热卖掉多余的房产或者想换房,但是又有人贷款还没有还完,该怎么办呢?



贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的,如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定:“已经抵押,并且未经抵押人同意而出售的房屋是不能转让的。”也就是说,你只有先将房子解抵押,获得房屋的完整产权(他项权),才可以将房子进行交易。

什么是解抵押?

  有贷款没还清的房子,会在不动产登记中心有登记,这样的房子不能够出售或者赠与,只有把贷款还清,去抵押银行拿到贷款还清证明,到不动产登记中心做解除抵押登记后,房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。

  房屋解抵押流程

  解抵押首先要向银行提出申请,之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。

  向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节:

  打电话给贷款银行咨询提前还款事项,包括是否需要交违约金,违约金是多少等;

  去贷款银行申请提前还款;

  还款(在约定时间之前打款,约定时间不能是还款日的前后三天。);

  还完款次日到贷款银行办理结清手续,打印利息清单(可以抵个税);

  到银行贷后管理中心取解押材料;

  到担保公司(商业贷款不需要去,公积金贷款的当时没签担保协议不用去);

  到不动产登记中心解押。

  归档,完成解押。

  注意:不同银行或有不同规定,详情以贷款行规定为准。

办理房屋解抵押所需材料:

  1、注销登记申请书(已加盖银行或抵押权人公章);

  2、解除抵押登记协议(已加盖银行或抵押权人公章);

  3、银行授权委托书(已加盖银行或抵押权人公章);

  4、房屋产权证原件;

  5、他项权利证原件;

  6、受托人身份证原件及复印件。

  注:不同地区或有不同政策,详情请咨询当地不动产中心。

  不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章,其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后,房子就可以正常走买卖流程,进行交易过户了。

但是,对于不少售房者来说,一下子凑够数十万甚至上百万的资金并不是一件轻而易举的事,所以售房者可能要向他人借钱解抵押。


售房者借钱的途径有以下三种:


①用买房人给的首付款解抵押;


②向中介机构借款用于解抵押;


③向第三方金融机构借钱解抵押。


对于售房者来说,办理解抵押需要注意以下三点:


1、 找正规的公司借款


如果你没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话,那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个,但不得不提醒你的是,一定要找个正规的公司,否则被乱收费是小,官司缠身,岂不是很麻烦。


2、 取得银行同意


根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》,抵押贷款的房地产必须经过抵押权人(就是银行)同意才能转让或者出租。也就是说,你在转让正在抵押中的房产之前,必须先取得银行同意,否则不能买卖。


3、仔细签订合同


什么事情都是口说无凭,白纸黑字写下来才更有保障,不管你是选择找中介公司或者担保公司借款,还是用买家的首付款解抵押,在签订合同的环节都必须仔细,阅读合同内容,核对好重要信息,以免产生纠纷。



对于购房者而言,协助售房者办理解抵押需要注意以下两点:


1、仔细阅读合同


在签订合同时,千万别忘了把抵押房情况列入合同条款中,这样才能在卖家违约时,将合同作为索赔的依据,以保证自己的合法权益。


2、要求尽快过户


一般来说,如果交易房屋是普通商品房,且已满两年,签完买卖合同之后就可以立即过户。同样地,如果交易房屋是经济适用房,且已满五年的,也可以在签完合同之后过户。

资料来源于网络

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