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房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近

2021-11-19 07:00:35

中央财经领导小组第十一次会议确定“解决房地产”政策后,住房公积金条例开始修订。其中一个重要内容是通过公积金贷款资产证券化来激活公积金存量,帮助更多的购房者获得低息贷款。

  房地产上市是为了采取行动。

在经营模式上,它与美国的“两家”没有太大区别,但美国的“两家”证券比较复杂,形成了多种衍生金融产品。同时,我国住房贷款首付比率越高,风险就越低。

根据央行的数据,到2014年底,个人购房贷款和公积金贷款的余额分别为11.5万亿和2.55万亿。据估计,如果中国的资产证券化率能达到50%,就能提供7万亿至8万亿欧元的流动性。

随着“住房公积金管理条例”的全面修订,一个足以影响中国房地产市场“下半年”的制度正在形成。

11月20日,,征求社会各界的意见。很明显,住房公积金管理中心可以申请发放住房公积金个人住房贷款支持证券。

看似温和的条款实际上为公积金贷款证券化打开了一个政策窗口。而去年的930新政,明确支持商品房贷款实施资产证券化。

有业内人士指出,如果实施上述政策,就等于建立了“房利美”和“房利美”的中文版(以下简称“房方”)。它不仅可以打开抵押贷款与资本市场之间的渠道,刺激个人住房贷款的需求,而且对清除库存也有积极的意义。

在中国房地产市场进入“下半年”之际,这一体系可以说是深远的。几位受访者指出,尽管美国在2007年发生了还款危机,但实施抵押贷款证券化仍然是中国房地产业的总趋势。唯一需要担心的是低利率环境下的市场信心。

  试验项目已经中断。

个人住房贷款资产证券化,是指通过风险隔离、现金流量重组、信用增强等方式在资本市场上发行资产支持证券的融资行为,由个人住房抵押贷款构成,这些贷款流动性不足,但可以产生稳定的现金流(本金和利息回报)作为还款的基础。

其中,公积金贷款的资产证券化、其主体和偿债基础来自于个人住房公积金贷款。

抵押资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。根据中信建设投资的解释,其最大的意义在于通过资本市场筹集资金,扩大资产池的规模,提高资本的流动性。

2005年,我国启动了个人住房贷款资产证券化试点项目。同年3月,中国建设银行发行了“05号建元1号”个人住房抵押贷款证券,两年后又发行了“07年建元1号”。然后次贷危机在美国爆发,为了避免国外金融危机的负面影响,中国于2007年暂停了上述试点。

中国国际金融公司房地产行业研究员宁静琪告诉“21世纪经济报告”,通过个人住房贷款发行住房抵押贷款筹集资金的方式与“房利美”和“房利美”没有什么不同。但后者2007年的支付危机被视为引发金融危机的导火索。这两所房子最终也由美国政府管理。

随着美国房地产市场的复苏和房价的回升,到2014年,美两房基本偿还了1875亿美元的美国政府援助,美国政府于当年3月退出,“两房”继续成为美国抵押资产证券化市场的主力军。

中国抵押资产证券化试点在2014年也恢复了。中国邮政储蓄银行(PostalSavingBankofChina)在2014年发行了第一期个人住房贷款,以支持证券化产品,这意味着试点工作在7年后正式重启。

9月1日。2014年3月30日,中国央行和银监会正式发出一封信,鼓励银行金融机构通过发行抵押贷款支持证券(Mbs)等措施筹集资金。同日,、财政部和中央银行联合发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”,建议有条件的城市积极推进住房公积金个人住房贷款资产证券化。

 代表[是]总趋势

在中国重启抵押贷款资产证券化的试点项目也发生在2014年,美国政府退出FMC也是如此,但两者并非巧合。

上海义居房地产研究所副院长杨洪旭告诉“21世纪经济报告”,自2014年以来,中国房地产市场供过于求的基本面已经正式确立。由于需求疲软、房地产投资增长率、新建建筑面积、购地量等指标一路下降,仍处于较低水平。

他认为,抵押资产证券化刺激需求是可行的,也是大势所趋。

中信建设投资指出,我国住房公积金存在的主要问题是公积金规模庞大,投资渠道狭窄,投资收入低,导致部分省市无法发放住房公积金贷款。因此,有必要拓宽投资渠道,提高贷款流动性。

自去年10月以来,由于房地产市场拖累了经济增长,。随后,又颁布了经修订的“住房公积金管理条例”,允许公积金贷款实施资产证券化。

分析人士指出,这一系列声明意味着中国已经正式开启了抵押资产证券化的政策窗口。

从我国房地产交易规模来看,住房贷款资产证券化有很大的空间。根据央行的数据,到2014年底,个人购房贷款和公积金贷款的余额分别为11.5万亿和2.55万亿。据估计,如果中国的资产证券化率能达到50%,就能提供7万亿至8万亿欧元的流动性。目前,美国抵押资产证券化已接近90%。

去年930新政后,武汉、盐城、湖州、常州等地相继开展公积金贷款资产证券化试点业务。

今年6月30日,武汉住房公积金中心发布了“汇富武汉住房公积金一号资产支持专项计划”,也是我国首个住房公积金贷款资产证券化产品,发行规模5亿元。其中,有4.75亿元人民币的优先证券在上海证券交易所上市和交易。

8月初,成功发行了以个人住房公积金贷款为基础的常州资产支持证券,总融资限额为6.19亿元,期限为6个月,也是目前国内公积金行业资产证券化融资的单一上限。

中信建设投资指出,商业贷款和公积金贷款都是试点项目,有先例。从可操作性的角度看,我国实施个人住房贷款证券化不存在技术问题。

  不会重蹈“两院”的覆辙。

中文版的“两家”会否重蹈美国版“两家”的覆辙?受访者一般都否认这一点。杨洪旭指出,市场环境、。

他表示,。根据现行规定,我国公积金贷款的最低首付比率为20%,商业贷款的最低首付比率为25%。这与许多年前在美国实行的零首付有很大不同。

同时,在办理个人住房抵押贷款时,我国还对还款的资格和收入水平进行了严格的审核。这些措施决定了目前我国个人住房抵押贷款是银行业较高质量的资产。

杨洪旭还指出,美国在出售资产证券化产品时,将其分为优质贷款、次级贷款等品种,并继续进行金融创新包装,这无疑会进一步加大风险。

他还说,美国两栋房屋的下跌也与美国整体经济水平的下降和房价泡沫的破裂有关。但目前,中国整体房价没有明显的泡沫。

大多数受访者指出,我国抵押贷款证券化发展缓慢的主要原因是利率市场化的失败。现在这一进程正在加快,但它面临着低利率的困境。

在当前整体利率较低的情况下,抵押贷款证券化产品的收益率必然会被压低,这无疑会影响市场的热情。尤其对于公积金贷款来说,低回报几乎是毫无疑问的。

事实上,“市场不买”是业界普遍关注的问题。一些分析指出,当前房地产业增长乏力,风险突出,可能进一步影响市场信心。

因此,分析人士指出,与“美国模式”类似,中国的抵押贷款证券化改革必须为政府部门奠定基础。该机构推测,今后可能会设立一家国家住房银行,以履行类似于房利美的职能,以开展具体业务,但没有得到官方的回应。然而,各项制度的完善,以及相关机构的建立,还需要一个长期的过程。