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新城区VS老城区,政府的钱投哪里,你就买哪里

大胡子说房2019-01-15 08:16:22

全文2897字,阅读大概需要6分钟。

导语:跟着政府的规划走,肯定不会错。


1


一线城市和热点二线城市,在老城区买房子,要么房子要价高不可攀,要么就是商住公寓,要么就是老旧二手房,而且新房商品住宅供应量很少。


虽然有最繁华的地段,最优的区域配套,但是没有什么房子可挑。


而新区,有大量土地供应,新房的选择更多,规划高逼格,项目高逼格,劣势则是目前区域配套短缺。


那么买老城区好还是新城区好?

2


从买房升值角度来说,“政府的钱投哪里,你的眼光就应该在哪里”,跟着政府的规划走肯定不会错。


目前中国的城市生长模式,多数是新区模式,所以纯看升值,一定是买新城区。


而有些新城由于缺乏人口和产业,甚至成了鬼城,那么如果判断新城值得买?


因为土地财政仍然是中国大部分发展中城市的主要融资手段。

通过卖地来筹集资金,一块地拍出去,动辄几十亿甚至上百亿,比起收税,简直多快好省。

城市老中心,早已商铺林立,盘根错节,要从旧楼改造中去拿地,成本高,速度慢。

最方便的方法,就是到城市边缘,画下一个圈,告诉你这里要建造一个新区,政府计划投资百亿,已经跟某500强企业签了合作协议,地铁规划了三条,预计三年后通车,大型综合体、城市公园、高端医院、知名院校分校都要建起来,预计五年后常驻人口30万……更夸张的地方,直接把政府办公场所也搬过去,誓要再造一座城。

然后你到了新区一看,推土机大吊车刚刚入场,到处坑坑洼洼,掘地三尺,灰尘漫天,周围只有几幢半新不旧的“类宿舍楼”孤零零地站着,仿佛即将再度爆红的过气明星,还没准备好旧貌换新颜,就要被时代的大手推往台前。

稍微再开远一点,离开正在建设的大工地,很快出现一片田园风光,岁月静好,一派祥和,恍惚间你觉得刚才听说的规划,像是一场难以成真的梦。

建设漂亮新区,当然需要钱。不把新区的地高价卖给开发商,怎么筹得建设资金呢?不做出一番高大上的规划,又如何吸引开发商高价拿地的?

大胆推测一下,新区模式可以这样循环制造:先拿出规划,炒出一个高大上的概念,吸引眼球。

然后把新区的住宅用地高价拍给开发商,原来只能卖5千的现在要卖1万。

顺利融资后投入新区建设,搞高铁站、体育馆、地铁等大型基础设施,将来一切落地,吸引企业和人口流入,当初买了房的老百姓得到一笔房产增值,所有人皆大欢喜。

理论上说,眼前不论是坑坑洼洼还是田园风光,三四年后都有可能是一座全新的城,比老城摩登、年轻、先进、颜值高,享受更快更高的增长。

我们在此点评两个典型的新城,透过它们,相信你就会明白你所在城市的新城区是否值得买了。

3


无锡太湖新城


无锡太湖新城已经发展了10年。在它身上,我们能完整看到一个典型新区建造的固有套路。


修路、修大路,修四通八达的新区路网,如果可能,最好新区还能开进地铁。所以无锡的第一条地铁,地铁1号线一共只有24个站点,太湖新城占了7个。


路修好了,新区要聚拢人气,要吸引人口。那机关单位起个带头作用,迁入新区。


2010年,太湖新城实打实把无锡市政府搬了过去,不是仅仅盖了个办公大楼就OK了,在核心区域建了市民中心、金融街、体育馆、大剧院、文化宫。


无锡市政府的背书,是不少新无锡人去太湖新城买房的最主要原因。


太湖新城一景▼

  

这还是一个用名校配套带动的新城。


太湖新城,行内人对在这个区域置业有褒有贬,却都会承认这个区域内优质学校资源的存在。


无锡排名第一的锡师附小在太湖新城建了新校,受欢迎的民办学校金桥双语实验学校在太湖新城也设有校区,还有即将招生的国际学校......


不止于此,区域内大多数楼盘都是品牌房企在开发。很早进入太湖新城的万科、融创、绿城;还包括雅居乐、朗诗、中海、富力、万达......


但是,太湖新城的房子都卖给了谁?


老无锡人看不上偏居城市一隅的太湖新城。


那到底谁接手了?一般有4类客户:在市民中心上班的公务员;就近买房的当地拆迁户;买来等升值的投资客;在无锡安家的新无锡人。


第3类人,是这个片区的购房主体。无锡现在主要是苏州投资客在炒,噱头就是临近苏州,随着地铁搭建,未来会吸引苏州外溢购房者。


太湖新城规划常住人口要达到100万,目前无锡常住人口652万。


尽管截止2016年底,无锡在江苏各市流入人口排第二,流入人口170万人,但是,最近4、5年,无锡产业结构的变化不足以吸引更多的人口,实际流入人口速度在放缓。


虽然,太湖新城不会成为一个“鬼城”。


但如果仅仅靠苏州外溢到后花园无锡购房,它需要更长的时间去填补这100万的人口缺口,所以买无锡,必须是长期投资。

4


郑州郑东新区


再看从鬼城中逆袭的郑东新区。


始于2003年的郑东新区,与金水老城区实际上仅有中州大道一路相隔,不远的通勤距离,让这个新区在发展之初已经占尽先天优势。


郑东新区开建的十年间,备受质疑。有来自郑州的老百姓,3000多元的房子都没人敢买,因为太荒,“面包车”都不来这个区域。


有来自郑州的本土开发商,没人敢进这个区域,就算进来了,也是胆战心惊,害怕栽进去;有来自郑州的本地单位,宁愿挤在拥挤的老城区,也不愿意搬迁,生活太不便…


甚至,在质疑声最顶峰的时期,被一些媒体称为中国最大的鬼城。


郑东新区一景▼


但是,这一切在2014年有了变化。2014年起,郑东新区基本上已经没有商品房库存严重积压的情况了。


这个拐点,很大原因还要归功于人口的流入。


有数据显示,从2010年起,郑州市常住人口从老城区向郑东新区流入。但现实不只是老城区到新城区之间的人口流入。


郑州,背靠的是河南一亿多的人口,吸引河南的其他城市的人来此“郑漂”,这些人都成为郑州的实际居住购房者主力,一度造成郑州购房者外地比例占到80%以上。 

5


所以,新城是否值得买?一般有以下5个标准

1.新区和老区一定要接轨,中间不能有留白,这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区,叫卫星城,发展难度至少X3。

2.人口持续流入,可以是吸引老城区的人口来此居住或上班,也可以是其他城市的外来人口。

3.政府带头去的新区,并且将市名列前茅医院,市名列前茅中学迁移过去的新区,可以考虑入手。

4.有明确轨道交通规划,且有多个线路交汇换乘的新区,值得购买。

5.规划刚刚出炉,就有大批一等开发商进驻的新区,也是一个可以入手的风向标。

此外,一定要搞明白,城市未来主要的发展方向是哪。

尤其是对于二线及以下城市,只有主要发展方向上的新区,可以放心买入,其它方向上的新区,大概率成为炮灰般的存在。

毕竟,新区的建设可以速成,但是人口却只能慢慢的吸引。

最近,各大城市都感受到了人口不足所带来的问题,为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。

人口,才是搞新区较大的问题所在,想要同时搞好2个新区,齐头并进?

一线城市以外,根本不存在的。

所以,如果买新区,一定要买政府最重视的那一个。


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我们课程见。


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